היבטים משפטיים של השקעה בנדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן בארה"ב מאופיין בשקיפות מלאה בכל האספקטים הקשורים לנדל"ן בארה"ב
 
לכל נכס נדל"ן בארה"ב יש מספר תעודת הזהות של הנכס הספציפי Assesor Parcel Number) ובקיצור: APN - דומה לגוש חלקה בישראל) תיעוד היסטורי ותיעוד נוכחי בו מצוינים פרטי הנכס המלאים זיקות הנאה שנרשמו לטובת צדדים שלישיים, משכנתאות שנלקחו והנכס משמש כבטוחה לפירעונן, עיקולים כל שהן, תביעות, הערות אזהרה ועוד (בדומה לנסח טאבו).
 
ראוי לציין שהרשות המנהלת את הרישום היא רשות המחוז (County Recorder office) שבו נמצא הנכס הספציפי. כלומר לכל מחוז בארה"ב יש טאבו נפרד וכולם מחוברים למערכת ממוחשבת.
 
חוזה הרכישה לנכס למגורים בארה"ב שונה ממדינה למדינה. מדובר בחוזים אחידים המומלצים על ידי איגוד המתווכים באותה מדינה. כ-99% מהעסקאות נעשות עם אותם חוזים אחידים אשר כוללים בתוכם את כל האלמנטים החשובים בעיסקת רכש של נדל"ן למגורים. בקליפורניה לדוגמא, חוזה הרכישה האחיד מקנה לרוכש שבועיים לבדיקת נאותות בהן יש באפשרותו לבחון את הנכס ולהודיע למוכר אם מחליט לבטל את העיסקה מכל סיבה שהיא. המוכר לעומת זאת לא יכול לבטל את העיסקה ללא אישור של הקונה למעט מקרים שבהם הקונה לא עומד בתנאי ההסכם (כגון לא שילם את התמורה עבור הנכס בזמנים שנקבעו).
 
חברות האסקרו: כמחצית מהמדינות בארה"ב משתמשות בחברות "אסקרו" (Escrow Companies) על מנת לבצע את פעולת הרכישה או המכירה של נכס מקרקעין. תפקידה של חברת האסקרו היא לשמש כנאמן בין מוכר הנכס לרוכש הנכס ולטפל בעיסקת הרכישה בכל הקשור לתשלום והרישום התקין של הנכס על שם הרוכש. חברת האסקרו דואגת גם לשלם לצדדים שלישיים (כגון מתווכי הנדל"ן, רשויות המס השונות, בנקים שנתנו משכנתאות עבור רכישת הנכס, ועד בית, ארנונה ועוד), את התשלומים המגיעים להם. ביום סגירת האסקרו (Closing of Escrow) הנכס נרשם על שם הרוכש כשהוא נקי משעבודים וזכויות צדדים שלישיים והמוכר מקבל את הכסף שעליו סוכם בחוזה הרכישה (בניכוי הוצאות, עמלות וכד'). במדינות שבהן אין חברות אסקרו (כגון ניו יורק) העבודה של חברת האסקרו מבוצעת על ידי עורכי דין באותה מדינה (בדומה לישראל).

רישום הבעלות וביטוח על הבעלות - רישום הבעלות על נכס נדל"ן בארה"ב מבוצע כאמור בטאבו המחוזי (County Recorder Office). כל אדם יכול להכין שטר מכר, לחתום עליו בפני נוטריון, ולקחת את השטר לרישום במשרדי הטאבו המחוזי ובכך להעביר הלכה למעשה בעלות בנכס שבבעלותו לאדם אחר. אבל, בפועל הטיפול ברישום מתבצע ברוב המקרים על ידי חברת רישום ובעלות הנקראת "Title Company" שתפקידה לדאוג שהרישום מבוצע כיאות וששטר המכר (Grant Deed) נחתם כיאות על ידי אדם שרשאי להעביר בעלות בנכס. חברת הטייטל שהיא גוף פרטי לחלוטין (אבל מצויה תחת רגוליציה ופיקוח ממשלתי), מנפיקה עבור תשלום (המהווה כ-3/4% מערך הנכס), פוליסת ביטוח על הבעלות אשר מבטחת את הבעלים (הרוכש) כנגד כל תביעות של צדדים שלישיים או כנגד סיטואציה שבו הרישום לא בוצע כיאות. לאחר חתימת חוזה הרכישה עו"ד מטעם ה"טייטל קומפני" מתחיל לבדוק את הנכס במשרדי הרשויות השונות, מוודא שאין עליו חובות או עיקולים נוספים ומזמין טפסים שונים הדרושים לעסקה. תהליך הבדיקה יכול להימשך במספר ימים עד שבועיים תלוי במדינה וביעילותה.

 LLC
חוקי הנדל"ן בארה"ב הולידו גוף משפטי שהינו תאגיד משפטי מוגבל להחזקה בנכס נדל"ן בארה"ב "ה-LLC". תאגיד שכזה מאפשר למשקיע חשיפה אחראית לשוק הנדל"ן בארה"ב וזאת מאחר והתאגיד השקוף לצורך ההחזקה בנכס מוגבל מבחינת יכולת התשלום שלו בגין תביעות צד ג ואחרות. יכולת הפגיעה של דייר או כל גורם אחר מבחינה משפטית היא מוגבלת ביותר וכוללת רק את ההון העצמי של ה-LLC. נציין כי צורת החזקה זו היא הנפוצה ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב והיא אפקטיבית וכדאית מאוד בעיקר במקרה של רכישת שני נכסים ומעלה על ידי המשקיע. 

מאת עו"ד יובל זיו, מנכ"ל "פסיפיק הולדינגס"

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.