קרן מרדכי
18/11/2013
הכנסות משכ"ד:
ההכנסות מהשכרת נכסים הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 191 מיליון ₪, בדומה לרבעון המקביל אשתקד. בגילום שנתי ההכנסות מהשכרה הינן כ- 764 מיליון ש"ח.
הכנסות אלה הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 570 מיליון ש"ח, לעומת כ- 587 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
הירידה הקלה נובעת מנכסים שנמכרו במהלך שנת 2012.
הכנסות ממגורים:
ההכנסות ממכירת דירות ומקרקעין הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 98 מיליון ש"ח בדומה לרבעון המקביל אשתקד. הכנסות אלה הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 275 מיליון ש"ח לעומת כ- 363 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
עיתוי רישום הכנסות ממגורים הינו בהתאם למועד האכלוס.
תזרים מזומנים שוטף:
תזרים המזומנים שנבע לקבוצה מפעילות שוטפת הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 385 מיליון ש"ח לעומת כ- 327 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
הגידול נובע מתרומת כל תחומי הפעילות של הקבוצה.
הרווח הנקי המיוחס לבעלים בתשעת החודשים הראשונים של 2013 הסתכם בכ- 48 מיליון ש"ח, ובנטרול ההשפעה החד-פעמית של עליית שיעור מס החברות הסתכם הרווח בכ- 78 מיליון ש"ח, לעומת כ- 3 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
ברבעון השלישי של 2013 נרשם הפסד נקי המיוחס לבעלים בסך כ- 64 מיליון ש"ח ובכ-34 מיליון ש"ח בנטרול ההשפעה החד-פעמית של עליית שיעור מס החברות, לעומת הפסד של כ- 234 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
ההפסד ברבעון השלישי של 2013 נגרם בעיקר בשל השפעה חד פעמית בסך כ- 30 מיליון ש"ח בעקבות העלאת שיעור מס החברות מ-25% ל-26.5% וכן בשל הוצאות מימון בגין האינפלציה הגבוהה שנרשמה במהלך הרבעון בשיעור של 1.3% ואשר גרמה להוצאות בגין הפרשי הצמדה בסך של 87 מיליון ש"ח , לעומת 0.9% ברבעון המקביל אשתקד (הוצאות הפרשי הצמדה של 54 מיליון ש"ח).
לקבוצה יתרות נזילות בסך של כ-2.7 מיליארד ש"ח ליום 30.9.2013 וזאת לפני תזרים המזומנים ממכירת בארני'ס בסך של 244 מיליון ש"ח.
לקבוצה נכסים מניבים בישראל בהיקף של כ- 1,010,000 מ"ר, בתפוסה של כ- 95%.
לקבוצה נדל"ן להשקעה בהיקף של 9.3 מיליארד ש"ח מזה 8.3 מיליארד ש"ח נכסים מניבים.
רפי ביסקר, יו"ר קבוצת נכסים ובניין, אמר היום:
קבוצת נכסים ובניין מסכמת רבעון של פעילות יזמית רחבת היקף. החברה ממשיכה באסטרטגיה ארוכת הטווח להרחבת תיק הנכסים המניבים בישראל באמצעות 7 פרויקטים יזמיים בהיקף כ- 180 אלף מ"ר, כאשר כ- 30% מהשטחים העיליים מושכרים מראש. בנוסף, הקבוצה עוסקת בבניה ושיווק של כ- 1,100 יח"ד בישראל .
השלמת המכירה של בניין Barney`s בשיקגו היוותה הצלחה וניצול הזדמנות עסקית עם השגת תשואה של 94% על ההון. התזרים הפנוי מהעסקה, יחד עם גיוס אג"ח מוצלח של 437 מיליון ש"ח שבוצע ברבעון האחרון, הוסיפו לאיתנותה הפיננסית והנזילות הגבוהה של החברה.
יתרות מזומנים הגבוהות שהסתכמו בסוף ספטמבר 2013 בכ- 2.7 מיליארד ש"ח ועסקי הליבה המניבים של החברה מהווים בסיס להמשך הפיתוח בקבוצה וניצול הזדמנויות עסקיות בארץ ובחו"ל.
סגי איתן מנכ״ל קבוצת נכסים ובניין מוסרת :
"קבוצת נכסים ובניין ממשיכה להציג ברבעון השלישי של 2013 פרמטרים תפעוליים גבוהים. לקבוצה נכסים מניבים בישראל בהיקף של כ- 1,010,000 מ"ר בתפוסה של 95%. ענף הנדל"ן המניב בישראל שמר ב- 2013 על יציבות שבאה לידי ביטוי ברמת ביקושים, תפוסה וגובה שכ"ד.
קבוצת נכסים ובניין השלימה ברבעון השלישי של השנה את מכירת בניין Barney's בשיקגו תמורת 154 מיליון דולר. מכירה זו הניבה לחברה תזרים מזומנים נטו של 69 מיליון דולר (כ- 244 מיליון ש"ח) וזאת בנוסף לתזרים של כ-12 מיליון דולר שנמשך על פני השנים. התשואה המצטברת על ההון שהושקע על ידי החברה הינה 94% והרווח הכלכלי ברוטו הסתכם ב- 39 מיליון דולר (138 מ' ₪).
נכסים ובניין מציגה צמיחה חדה בפעילות המגורים בחו"ל. כך, מתחילת שנת 2013 שווקו בהודו כ- 380 יח"ד בשני פרוייקטים (לעומת 120 יח"ד בשנת 2012). גם בפרוייקט המגורים בלאס-וגאס חל גידול במכירות. מתחילת 2013 נמכרו בפרוייקט 36 יח"ד תמורת כ- 53 מיליון דולר (לעומת 13 דירות בשנת 2012).
הקבוצה ממשיכה בבניית פרוייקטים על קרקעות בבעלותה אשר יהוו את הצמיחה הטבעית שלה ואשר עם אכלוסן יגדילו בשנתיים הקרובות את ההכנסות משכ"ד שעומדות היום על 764 מיליון ₪ לשנה.
בתשעת החודשים הראשונים של השנה חלה עלייה בקצב מכירת הדירות בישראל. הקבוצה מכרה 250 יח"ד לעומת 200 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד.
לקבוצה איתנות פיננסית גבוהה ויתרות מזומנים בהיקף של כ- 2.7 מיליארד ₪ עם תזרים מפעילות שוטפת בתשעה חודשים של 385 מיליון ש"ח. הקבוצה תמשיך לאתר הזדמנויות עסקיות בתחום הנכסים המניבים בארץ ובארה"ב וכן לבנות על קרקעות שבבעלותה, תוך שמירה על איתנותה הפיננסית.
להלן תוצאות הפעילות העיקריות לרבעון השלישי של שנת 2013:
הכנסות מהשכרת נכסים הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 191 מיליון ש"ח בדומה לרבעון המקביל אשתקד. הכנסות אלה הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 570 מיליון ש"ח, לעומת כ- 587 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת מנכסים שנמכרו במהלך שנת 2012.
הכנסות ממכירת דירות ומקרקעין הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 98 מיליון ש"ח בדומה לרבעון המקביל אשתקד. הכנסות אלה הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 275 מיליון ש"ח לעומת כ- 363 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. רישום ההכנסות הנ"ל על-פי IFRS מושפע ממועד איכלוס הדירות. בתשעת החודשים הראשונים של 2013 אכלסה הקבוצה כ- 180 יח"ד, לעומת כ- 210 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד. בנוסף אוכלסו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 כ- 150 יח"ד בפרויקטים של חברות כלולות, המדווחים על בסיס שיטת השווי המאזני.
EBITDA (רווח נקי לפני מיסים על הכנסה, הוצאות מימון, פחת, הפחתות, שערוכים וחלק החברה ברווחי חברות מוחזקות) של החברה הסתכם בכ- 152 מיליון ש"ח ברבעון השלישי של 2013 לעומת כ- 185 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ה- EBITDA הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 446 מיליון ש"ח לעומת כ- 506 מיליון ש"ח בתשעת החודשים הראשונים של 2012. הירידה נובעת מהתנודתיות בפעילות המגורים, כמוסבר לעיל.
עליה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה – ברבעון השלישי של 2013 עודכן השווי ההוגן של נכסים מניבים בהקמה ושל מספר קרקעות פנויות בבעלות הקבוצה בישראל. כתוצאה מכך רשמה החברה הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 37 מיליון ש"ח, לעומת כ- 21 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
ברבעון השני של 2013 עדכנה הקבוצה את הערכות השווי לכלל הנדל"ן להשקעה שלה בישראל וזאת בעיקר עקב שינוי משמעותי בתזרים המזומנים הצפוי לנבוע מנכסי הקבוצה עקב היותם מושכרים בחוזים צמודי מדד (אשר עלה בשיעור של כ- 0.9% מאז מועד עדכון הערכת השווי הכללית הקודמת שבוצעה ב- 30 ביוני 2012) וכן עקב עליה ריאלית בדמי השכירות הנגבים בנכסיה המניבים של הקבוצה בישראל. כתוצאה מכך רשמה החברה הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 151 מיליון ש"ח ברבעון השני של 2013, לעומת כ- 129 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
ברבעון הראשון של 2013 עודכן השווי ההוגן של בנין HSBC בניו-יורק לסך של 670 מיליון דולר ארה"ב, בהתאם להערכת שווי שהוכנה על-ידי מעריך שווי בלתי תלוי בארה"ב.
הרווח הנקי שנבע לחברה מעדכון השווי ההוגן של בנין HSBC ובנין Barney`s (לאחר ניכוי ההפרשה לשירותי Rock Real ומיסים) הסתכם ברבעון הראשון של 2013 בכ- 77 מיליון ש"ח לעומת כ- 171 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
על עסקת HSBC Barney`s חל ההסכם עם Rock Real המתואר בבאור 29(י) לדוחות השנתיים. בקשר להסכם זה רשמה החברה במסגרת סעיף הוצאות הנהלה וכלליות הפרשה של כ- 40 מיליון ש"ח בדוח רווח והפסד לתשעת החודשים הראשונים של 2013 (כ- 31 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד).
חלק החברה בהפסדים נטו של חברות מוחזקות הסתכם ברבעון השלישי של 2013 בכ- 55 מיליון ש"ח לעומת כ- 288 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ההפסד ברבעון השלישי של 2013 נבע בעיקר מהוצאות מימון שנרשמו בדוחות של החברות המוחזקות בגין הלוואות שקיבלו מהחברה (במקביל רשמה החברה הכנסות במסגרת סעיף הכנסות המימון בדוח רווח והפסד) וכן מחלק החברה בהפסד של מהדרין בסך כ- 15 מיליון ש"ח. ההפסד ברבעון המקביל אשתקד, נבע בעיקר מהפחתות בסך כ- 200 מיליון ש"ח שנרשמו בפרויקטים בלאס-וגאס (פרויקט הפלאזה ופרויקט GW), מהוצאות מימון כאמור לעיל וכן מחלק החברה בהפסדי מהדרין בסך כ- 10 מיליון ש"ח. בתשעת החודשים הראשונים של 2013 הסתכם חלק החברה בהפסדי חברות מוחזקות בכ- 181 מיליון ש"ח, לעומת הפסד של כ- 410 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד בתשעת החודשים הראשונים של 2013 נבע בעיקר מהוצאות מימון כאמור לעיל וכן מהפחתה בסך כ- 37 מיליון ש"ח שנרשמה בפרויקט GW כתוצאה מעדכון הערכת השווי לפרויקט ברבעון הראשון של 2013. ההפסד בתקופה המקבילה אשתקד נבע מהוצאות מימון ומהפחתות כאמור לעיל.
הוצאות המימון, נטו הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 133 מיליון ש"ח לעומת כ- 102 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. האינפלציה בישראל ברבעון השלישי של 2013 הסתכמה ב- 1.3% לעומת 0.9% בתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות הפרשי הצמדה הסתכמו ברבעון השלישי של 2013 בכ- 87 מיליון ש"ח, לעומת כ- 54 מיליון ש"ח בתקופות המקבילות אשתקד.
הוצאות המימון הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 282 מיליון ש"ח, לעומת כ- 274 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, והן כללו הוצאות הפרשי הצמדה בסך כ- 134 מיליון ש"ח, לעומת כ- 133 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
יש לציין כי הסכמי השכירות של הקבוצה בישראל צמודים למדד המחירים לצרכן והשווי ההוגן של הנדל"ן המניב שלה בישראל נגזר בין היתר מדמי השכירות הצמודים. על כן, החברה רואה בנדל"ן להשקעה שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך, כנגד ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה שמרביתן צמודות למדד.
מיסים על ההכנסה - ביום 29 ביולי 2013 אישרה מליאת הכנסת את החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013. במסגרת החקיקה הועלה מס החברות מ- 25% ל- 26.5% מיום 1 בינואר 2014.
יתרות המסים הנדחים ליום 30 בספטמבר 2013 חושבו בהתאם לשיעורי המס החדשים כפי שנקבע בחוק זה, לפי שיעור המס הצפוי לחול במועד ההיפוך. השפעת השינוי על הדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר 2013 מתבטאת בהוצאות מסים נדחים בסך כ- 42 מיליון ש"ח, מזה המיוחס לבעלים של החברה (לרבות חלק החברה בתוצאות חברה כלולה וחברות בשליטה משותפת המטופלות בשיטת השווי המאזני) סך של כ- 30 מיליון ש"ח.
הרווח הנקי המיוחס לבעלים של החברה הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 48 מיליון ש"ח לעומת כ- 3 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. בנטרול ההשפעה החד-פעמית של עליית שיעור מס החברות כאמור לעיל, הרווח הנקי המיוחס לבעלים של החברה בתשעת החודשים הראשונים של 2013 הסתכם בכ- 78 מיליון ש"ח. ברבעון השלישי של 2013 נרשם הפסד נקי המיוחס לבעלים של החברה בסך כ- 64 מיליון ש"ח (כ- 34 מיליון ש"ח לאחר ניטרול השפעת המס החד-פעמית כאמור לעיל), לעומת הפסד של כ- 234 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ההפסד ברבעון השלישי של 2013 נגרם בעיקר בשל עדכון המיסים הנדחים בסך כ- 30 מיליון ש"ח וכן בשל הוצאות המימון בגין האינפלציה הגבוהה ברבעון כמפורט לעיל. ההפסד ברבעון המקביל אשתקד נבע בעיקר מהפחתות שנרשמו בפרויקטים בלאס-וגאס, כמפורט לעיל.
תזרימי המזומנים, נטו - תזרים המזומנים נטו שנבע לקבוצה מפעילות שוטפת הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ- 385 מיליון ש"ח לעומת כ- 327 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע מכל תחומי הפעילות של הקבוצה.
תזרים המזומנים שנבע לחברה מפעילות שוטפת, יחד עם מזומנים שמקורם בגיוס אגרות חוב ומימוש נכסים, שימשו את הקבוצה בעיקר לרכישה והקמה של מבנים להשכרה, לפירעון הלוואות ואשראי מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים, לתשלום דיבידנד ולהגדלת היתרות הנזילות של הקבוצה.
האמצעים הנזילים של הקבוצה הכוללים מזומנים, פיקדונות בבנקים ובטוחות סחירות הסתכמו ביום 30 בספטמבר 2013 בכ- 2,716 מיליון ש"ח לעומת כ- 2,056 מיליון ש"ח ביום 31 בדצמבר 2012.
הון - נכון ליום 30 בספטמבר 2013 הסתכם ההון (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) בכ- 2,122 מיליון ש"ח לעומת כ- 2,219 מיליון ש"ח ביום 31 בדצמבר 2012. ההון המיוחס לבעלים של החברה הסתכם ביום 30 בספטמבר 2013 בכ- 1,065 מיליון ש"ח, לעומת כ- 1,165 מיליון ש"ח ביום 31 בדצמבר 2012.
בתשעת החודשים הראשונים של 2013 נרשם קיטון בהון של החברה של כ- 93 מיליון ש"ח בגין זקיפה לקרן הון של הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ וקרן הון בגין עסקאות של חברות מוחזקות לגידור תזרימי מזומנים.ב- 18 ביוני 2013 שילמה החברה דיבידנד בסך 60 מיליון ש"ח.
ב- 30 במאי 2013 פרסמה החברה תשקיף מדף.
אודות קבוצת נכסים ובניין
קבוצת נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של קבוצת IDB, הינה מחברות הנדל"ן הגדולות והמובילות בישראל. לקבוצת נכסים ובניין נכסים מניבים בישראל בהיקף של כ -1 מיליון מ"ר, בתפוסה של 95% וכן עתודות קרקע של כ-800,000 מ"ר לנדל"ן מניב בישראל. בנוסף, קבוצת נכסים ובניין בונה שכונות מגורים באזורי איכותיות באיזורי ביקוש בישראל.
כמו כן, לקבוצת נכסים ובניין פעילות נדל"ן בינלאומית בחמש מדינות, הכוללת נכסים מניבים בהיקף של כ-250,000 מ"ר (חלקה של החברה), ביניהם בנין מטה HSBC בניו יורק ופרויקטים יזמיים בארה"ב ובהודו.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
