זראסאי >> מידרוג מעלה את הדירוג של זראסאי ל AA3 באופק יציב ומאשרת דירוג זהה להנפקה בסך של 350 מיליון שקלים‎

מידרוג מודיעה על העלאת הדירוג מ- A1 לדירוג Aa3 ומציבה אופק דירוג יציב לאג"ח א' שבמחזור, אותן הנפיקה חברתThe Zarasai Group  (להלן: "זראסאי" או "החברה"). כמו כן, מידרוג מאשרת דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימת, בסכום של עד 350 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש בעיקר, לרכישת נכסים ולפעילות השוטפת. החברה תבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
 
 לדברי מידרוג העלאת הדירוג נתמכת, בין היתר, מהמשך החוסן והמגמות החיוביות הנובעות מפעילות בשוק הדירות להשכרה בניו יורק, תוך התמקדות בתחום ה- Rent Stabilized (כ-96% משוכרי החברה הינם בשכירות מפוקחת מסוג זה). השוק המתמקד ב-Upper Middle Class בניו יורק, הינו סולידי ומאופיין בעמידות יחסית בפני משברים; פיזור סיכונים וצמיחה עקבית, הנתמכת ברמות ביקוש גבוהות, הן בשל היות הדירות תחת פיקוח בשכ"ד נמוך, בשיעור משמעותי משכ"ד בשוק החופשי, והן בשל מגמות עיור ופיתוח עירוני באזור ניו יורק וזאת, לצד קיטון בהיצע הדירות מסוג Rent Stabilized-ובייחוד ביחס לגידול באוכלוסייה; מצבת נכסים מניבים בולטת באיכותה ובפרמטרים התפעוליים של הנכסים לאורך זמן, לרבות יציבות בתפוסות אשר עומדות על טווח של 97-98%, צמיחה בשכ"ד וב-NOI; גידול בהיקף פעילות החברה תוך שיפור בפיזור, כך שהיקף יחידות הדיור (למעט כאשר נאמר אחרת, הנתונים הינם ללא נכסים בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) עלה מכ-4,400 במועד הדירוג הראשוני[1], לכ-4,900 ליום 30.09.13 וצפוי לעלות לכ-6,600 לאחר השלמת עסקאות המצויות בשלב מתקדם. להערכת מידרוג, הפיזור הבולט של הנכסים והשוכרים, לצד איזון בתמהיל הנכסים באזורים המרכזיים בעיר ניו יורק - מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס,
 
תורמים משמעותית לפרופיל הסיכון. לאור הרכישות הנוספות, ומכיוון שהנכסים החדשים טרם הספיקו להניב הכנסה למשך שנה מלאה, ה-NOI השנתי צפוי לצמוח משמעותית. בהקשר זה מידרוג מציינת לחיוב כי בעל השליטה העביר ללא תמורה, את חלקו בנכסים אשר היו מחוץ לחברה והוחזקו ע"י בעלי השליטה ושותפים נוספים. השווי נטו מחוב בנקאי של אחזקות בעל השליטה שהועברו לחברה בגין העסקאות שהושלמו עד ליום 30.09.13 הינו כ-13 מיליון דולר ושווי האחזקות בגין עסקאות שנחתמו, לאחר תאריך המאזן, עומד על כ-16 מיליון דולר נוספים. מעבר לתרומה של הנכסים הנ"ל להון העצמי, להנהלת החברה היכרות מעמיקה עם הנכסים בשל העובדה שהחברה מנהלת את תפעולם מזה מספר שנים; לחברה איתנות פיננסית בולטת לטובה, גם בהתחשב בשחיקה מסוימת הצפויה בטווח הקצר, לאחר גיוס האג"ח; תזרים ורווחיות משמעותית בגין פעילות מכירת יח"ד, אשר מופקים ללא היקף השקעה משמעותית. כך למשל, בהתאם לתחזיות החברה במועד הדירוג הראשוני, החברה קיבלה אישור להסבת 2 בנייני מגורים להשכרה לדירות למכירה- "Condos". החברה התקשרה בהסכמי מכר, כ-54 מתוך כ-70 יח"ד ריקות למכירה בבניינים אלו, במחירים המשקפים רווח משמעותי, הן ביחס לעלות ההיסטורית והן ביחס לשערוך היח"ד כנדל"ן מניב. ככל שהחברה תעמוד ביעדיה להשלמת מכירת דירות בבניינים, אשר תערך לאורך מספר רב של שנים, הפרויקטים יביאו לתזרים משמעותי, מעבר לפירעון חוב בנקאי ספציפי בגין אותם בניינים. בנוסף, החברה החלה תהליך של הסבת  בניינים נוספים, כאשר מכירת יח"ד בבניינים אלה, צפוי להתחיל לקראת סוף 2014 או בתחילת 2015.

פעילות זו צפויה לתרום משמעותית לנזילות, לאיתנות וליחסי הכיסוי של החברה, כאשר הסיכון הייזמי הנגזר מהפעילות אינו משמעותי ביחס להיקף הפעילות; ותק וניסיון הנהלת החברה, לרבות פלטפורמה משמעותית לניהול עצמי של הנכסים ומנגנונים לשליטה ובקרה, המשפרים את ביצועי החברה ביחס לענף הפעילות לאורך זמן; נזילות טובה ונראות גבוהה מאוד של מקורות התזרים ביחס ללוח הסילוקין ומהתנאים הנוחים של ההלוואות הבנקאיות, אשר חתומות לתקופה ארוכה יחסית, אינן כוללות אמות מידה פיננסיות ומשועבדות בשיעור LTV משוקלל של כ-48% (לעומת כ-51% במועד הדירוג הראשוני). לאור האמור ובהתייחס לפריסת הפירעונות של האג"ח, להערכת מידרוג, צרכי המחזור של החברה הינם נמוכים. מנגד, לחברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-27 מיליון דולר בלבד (סכום זה צפוי לגדול לאור הפירעונות המואצים של ההלוואות הספציפיות בגין מכירות הדירות); היקף ה-NOI אינו בולט ביחס לחברות מדורגות בדירוג דומה. אף על פי כן, להערכת מידרוג, יציבות הפעילות והתזרים ממכירת דירות ממתנים את השפעת האמור.
 






הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.