גיא זיכל
גיא זיכל
28/01/2014
טיבה של השקעה נקבע על פי – "סיכון-סיכוי" שהוא היחס בין שני פרמטרים הקשורים בה. הראשון הוא התשואה הצפויה והשני הוא הסיכון הגלום בהשקעה. כלל האצבע אומר כי ככל שהתשואה הצפויה תהיה גבוהה יותר כך יגבר גם הסיכון ולהיפך. בניגוד להנחת העבודה הזו, השקעה בנדלן בארה"ב הוכיחה עצמה בשנים האחרונות כהשקעה שהיא גם בטוחה וגם מספקת תשואה גבוהה.
כפי שמוצג בטבלה המצורפת, אשר מראה נתונים משנת 1990 ועד 2011, התשואה השנתית הממוצעת לבית צמוד קרקע בארה"ב עמדה על כ-9.1% , תשואה המשתווה לתשואת המשקיעים באג"ח קונצרני אמריקני בסיכון גבוהHigh Yield. המשקיעים במדד המניות המוביל בוול סטריט ה-S&P 500 זכו לתשואה שנתית ממוצעת של 9.5% בעוד המשקיעים באג"ח קונצרטיות נהנו מתשואה שנתית של 7.5% , המשקיעים באג"ח ממשלתי ל-10 שנים פיגרו מעט אחריהם עם תשואה של 7.3% בעוד המשקיעים בשטרי חוב ל-3 חודשים הסתפקו ב-3.5% בשנה.
הנכסים השונים בטבלה פרט לבית צמוד הקרקע התנהגו כמצופה מהם על פי ההערכות המקובלות. שטר החוב עם תנודתיות וסיכון כמעט אפסי הניב את התשואה הנמוכה ביותר. בעוד שמדד המניות עם תנודתיות של קצת מעל ל-15% הניב בדיעבד את התשואה הגבוהה ביותר. לעומת זאת, המשקיע בבית צמוד הקרקע בארה"ב נהנה גם מתשואה נאה של 9.1% בשנה וגם מרמת תנודתיות נמוכה של 3.2%, כלומר כספו היה בסיכון נמוך מאוד בהשוואה לאפיקי ההשקעה האחרים. נתונים אשר מוצאים ביטוי גם במדד שארפ גבוה מאד.
יתרון נוסף כיום להשקעה בנדל"ן אמריקני הוא היעדר בועה בשוק הדיור האמריקני. המשבר של 2008 גרם להתפכחות מאוד כואבת בשוק הנדל"ן האמריקני. לאחר השפל שנקבע ב-2009 מחירי הנדל"ן ממשיכים ועולים והגיעו כעת להתייצבות לקראת המשך עליית ערך בהתאם לשיפור בכלכלה האמריקנית. מהצד השני - אם מסתכלים על שוק המניות האמריקני, רואים כי רוב האופטימיות של המשקיעים לעתיד מתומחרת כבר בערך המניות. מדדי הדאו ג'ונס וה-500 P&S שוברים בכל יום שיאים חדשים, כאילו לא היה משבר, ואין בהשקעה במניות סיכון ותנודתיות. ביום שאחרי הודעות מאקרו שליליות ו/או העלאת ריבית, ייאלצו המשקיעים במניות במקרה הטוב לממש חלק מהרווחים או במקרה הרע לראות הפסד בתיק המניות שלהם.
לעומת שוק המניות שנמצא ברמות שיא, הנדל"ן האמריקני בחלק גדול מהאזורים בארה"ב רחוק בכ-50% ממחירי השיא ועדיין ניתן למצוא למכירה בתים ששווי הקרקע וערך הבנייה של הבית גבוהים יותר ממחירו של הנכס בשוק הנדל"ן. בארה"ב כיום, אזרחים רבים מתאוששים בהדרגה מהטראומה שחוו בעת משבר הסאב פריים וכיום, עם עליית הערך של הנכסים שבבעלותם יש להם את האפשרות לשפר דיור, למחוק משכנתאות או אף ללוות כסף בדמות משכנתא נוספת על ההוצאות השוטפות שלהם.
במבחן התוצאה – בשני העשורים האחרונים נהנו בעלי הבתים מתשואה הדומה לזו של מחזיקי המניות. ההבדל המהותי בין מחזיק מניות לבעל בית להשכרה בארה"ב הוא שבעל הבית בארה"ב ידע להעריך את התשואה על הנכס שלו עכשיו גם ל-2014, בעוד שבעל המניות מהמר למעשה על התשואה שלו לטוב או לרע בשל עודף הסיכון והתנודתיות המצוי בהשקעה במניות.
סוג הנכס: |
שטר חוב 3 חודשים- המגובה ע"י האוצר |
אג"ח ממשלתית ל-10 שנים |
אג"ח קונצרניות |
אג"ח קונצרני- High Yield |
S&P 500 |
השכרת בית צמוד קרקע |
|
תשואה שנתית ממוצעת |
3.5% |
7.3% |
7.5% |
9.1% |
9.5% |
9.1% |
|
תנודתיות שנתית ממוצעת- מדד סיכון |
0.6% |
7.9% |
5.3% |
9.4% |
15.1% |
3.2% |
|
יחס שארפ- שילוב של "סיכוי-סיכון" |
0.48 |
0.75 |
0.59 |
0.40 |
1.42 |
גיא זיכל, אנליסט בכיר בחברת SB Capital
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
