קרן מרדכי
25/02/2014
מכירות נכסים הובילו לרווח גבוה
NOI – ההכנסות שמרו על יציבות לעומת הרבעון הקודם (כצפוי) אך הNOI ירד משמעותית בשל גידול חד בהוצאות אשר נבע מחלוקה לא שווה של ההוצאות על פני השנה וספיגתן ברבעון הרביעי (בעיקר בגרמניה). נציין גם כי הוצאות ההנהלה והכלליות היו גבוהות מהצפוי בשל בונוס למנכ"ל.
שערוכים – נרשמו שערוכים נמוכים יחסית של כ-9 מש"ח, בעיקר בזכות שערוכים בחברת הבת אשלד (25 מש"ח) שקוזזו עם השלמת העבודות בקניון בת ים ובית הגביש (שנרשמות כהפחתת ערך). נציין כי תוצאות סעיף חברות כלולות גבוה מציפיותינו בזכות שערוכים נאים (בעיקר קניון חוצות המפרץ). להערכתנו לפחות לגבי קניון בת ים השמאי מתנהג בשמרנות בשיעורי ההיוון ביחס לקניונים בסטנדרט דומה (8.2% לעומת 7.5%).
מבטח שמיר – במהלך הרבעון מכרה החברה 2.38% ממניות מבטח שמיר שבבעלותה (מתוך 11.62%) למאיר שמיר תמורת 30 מש"ח במחיר של 120 ₪ למניה וכן ניתנה לו אופציה לרכוש מניות בהיקף זהה עד סוף יוני 2014. כן נמכרו מעט מניות נוספות. בעקבות כך חדלה החברה מלרשום את אחזקתה במבטח שמיר לפי שווי מאזני והכירה ברווח של 59 מש"ח. נציין כי מניות מבטח שמיר עלו לאחרונה בשל הציפיה למכירת תנובה. לא נתפלא אם בטווח זמן בינוני תמכור אשטרום נכסים את כלל מניותיה במבטח שמיר.
V TOWER - במהלך הרבעון הקודם הושלמה בניית V TOWER בבני ברק בו משרדים בהיקף של 21.6 אלף מ"ר המיועדים למכירה. נכון ל-31.12 נמכרו 69% מהשטחים (14.8 אלף) והחברה הכירה הרבעון הרווח גולמי של כ-10 מש"ח ממסירת שטחים (ברבעון השלישי הכירה ברווח גולמי של כ-20 מש"ח). סך המכירות בפרויקט צפויות להסתכם בכ-200 מש"ח והרווח הכולל הצפוי ממנו יעבור את ה-40 מש"ח. אנו מניחים כי במהלך השנה הקרובה יימכרו שאר השטחים במגדל.
מכירת נכס – במהלך הרבעון נמכר מרכז מסחרי בוולפסון בבת ים תמורת 40 מש"ח וברווח של חמישה מש"ח.
דיבידנד – בזכות התוצאות הטובות ומימושי הנכסים החברה תחלק דיבידנד גבוה של 55 מש"ח המשקף תשואת דיבידנד של 7.2%.
בשורה התחתונה: דוח חזק מאוד מבחינת השורה התחתונה כאשר החברה למעשה הגדילה את הונה העצמי ב-11% ברבעון ונסחרת במכפיל הון נמוך יחסית לתעשיה (0.9). החברה ממשיכה להתרחב (בגרמניה בעיקר) וצפויה להציג גידול משמעותי ב-FFO בשנה הקרובה (מ-68 מש"ח לקרוב ל-80 מש"ח ויותר לאחר מכן בהנבה מלאה). בנוסף הרווח הגבוה מאפשר לחברה להקטין מינוף ולחלק דיבידנד מהותי. עם זאת מרבית הרווח כבר תומחר במודל שלנו ולכן אנו נשארים בהמלצת החזק ומעלים את מחיר היעד מ-10.2 ₪ ל-10.6 ₪ (9.9 ₪ למניה בניכוי הדיבידנד), גבוה בכ-9% מעל מחיר המניה.
Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש. הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו. המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו. המידע המופיע בדוח זה מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה. מודגש כי אין פסגות ני"ע ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח. פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה. קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה. ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
