עידו אסייג
21/05/2014
א. שם החוק המוצע
הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד-2014
ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו
בשנים האחרונות האמירו מחירי הדירות הריאליים בשיעור של למעלה מ-50%. עליית המחירים הנובעת ממחסור בהיצע, סביבת ריבית נמוכה והיעדר אלטרנטיבות השקעה בשוק ההון, מקשה על זוגות צעירים רבים לרכוש דירה לבעלות. עיקר פעולות הממשלה בשנים האחרונות התמקדו בצד ההיצע. בין צעדים אלו ניתן למנות את פרויקט הדיור הלאומי להקמת 150,000 דירות להשכרה ארוכת טווח וקידומה של הצעת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014 , רפורמה במערכת התכנון, רפורמה במקרקעי ישראל, הפניית תקציבים משמעותית להסרת חסמי פיתוח, תכנון ומוסדות ציבור, תמרוץ היתרי בנייה, העלאת מס הרכישה למשקיעים וביטול הפטור ממס שבח. כלל הצעדים הללו מובילים לגידול במספר התחלות הבנייה בשיעורים משמעותיים ולצמצום בביקוש קניית דירות להשקעה. השפעת הגידול בהיצע הדירות צפויה למתן ואף להוריד את מחירי הדיור בטווח הזמן הבינוני – ארוך.
על מנת לנסות ולהביא להורדת מחירי הדיור גם בטווח הקצר יש לבצע צעדים להקלה מידית במחירי הדירות. החוק המוצע מגדיר דירות ורוכשים אשר ביחס אליהם ישולם מע"מ בשיעור 0 עבור רכישת דירה ראשונה בהתאם לכללים המוגדרים בתזכיר. המשמעות של מע"מ בשיעור 0 היא כי הקבלן יכול להזדכות על מע"מ תשומות ששילם ולא יצטרך להעביר מע"מ עסקאות בגין הדירות שמכר.
מכיוון שרכיב המע"מ מהווה למעלה מ- 15% ממחיר הדירה הכולל, עשויה הפחתה מידית זו לסייע לעשרות אלפי זוגות צעירים לרכוש דירה במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק הנוכחיים.
בחוק המוצע ניתנת הטבה מוגדלת למי ששירת בצבא הגנה לישראל וכן למי ששירת בשירות לאומי אזרחי. מתן הטבה מוגדלת לאוכלוסייה תורמת זו הוא חלק מהכרת התודה והגמול של המדינה כלפי אוכלוסייה שביצעה שירות לטובת הכלל תוך נשיאה בנטל אישי וכלכלי. מתן ההטבה כאמור הוא נדבך נוסף בעידוד אזרחי המדינה לביצוע שירות בצבא או במסגרת השירות הלאומי- אזרחי (להלן ביחד- שירות).
ג. עיקרי החוק המוצע
עיקר 1- פרק ראשון, ,סעיפים 1-2
מוצע לקבוע כי עסקה למכירת דירת מגורים ממי שעסקו בבניית ומכירת דירות, וחל עליו סעיף 8א לפקודת מס הכנסה, לרוכש זכאי, אשר עומדת בתנאים הקבועים בהצעת החוק תחויב במס ערך מוסף בשיעור אפס (להלן- ההטבה). לשם קבלת ההטבה נדרשים להתקיים מספר תנאים מצטברים ובהם, בין היתר:
1. מחיר הדירה הנמכרת בתוספת מע"מ לא יעלה על הנמוך מבין 600,000 ש"ח אם רוכש הדירה לא ביצע שירות ("רוכש זכאי"), ועל 1,600,000 ש"ח אם הרוכש ביצע שירות או שהוא נכה, או שבקשתו לשרת שירות צבאי או שירות לאומי-אזרחי נדחתה ("רוכש מוטב"), או על המחיר שיתקבל לאחר הכפלת שטח הדירה הנרכשת בערך מטר מרובע דירתי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי, לפי הנמוך (להלן- דירת מגורים מוטבת). בנוסף, שטח הדירה יהיה בין 60-140 מ"ר, ועל הדירה לעמוד בסטנדרט בנייה שייקבע על ידי שר האוצר בהתייעצות עם שר השיכון. בנוסף מוצע כי תהיה זו דירה שנבנתה בבנייה רוויה, המוגדרת כבנייה של לפחות 6 יח"ד לדונם במבנה של שתי קומות לפחות, על מנת לתת את ההטבה לרוכשי דירות בבנייה לגובה שהיא יעילה יותר ותורמת להגדלת היצע דירות המגורים.
2. מכיוון שהצעת החוק נועדה להקל על מצוקת הדיור בישראל ולא לשם יצירת רווח פיננסי, על רוכש הדירה להוכיח שאין בבעלותו דירה אחרת מעבר לדירה הנרכשת, וכי לא הייתה בבעלותו דירה מאז שנת 1995. בדרך זו יוכלו ליהנות מההטבה רק אותם רוכשים שהם מחוסרי דיור. בנוסף, מוצע שמי שביצע עסקה לרכישת דירה, אשר בוטלה לאחר יום 23.3.2014 (יום אישור החקיקה בקבינט הדיור), לא יוכל לקבל את ההטבה, כמו גם מי שלאחר כניסת החוק לתוקף, מממש אופציה שניתנה לו לפני כניסת החוק לתוקף, וזאת על מנת שרק מי שהוא באמת מחוסר דיור יוכל לקבל את ההטבה.
תנאים נוספים על אלה המוזכרים בפסקה 1, שיחולו על רוכש הדירה, בין אם הוא רוכש זכאי או מוטב, הם כי עליו להיות תושב ישראל שהוא הורה לילד אחד לפחות, או שהוא או בן זוגו מעל גיל 35, או שהוא בן 35 ומעלה.
עיקר 2- פרק שני, סעיפים 3-5
1. מוצע כי על עסקה למכירת דירת מגורים מוטבת, מעוסק במקרקעין לרוכש מוטב ולרוכש זכאי, יהיה מס ערך מוסף בשיעור 0.
2. מוצע, כי רוכש דירה מוטבת יפנה למנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון ("גורם מוסמך"), בבקשה להנפיק לו תעודת זכאות. הגורם המוסמך יבדוק את זכאותו של הרוכש בעצמו ומול רשות המסים, ואם ימצא כי עמד בכל התנאים, ינפיק לו תעודת זכאות בתוך 30 ימים מפנייתו.
3. על מנת לוודא כי מטרת החוק מתקיימת, מוצע לקבוע, כי לא יראו עסקה למכירת דירת מגורים כעסקה החייבת במס בשיעור 0, אלא אם הרוכש לא מכר את זכויותיו בדירה בתוך חמש שנים ממועד המסירה.
עיקר 3-
מוצע בהצעת החוק לקבוע מספר הגבלות ומנגנונים שימנעו שימוש לרעה במימוש ההטבה על ידי הרוכש או מוכר הדירה, לשם כך נקבעו , בין היתר, המנגנונים הבאים:
1. רוכש שמתקיימים בינו לבין המוכר יחסים מיוחדים, קרי, יש בינהם יחסי עובד מעביד או יחסי קרבה משפחתית או יחסי שליטה בין במישרין ובין בעקיפין וכן אם אחד מהצדדים לעסקה הוא נושא משרה באחר, לא יוכל לקבל את ההטבה המוצעת בחוק זה.
2. חל איסור על המוכר להתנות את מכירת הדירה לרוכש בתנאי שאינו קשור למחיר העסקה ומועדי התשלום. בדרך זו לא ניתן יהיה לנצל לרעה את ההטבה .
עיקר 4 –פרק שלישי סעיפים 8-10
על מנת למנוע את עליית מחירי הדירות והתאמתם לרף המחיר המקסימאלי שנקבע בהצעת החוק באופן מלאכותי, מוצע בהצעת החוק להסמיך את השמאי הממשלתי הראשי לקבוע ערך מטר מרובע דירתי בחלוקה לגושים. בדרך זו יקשה על המוכר לקבוע מחירים גבוהים יותר העולים על המחיר שפרסם השמאי הממשלתי וזאת ככל שברצונו לאפשר לזכאים לפי חוק זה להתמודד על רכישת הדירה.
על מנת ליעל ולפשט את תהליך קביעת הערך לכל אזור, נקבע מנגנון בדיקה וחישוב המושתת על רכיבים סטטיסטיים. המנגנון יפעל על פי נוסחאות המבוססות בין היתר על עקרונות שמאיים, באופן שיקטין את הצורך בהתערבות והכרעה שמאית למקרים מצומצמים.
עיקר 5 – פרק רביעי סעיפים 10-19
על מנת להביא לביצוע יעיל של הקצאת ההטבה ולצמצם ככל שניתן ניצול לרעה שלה מוצע לקבוע כדלקמן:
1. להסמיך את שר האוצר לקבוע הוראות למניעת ניצול ושימוש לרעה בחוק זה וכן כללים ותיאומים לביצוע החוק.
2. לחייב בדיווח בתשלום המס רוכש דירה מוטבת אשר מכר אותה בתוך חמש שנים ממועד מסירת החזקה בה.
3. לחייב בתשלום כפל מס רוכש דירה אשר הציג לעוסק מסמך הנחזה להיות תעודת זכאות מקורית, או פעל שלא בתום לב לצורך קבלת תעודת זכאות, או שעשה שימוש בה בניגוד להוראות חוק זה.
4. לחייב בתשלום כפל מס עוסק אשר דווח על עסקה למכירת דירה כעסקה החייבת במס בשיעור אפס אם פעל בחוסר תום לב להצגת הדירה כ"דירה מוטבת" ;
5. דירת מגורים אשר דווח ושולם על מכירתה מס בשיעור אפס על אף שלא הייתה "דירת מגורים מוטבת" או שלא נרכשה על ידי רוכש זכאי או מוטב– תוקף המכירה של זכויות בה, כאמור בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין מותנה בתשלום המס בשל מכירת הדירה.
6. הוראות עונשין כלפי מי שפעל בניגוד להוראות חוק זה על מנת להתחמק מתשלום מס.
ד. השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה
אבדן הכנסות ממסים צפוי לעמוד על כ2.2 מיליארד ש"ח
ה. השפעת החוק המוצע על התקן המנהלי
ו. נוסח החוק המוצע
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
