פסגות ברוקראז, בתגובה לדו"חות אמות >> תוצאות סבירות על אף ירידה בתפוסה‎

תוצאות סבירות על אף ירידה בתפוסה

*  NOI  -שיפור לעומת Q4 וקצת מעל הצפי שלנו בזכות נכסים חדשים. עם זאת ישנה ירידה ב-NOI  מנכסים זהים בכ-2% לעומת הרבעון המקביל (בו הייתה הכנסה חד"פ) וירידה של 1.5% מול הרבעון הקודם בשל ירידה בתפוסה מ-95% ל-94% בעיקר לאור עזיבת שוכר ברמת החייל. לאחר תאריך המאזן ירד שיעור התפוסה ל-93% לאור עזיבת חברת טלדור. החברה מציינת כי היא מנהלת מגעים להשכרת השטחים שפונו. כ-1.5% מהשטחים הפנויים מיוחסים לבניין פלטינום בפתח תקוה.

*  FFO עלה מ-71.5 מש"ח ברבעון הקודם ל-72 מש"ח הרבעון (צפי 71 מש"ח), בעיקר בשל הגידול ב-NOI.

* שערוכים – כצפוי לא בוצעו הרבעון בדיקות הערכת שווי לנכסים.

* תחזית– אין שינוי בתחזית שפורסמה ברבעון הקודם. תחזית ה-NOI הינה: 505-515 מש"ח (2013: 480 מש"ח). תחזית ה-FFO הינה: 290-300 מש"ח (2013: 274 מש"ח). עיקר השיפור צפוי לבוא מתחילת ההנבה של בניין פלטיניום בפ"ת. הנחות נוספות של החברה: מדד של 1.5%, רכישות בהיקף של 400 מש"ח וגיוס הון של כ-220 מש"ח שיבוצע אם יהיו רכישות (נכון להיום טרם בוצעו רכישות).

* שמירה על איתנות פיננסית גבוהה – רמת המינוף ממשיכה לרדת לרמה של 52% הכוללת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ- 650 מיליון ש"ח , נכסים לא משועבדים בהיקף של 5.2 מיליארד ₪ ויחסי מינוף נמוכים יחסית. איתנות זו, לצד תשואות אג"ח נמוכות תאפשר לאמות ביצוע רכישות משמעותיות תוך כדי קביעת מרווח פיננסי גבוה יחסית על הנכסים הנרכשים, על אף שמחירי הנדל"ן אינם נמוכים כיום. נציין כי החלפת חוב הוזילה את שיעור הריבית הממוצע של החברה מ-4.6% לפני שכנה ל-4.27% כיום.

* דיבידנד – החברה תשלם השנה דיבידנד של -66 אגורות המשקף תשואת דיבידנד גבוהה של 6%.

* מדד – בשל המדד השלילי בשיעור של 0.68% נרשמו הכנסות מימון של 24 מש" מצד אחד והוצאות מס נדחה של 30 מש"ח מצד שני.

* בשורה התחתונה: אמות צומחת יפה מרכישות וייזום אך יורדת בהכנסות  מנכסים זהים כך שיש לעקוב אחרי המשך ההתפתחות בענף בעיקר בתחום הרלוונטי ביותר לחברה - ענף המשרדים במרכז. כרגע שיעור התפוסה בשוק עדיין גבוה באזורי הביקוש ועוזר לחברה להמשיך להציג תוצאות סבירות ותחזיות יפות. עם זאת אנו לא פוסלים ירידה בדמי השכירות בעתיד הלא רחוק, ולכן כנראה החברה מתומחרת במכפיל הון נמוך ממרבית המתחרים. אנו סבורים כי התמקדות החברה בביצוע רכישות בהיקף גבוה הינו נכון ומאפשר לחברה לקבע מרווח פיננסי גבוה יחסית ומגדיל את ה-FFO העתידי שלה. עדכון המודל גוזר מחיר יעד של 12 הגבוה בכ-8% ממחיר המניה כעת והמלצתנו נשארת החזק.

 
 
 
Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש.   הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו.   המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו.  המידע המופיע בדוח זה  מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה.  מודגש כי אין פסגות ני"ע  ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח.  פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך  התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
 
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.  
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.
 










הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.