פסגות ברוקראז`, בתגובה לדו"חות מליסרון >> צמיחה יפה בפרמטרים התפעוליים‎

להלן תגובתו של נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז', בהמשך לפרסום דו"חות מליסרון.

צמיחה יפה בפרמטרים התפעוליים

[*] NOI – עליה של 7 מש"ח לעומת הרבעון הקודם (ו-6 מש"ח לעומת הצפי). לעומת הרבעון המקביל חלה ירידה של 1 מש"ח בשל מכירת נכסים שקוזזה עם תחילת הנבה מקניון באר שבע (שתרומתו הולכת וגדלה ושיעור התפוסה עלה ל-90%) וההרחבות ביוקנעם ורחובות. נרשמה עליה נאה ב-NOI מנכסים זהים מ-238 מש"ח במקביל ל-246 מש"ח הרבעון בזכות ההרחבות האמורות ושיפור בביצועים התפעוליים. מול הרבעון הקודם חל שיפור של 4 מש"ח ב-NOI מנכסים זהים בזכות שיפור בנכסים בהם בוצעו ההרחבות וחיסכון בהוצאות.
[*] FFO – החברה הציגה עליה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם מ-108 מש"ח ל-110 מש"ח (צפי שלנו: 108). העלייה נובעת מהעלייה ב-NOI  וקיטון בהוצאות הריבית שקוזזה חלקית ע"י עליה בהוצאות מיסים (בשל המדד השלילי) והוצאות מהלך מיתוג הקניונים של הקבוצה.
[*]  שערוכים  - מליסרון מבצעת בדיקות שווי פנימיות במרה רבעונית ולכן רשמה ירידה ערך של 73 מש"ח בנכסים, בעיקר בגין המדד השלילי ברבעון (0.68%).  שיעור ההיוון הממוצע של נכסי החברה עומד של 7.66%.
[*] פדיונות – לדברי החברה הפדיונות בחודשים ינואר פברואר היו יציבים ברמת הקבוצה, למרות היעדר החורף השנה (ירידות בקניוני החברה בצפון בעיקר) ובחודשים אפריל-מאי חל גידול מרשים של 5.3% בפדיונות (היקף השטחים גדל בכ-4000 מ"ר, זניח ביחס לסך שטחי החברה) עם עליה של 3.4% בקריון, 4.7% ברמת אביב, 3.6% בפ"ת (חלקית גם בזכות הרחבה), 6% בבילו סנטר ומעל ל-7% ברחובות (גם בזכות הרחבה).
[*]  שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת   הסביבה נהיית מאתגרת יותר והמו"מ מול השוכרים קשה יותר. במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה בתוצאות הקניונים (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון). להערכתנו קשה להעריך כרגע האם תהיה השפעה לרעה על NOI החברה בטווח הקצר, הואיל ונכסיה מפוזרים היטב ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ ויפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים. בנוסף הטבות לשוכרים לא בהכרח מתבטאות ב-NOI אלא בהשקעות בנכסים ו/או הוצאות שיווק.  האטה כלכלית, אם תהיה, עלולה להוביל לירידה בפדיונות ולהגברת הלחץ על השכ"ד בשלב מאוחר יותר. במודל שלנו אנו מניחים יציבות ללא פגיעה ב-NOI (מתחשבים בNOI  המייצג).
[*] ייזום -  בתחילת 2014 פתחה החברה את ההרחבה (2,000 מ"ר) במתחם בנצרת. עד סוף השנה יושלם בניין של 3,000 מ"ר מעל הגרנד קניון בחיפה המושכר לקופ"ח מכבי. בפתח תקוה החלה בניית בניין של 13 אלף מ"ר המיועד למרפאות ומלון (נחתם חוזה לניהול המלון). גם ברעננה  החלה בנייה של מבנה בן 10,000 מ"ר המושכר לרשת מלונאות. סך ההשקעות בטווח הקצר-בינוני יסתכם בכ-210-230 מש"ח ויניב NOI  של 24-28 מש"ח.
[*]  בשורה התחתונה:  דוח טוב לחברה. אנו סבורים כי גם במקרה של האטה והגברת התחרות החברה תמשיך להציג דוחות סבירים ולשמור על תוצאות תפעוליות טובות, כאשר לאור הריבית הנמוכה אנו גם לא רואים סכנה לשווי הנכסים. עם זאת, כפי שציינו אנו מניחים יציבות ב-NOI מנכסים זהים והחברה תהנה מהיזמות הענפה. עדכון המודל גזר העלאה קלה במחיר היעד מ-99 ל-100 ש"ח למניה, 10% מעל מחיר המניה בשוק והמלצתנו נשארת תשואת יתר.
 

Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש.   הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו.   המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו.  המידע המופיע בדוח זה  מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה.  מודגש כי אין פסגות ני"ע  ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח.  פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך  התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.

פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.