אמות >> מידרוג מאשרת לאמות דירוג Aa3 לגיוס עד 400 מיליון שקל; מידרוג צופה לחץ על מחירי השכירות בתחום המשרדים‎

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג Aa3 באופק יציב לסדרות האג"ח שבמחזור של חברת אמות השקעות. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה לגיוס אג"ח באמצעות הרחבת סדרה קיימת ו/או הנפקת סדרה חדשה, בהיקף של עד 400 מיליון שקל תמורת הגיוס תשמש את החברה לפירעון חובות ולפעילותה השוטפת.

הדירוג נסמך בין היתר, על היקף פעילות החברה ופיזור נכסיה לרבות פיזור שימושים ושוכרים וכן על מצבת נכסים איכותית, ששוויים עומד, נכון ליום 31.03.2014, על כ-7.8 (על בסיס מאזן מאוחד מורחב שמפרסמת החברה, כולל נכסים בהקמה)  מיליארד שקל. מרבית נכסי החברה ממוקמים באיזורי ביקוש, המאופיינים, כאמור,  בתמהיל שימושים מגוון ושיעורי תפוסה גבוהים ביותר, העולים באופן ממוצע על 95%. איכותו הגבוהה של תיק הנכסים מאפשרת לחברה לרשום תזרימים יציבים מפעילות ובהיקפים משמעותיים ואף לרשום יחס כיסוי חוב ל- FFO סביר לרמת הדירוג של כ- 15-16.

לאור מגמות ההיצע והביקוש של שוק המשרדים בישראל, מידרוג מעריכה, שככל שתחול האטה במשק עלול להיווצר לחץ מסויים על המחירים. אולם, מיצוב ואיכות תיק הנכסים של החברה צפוי לתרום לשמירת ערכם של הנכסים ועל שיעורי התפוסה.

בנוסף, במהלך שנת 2013 השלימה החברה פיתוח של נכס בפתח תקווה, וכעת  החברה פועלת להקמת שלושה נכסים נוספים אשר השלמתם צפויה בשנת 2015. להערכת מידרוג, איכלוס חלק מהנכסים הינו מאתגר. נזילותה וגמישותה הפיננסית של החברה בולטות לטובה בהשוואה לחברות נדל"ן בישראל, כפי שבאות לידי ביטוי במסגרות אשראי חתומות בהיקף של כ- 600 מיליון ₪, מתוכם מנוצלים כ- 60 מיליון שקל  בלבד ובנכסים בלתי משועבדים בשווי של כ- 5.5 מיליארד שקל. יחס הנכסים הלא משועבדים לחוב לא מובטח  עומד על כ- 1.8, נכון ל-31.03.2014 . מקורות אלו, בשילוב תזרים ה- FFO השוטף, הנאמד ע"י מידרוג בכ-280 מיליון ₪ בשנה, הינם גבוהים ביחס לצורכי שירות החוב של החברה בשנים הבאות, גם בהתחשב במדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה, המהווה כ- 60% מתזרים ה- FFO.

גורמים העשויים לשפר את הדירוג:

· הקטנת רמת המינוף הכוללת ושיפור משמעותי ביחסי האיתנות, לאורך זמן

· שיפור משמעותי ביחסי כיסוי החוב, לאורך זמן

· שמירה לאורך זמן על הרמה הנוכחית של היחס נכסים בלתי משועבדים לחוב אג"ח

גורמים העלולים לפגוע בדירוג ובאופק הדירוג:

· הרעה בסביבה העסקית בה פועלת החברה וירידה במחירי שכירות

· ירידה בהיקף הנכסים החופשיים משעבוד וקווי אשראי לא מנוצלים תוך פגיעה בגמישות הפיננסית ונזילות החברה

· הרעה משמעותית ברמת האיתנות של החברה ויחסי הכיסוי

· חלוקת דיבידנדים בסכומים מהותיים אשר תפגע באיתנות הפיננסית וביכולת העסקית של החברה

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.