אפריקה ישראל >> מידרוג מאשרת מחדש לחברת אפריקה ישראל מגורים דירוג A2 באופק יציב לסדרות אג"ח שבמחזור‎

מידרוג מאשרת דירוג מנפיק A2 באופק יציב לחברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "אפריקה מגורים", "החברה") ומאשרת מחדש דירוג A2 באופק יציב לסדרות אג"ח א' ו-ב' שבמחזור, אותן הנפיקה החברה.

אישור מחדש של הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, בהיקף פעילות משמעותי ופיזור פעילות, המשתקף בפרויקטים לביצוע, בפרויקטים בתכנון ובעתודות הקרקע של החברה. החברה פעלה בשנה האחרונה לרכישת קרקעות ודיווחה על משאים ומתנים למכרזים וקרקעות נוספות. להערכת מידרוג, היקף פעילות החברה צפוי לגדול מכ-1,100 יח"ד בביצוע בתחילת 2014 לכ-2,000 יח"ד בביצוע לקראת סוף שנת 2015; באיתנות הפיננסית הבולטת לטובה של החברה, גם בהתחשב בצפי להמשך עלייה ברמת המינוף בשל רכישת קרקעות ופיתוח פרויקטים; שיפור משמעותי ביחסי הכיסוי בשנים האחרונות וכן בשיעורי הרווחיות ממכירת דירות. מידרוג מעריכה, כי החברה תמשיך להציג איתנות פיננסית בולטת לטובה וכי יחול גידול בהיקף התזרים הפרמננטי, וזאת בהתבסס על היקף היח"ד המכורות ומועדי האכלוס הצפויים בפרויקטים בביצוע, אשר צפויים לתרום משמעותית להפקת תזרים לשירות החוב, תוך גידול בהיקף הפעילות. שיעורי המכירות הגבוהים בפרויקטים הקיימים מעידים כי, לחברה צפוי תזרים משמעותי מפעילות בשנים 2015-2016; רמת נזילות בולטת לטובה וגמישות פיננסית סבירה, לחברה פריסת פרעונות נוחה ביחס למקורותיה.


אופק הדירוג
גורמים אשר עשויים לשפר את הדירוג או את אופק הדירוג

· גידול משמעותי בהון העצמי, תוך שמירה על נזילות סבירה ויחסי האיתנות והכיסוי


גורמים העלולים לפגוע בדירוג או באופק הדירוג

· חלוקת דיבידנדים או רכישת מניות החברה, בסכומים מהותיים, אשר יפגעו באיתנות הפיננסית וביכולת העסקית של החברה

· הרעה משמעותית ביחסי האיתנות של החברה ועליה ברמת המינוף של החברה, לאורך זמן

· הרעה מהותית בסביבה העסקית, כגון ירידה במחירי הנדל"ן למגורים באזורים בהם פועלת החברה

פירוט גורמי מפתח
גידול בהיקף הפעילות בטווח הקצר-בינוני בשל הפרויקטים בתכנון ורכישת קרקעות זמינות לבינוי בתחילת שנת 2014 החברה פעלה ב-9 אתרים שונים להקמתם של 14 בנינים. בסמוך למועד דוח זה, החברה הרחיבה את פעילותה לכ-18 בניינים בהקמה. מעבר לכ-939 יח"ד בביצוע (חלק חברה ליום ה-31.3.2014), לחברה מלאי קרקעות לבניה של כ-3,000 יח"ד (חלק חברה). ממלאי זה כ-1,260 יח"ד נמצאות בשלבי תכנון ואישור מתקדמים ובנייתן צפויה להתחיל בשנים 2014-2015. בנוסף, החברה דיווחה על מספר מכרזים ועסקאות לרכישת קרקעות, בעלות תב"ע וזמינות לבניה, בהיקף של מאות יח"ד. כך לדוגמא דווח, כי החברה זכתה במכרז לרכישת קרקע בית מפא"י בירושלים (כ-22 א' מ"ר לשימושים שונים) וזכייה במכרז בכפר יונה בו החברה רכשה זכויות לכ-120 יח"ד ואופציות ל-215 יח"ד במגרשים שכנים. מקור עיקר צבר קרקעות של החברה הינו בעלות ועסקאות קומבינציה. בשנה החולפת רכשה החברה את חברת אפריקה 38 בע"מ מתוך מטרה להרחיב את פעילותה בתחום ייזום בניינים לפרויקטים של תמ"א 38. בהתאם לתחזיות החברה, היא צפויה להתחיל בשנים הקרובות בייזום של כ-495 יח"ד במגזר זה, מתוכם כ-307 מיועדות למכירה .

מידרוג מעריכה, כי החברה תגדיל את היקף פעילותה מכ-1,260 יח"ד בביצוע (יח"ד ללא בעלי קרקע, כולל חלק שותפים, בתחילת שנת 2014) לכ-2,000 יח"ד בביצוע בטווח השנה עד שנה וחצי הקרובה. כדי לצמצם את החשיפה לגידול בהיקף הייזום, בכוונת החברה להתחיל בשיווק הפרויקטים עוד בטרם תחילת בנייתם (כ-10% מכירות), לרוב בשלבי ההקמה הראשוניים (עד להקמת מרתפים)  החברה מציגה שיעורי מכירות של כ-30% (לדוגמא, החברה מכרה 30%-50% מהדירות המתוכננות בפרויקטים סביון במשתלה א' וספייס 3, עוד בטרם העלייה על הקרקע). לאור הגידול בהיקף הפעילות ועם הבשלתם של הפרויקטים התזרים הפרמננטי של החברה צפוי לגדול משמעותית.

קצב מכירות טוב למצבת הפרויקטים בבניה; צפי להמשך הכרה בהכנסות משמעותיות ותזרים מפעילות לאור אכלוס יח"ד מכורות

לחברה טרק-רקורד בשמירה על מלאי מצומצם של יח"ד בפרויקטים שסוימו והיא לרוב מגיעה לשלב סיום הפרויקט עם שעורי מכירות גבוהים. מלאי הדירות שטרם נמסרו ליום ה-31.3.2014 עומד על כ-71 יח"ד נכון למועד זה מרבית מיח"ד אלו נמכרו. בצבר העתידי של החברה, בכל אחת מהשנים, 2014-2015 החברה צפויה לסיים את הקמתם של כשישה בנייני מגורים או כ-466 וכ-457 יח"ד, בהתאמה (או כ-289 וכ-391 יח"ד חלק חברה, בהתאמה). החברה מציגה שיעור מכירות גבוה של יח"ד בביצוע, כך שלמעלה מ-94% מיח"ד שהקמתן תושלם בשנת 2014 מכורות ולמעלה מ-60% מיח"ד שיושלמו בשנת 2015 נמכרו. בשל שיעורי המכירה הגבוהים הנראות התזרימית של הפרויקטים הינה גבוהה. להערכת מידרוג, בהתחשב במצבת הפרויקטים בביצוע, החברה צפויה להמשיך ולהציג יחסי כיסוי ההולמים את רמת הדירוג. בשנת 2015 החברה צפויה לסיים את הקמתו של פרויקט היוקרה חצר הנביאים, המשלב מגורים ( למעלה מ-46% מיח"ד נמכרו), מסחר (נמכר בחלקו) ומלונאות (שבכוונת החברה לממש), בשל פרויקט זה החברה צפויה לתזרים משמעותי בשנים 2015-2016. בהתאם להתחלות הבניה של שנת 2014 והצפי לשנים הבאות, החל משנת 2016 צפוי גידול משמעותי בתזרים החברה וההכרה בהכנסות.  נציין כי תמהיל הפרויקטים בביצוע של החברה כולל יח"ד בודדות היכולות לענות על דרישות "חוק מע"מ אפס", ככול שחוק זה יכנס לתוקפו, החברה תפעל להתאמת חלק מהפרויקטים העתידיים.

נציין כי בשנת 2013 חל קיטון בשיעור הרווח של החברה ממכירת דירות. בשנים האחרונות החברה הציגה שיפור משמעותי ברווחיות הגולמית ממכירת דירות, חלק מהשיפור נובע מהתנופה החיובית בענף הבנייה למגורים של השנים האחרונות. כך למשל, הרווחיות הגולמית ממכירת דירות עלתה בהדרגה, מרמה של כ-16% לכ-25% בין 2008-2012. תחזיות החברה משקפות רווח גולמי ממוצע, צפוי, של כ-23% לשלוש השנים הקרובות (בפרויקטים בביצוע). מידרוג מעריכה כי, בהתחשב באקלים הנוכחי בשוק הנדל"ן, בהתחשב בכוונות החברה לרכישה של קרקעות שאינן דורשות השבחה משמעותית, הרווחיות הגולמית בטווח הבינוני  צפויה להתייצב על שיעור של כ-15%-20%.

נזילות טובה וגמישות פיננסית סבירה ביחס ללוח הסילוקין של החברה

נכון ליום 31.3.2014, לחברה יתרת נזילות של כ -390 מיליון ₪ (בנטרול מזומנים מוגבלים בחשבונות ליווי בנקאי בהיקף של כ-187 מיליון ₪). אולם, בשל השקעות עתידיות בקרקעות, תשלומים כנגד זכיה במכרזים (התחייבות לכ-170 מ' ₪ בגין בית מפא"י וכ-100 מ' ₪ בגין כפר יונה, חלקם ימומן בחוב) וחלוקת דיבידנד (50 מ' ₪ באפריל 2014), יתרת הנזילות צפויה לקטון בטווח הזמן הקרוב. בהתאם ללוח הסילוקין של ההתחייבויות הפיננסיות, פירעון קרן האג"ח השנתי עומד על כ-63.5 מיליון ₪ בכל שנה, בשנתיים הקרובות בנוסף לפירעון של כ-14.8 מ' ₪ בשנה מהלוואה מוסדית. החברה מתכוונת לשרת את חובותיה, בין היתר, מיתרת הנזילות, ומפעילותה השוטפת, אשר צפויה לייצר תזרים משמעותי בשנים הקרובות. יצוין כי להערכת מידרוג, מקורות אלו הינם גבוהים באופן משמעותי ביחס לעומס הפירעונות הצפוי.


 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.