עידו אסייג
24/12/2014
בחודש אוקטובר נרשמה ירידה מחודשת בסך העסקאות, לאחר העלייה החדה יחסית שנרשמה בספטמבר. סך הדירות שנרכשו באוקטובר עמד על 7 אלפי דירות, ירידה של 14% לעומת החודש הקודם. בכך חזרה רמת העסקאות לרמת השפל שנרשמה בחודש אוגוסט. בהשוואה לאוקטובר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-24%.
הירידה במספר העסקאות באוקטובר בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה (ירידה של 17% לעומת ספטמבר וירידה של 30% לעומת אוקטובר אשתקד). עם זאת יש לציין כי גם בפלח השוק של הדירות החדשות נרשמה ירידה (של 6% ו-12%, בהתאמה), לאחר העלייה החדה שנרשמה בספטמבר. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בשיעורי השינוי ברכישת דירות חדשות. כך, לצד ירידות חדות של קרוב ל-40% באזור ירושלים ובאזור ת"א, נרשם גידול בעסקאות באזור חדרה (בין היתר על רקע שיווק פרויקט חדש באור-עקיבא) ובאזור השפלה והדרום. מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה הקיפו הירידות את כל האזורים (למעט טבריה).
רוכשי דירה ראשונה (מרביתם זוגות צעירים), אשר הובילו את הגידול בעסקאות בחודש ספטמבר, היו אלו שהובילו את הירידה בעסקאות באוקטובר. סך הדירות שרכשו עמד על 2.2 אלפי דירות, ירידה של 19% לעומת החודש הקודם וירידה חדה יותר, של 36%, בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מאז חודש אפריל השנה, עם ההכרזה על תכנית מע"מ אפס על דירה ראשונה, נרשמו שיעורי ירידה חדים ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים (למעט חודש ספטמבר). סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בחודשים אפריל-אוקטובר השנה נמוך בשבעת אלפים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מי שמיתנו את הירידה בסך העסקאות בחודש אוקטובר היו המשקיעים. סך הדירות שרכשו עמד על 1.9 אלפי דירות, ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם (וירידה של 13% לעומת אוקטובר אשתקד). כשיעור מסך העסקאות עלה משקל המשקיעים ל-27%, השיעור הגבוה ביותר בפרמטר זה מאז פברואר 2011. ניתן להניח כי בין היתר תרמה לגידול זה הורדת ריבית בנק ישראל בחודש ספטמבר. הגידול במשקל המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט חיפה. באזור תל אביב הגיע משקל המשקיעים לשיעור שיא של 56% (הגבוה ביותר לפחות מאז 2002.
נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עליה חדה בעסקאות בהשוואה לאוקטובר (על רקע האצה בקצב הרכישות במחצית השנייה של החודש).
סיכום רבעון שלישי 2014
-
ברבעון השלישי של 2014 נבלמה הירידה החדה בעסקאות אשר אפיינה את שני הרבעונים הקודמים. סך העסקאות עמד על 23 אלפי דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. רכישות הזוגות הצעירים והמשקיעים גדלו בשיעורים של 5% ו-2%, בהתאמה. רכישות משפרי הדיור ירדו בשיעור מתון של 2%.
-
את הגידול בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות (גידול של 13%), על רקע גידול חד ברכישות אלו ע"י הזוגות הצעירים והמשקיעים (גידול של 24% ו-21%, בהתאמה). רכישת דירות יד שניה נותרה ללא שינוי.
-
הגידול ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים התרכז בישובים בהם פוטנציאל ההטבה הגלום בתוכנית מע"מ אפס הינו נמוך או כלל לא קיים. דהיינו, בישובים בהם רמת המחירים נמוכה משמעותית מתקרת המחיר המזכה בהטבה, או גבוהה ממנה.
-
משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השלישי עמד על 25%, ללא שינוי מהותי בהשוואה לשני הרבעונים הקודמים. עם זאת, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד גבוה משקל המשקיעים ב-3 נקודות אחוז, בין היתר על רקע ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל.
-
גידול חד של 73% ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים בת"א ברבעון השלישי הביא את סך הרכישות האלו לרמה של 400 דירות, מהגבוהות ביותר שנרשמו בפרמטר זה בשנים האחרונות באזור זה (ואל הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בדירות חדשות בת"א ברבעון זה בהשוואה למקבילים לו בעשור האחרון). כ-42% מדירות אלו נרכשו ע"י מי שרכשו יותר מדירה אחת חדשה באזור זה במהלך הרבעון. שיעור זה גבוה משמעותית בהשוואה לרמה הארצית (25%), והוא בולט בפרט לנוכח רמות המחירים הגבוהות באזור. קרוב לשליש ממשקיעים "כבדים" אלו בת"א מחזיקים ב"חברות ארנק".
-
"מלאי" הדירות בהמתנה בסוף הרבעון השלישי של 2014 עומד על 17.5 אלפי דירות, בדומה לרמתו בסוף 2013. שיעור רוכשי דירות בהמתנה נמצא במגמת עליה מאז תחילת 2014. ניתוח הממצאים מלמד כי מי שרכשו "דירה בהמתנה" בשנים 2012-2013 וטרם מכרו את דירתם הקודמת עד תום 2013 נוטים למכור אותה בקצב מהיר יותר מאשר בשנות הגאות בענף.
ברבעון השלישי של 2014 נרכשו כ-23 אלפי דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. את הגידול בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, על רקע גידול חד של 25% ברכישות הזוגות הצעירים. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור חדרה בגידול במספר העסקאות. מנגד נמשך הקיפאון באזור השפלה, האזור הדומיננטי ביותר ברכישות בשנים האחרונות
ברבעון השלישי של 2014 נבלמה הירידה החדה במספר העסקאות אשר אפיינה את שני הרבעונים הראשונים של 2014. סך הדירות שנרכשו ברבעון השלישי עמד על 23.2 אלפי דירות, גידול של 4% לעומת הרבעון הקודם. יחד עם זאת יש לציין כי ברבעון הקודם הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.
את הגידול במספר העסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות (גידול של 13% לעומת הרבעון הקודם) בעוד ברכישת דירות יד שניה נרשמה יציבות. הגידול ברכישת דירות חדשות בולט במיוחד על רקע העובדה לפיה מי שהובילו גידול זה היו רוכשי דירה ראשונה, אשר רשמו גידול של 25% לעומת הרבעון הקודם, לאחר ירידה חדה של 36% ברבעון השני (בהשוואה לרבעון הראשון).
פילוח גיאוגרפי מלמד כי הגידול בסך העסקאות ברבעון השלישי הקיף שישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין. בולט במיוחד גידול של 15% במספר העסקאות באזור המרכז, מזה, גידול חד של 27% ברכישת דירות חדשות. עם זאת, יש לציין כי ההתאוששות במכירת דירות חדשות באזור המרכז ברבעון השלישי חלה לאחר ירידה חדה של 50% ברבעון הקודם, שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר שנרשם באזור זה מאז הרבעון האחרון של 2008, אשר עמד בצל נפילתו של בית ההשקעות ליהמן ברדרס.
אזור נוסף שרשם שיעור גידול דו ספרתי (14%) במספר העסקאות ברבעון השלישי היה אזור חדרה. בדומה לאזור המרכז, גם באזור זה הוביל פלח השוק של הדירות החדשות את הגידול בעסקאות, עם עליה של 39%. גידול זה חל בין היתר על רקע שיווק של פרויקט חדש באור עקיבא וגידול במכירות בישוב קציר-חריש. לגבי הרכישות בקציר-חריש יש לציין כי בניגוד לתפישה הרווחת, שיעור גבוה יחסית, כ-40%, מרוכשי הדירות בקציר-חריש ברבעון השלישי היו משקיעים (הכוונה לרוכשים שלא באמצעות קבוצות רכישה).
על רקע הגידול במספר העסקאות באזור המרכז ובאזור חדרה בולט אזור השפלה (אזור מיסוי מקרקעין רחובות) בקיפאון בכמות העסקאות, בהמשך לרמת השפל שנרשמה ברבעון השני. יש לציין כי בשנים האחרונות (עד 2012) ריכז אזור זה את השיעור הגבוה ביותר של עסקאות, ובפער משמעותי מיתר האזורים. מאז תחילת 2013, ובפרט ברבעון השלישי השנה יורד משקלו של אזור זה בסך העסקאות, תוך ש"נסגר" הפער בינו לבין שני אזורים אחרים (חיפה והמרכז). מגמה זו בולטת בפרט בסגמנט השוק של הזוגות הצעירים.
לוח 1 – סה"כ רכישת דירות– רבעון שלישי 2014 | |||
|
משרדי מיסוי מקרקעין |
מספר דירות שנמכרו |
שינוי לעומת רבעון שלישי 2013, ב-% |
שינוי לעומת רבעון שני 2014, ב-% |
|
אזור המרכז¹ |
3,442 |
6.0- |
14.5 |
|
אזור ירושלים |
2,565 |
20.0- |
3.6- |
|
אזור חיפה |
3,412 |
11.4- |
7.1 |
|
אזור ת"א |
2,322 |
1.8 |
8.8 |
|
אזור חדרה |
1,198 |
4.8 |
13.8 |
|
אזור טבריה |
763 |
25.5 |
3.2- |
|
אזור נצרת |
806 |
17.5 |
2.8 |
|
אזור נתניה³ |
2,168 |
12.8- |
1.2- |
|
אזור רחובות² |
3,549 |
11.1- |
0.4 |
|
אזור ב"ש |
2,975 |
5.2- |
1.3 |
|
ארצי |
23,200 |
7.4- |
4.1 |
|
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר. הערות: ¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד. ²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה. ³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון. הנתונים אינם כוללים מכירות דיור ציבורי. | |||
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
