גבריאל דרנוב ועו"ד רו"ח אילון גרפונקל
10/02/2015
מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3 באופק יציב עבור סדרות אג"ח ג', ה',ו' ו-ז' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אפריקה ישראל נכסים.
כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרות קיימות, בסכום של עד 200 מיליון ש"ח ע.נ..
תמורת הגיוס תשמש בעיקר למחזור חוב ולפעילות השוטפת לרבות רכישת נכסים וקרקעות נוספות.
הדירוג נתמך, בין היתר, מהצמיחה בהיקף ה-NOI של החברה, במיצוב הנכסים ובבשלות המקורות לשירות החוב. בהקשר זה, היקף ה-NOI של החברה צמח בשנה האחרונה בשיעור של יותר מ-10%, בין היתר בשל גילום שנתי מלא של ההכנסה מקניון פלוישט.
בסוף שנת 2014 החברה השלימה עסקה למימוש קניון מניב בצ'כיה, אך לא צפויה ירידה בהיקף ההכנסות ממצבת הנכסים המניבה (ככל שלא ימומשו נכסים נוספים), לאור סיום שלב הייזום של בניין משרדים מניב נוסף ברומניה והמשך הפעילות להשבחת נכסים קיימים, לרבות הגדלת שכ"ד; מיחסי האיתנות הטובים ביחס לרמת הדירוג, גם בהתחשב בתרחישי רגישות הכוללים, בין היתר, הפחתה של חלק מהשווי של הקרקעות לבנייה בטווח הארוך במזרח אירופה; מיציבות, ואף שיפור, בחלק מהאינדיקטורים של תיק הנכסים המניבים, הכוללים שיפור בתפוסות וחידושי חוזים; מיתרות הנזילות בחברה ומגוון המקורות לשירות החוב הכוללים גם את התזרים הפרמננטי, החזרי הון עצמי (ממגזר המגורים), מימון נכסים מחדש ומימושי נכסים, התורמים ליכולת שירות החוב בחברה; מהצפי לשיפור ביחסי הכיסוי.
יצוין כי להערכת מידרוג, חישוב יחסי הכיסוי, כפי שעולים מהדוחות הכספיים, אינו תואם במלואו את מודל פעילות החברה, הכולל מימוש רווח יזמי ממכירת נכסים מניבים מפעם לפעם. מכיוון שנכסים אלו מוצגים כנכסי נדל"ן להשקעה, הרווחים מעסקאות אלו אינם באים לידי ביטוי במסגרת ה- FFOוה-EBITDA; הדירוג מושפע לשלילה מהמודל העסקי היזמי של החברה והחשיפה לפעילות זו.
מגזר הייזום ומימוש הנכסים מעלה את רמת התנודתיות בתוצאות ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, החברה מציגה Track Record חיובי במגזר זה, לרבות רכישה, תכנון, שיווק, אכלוס ומימוש של נכסים בישראל ובמזרח אירופה; מחשיפת החברה לשווקים מתפתחים ובעיקר לרומניה (מדורגת Baa3 יציב במודי'ס), המרכזת כ-44% מה-NAV שלה.
בנוסף, לחברה חשיפה מסויימת לסרביה, בולגריה, אשר טרם התאוששו באופן מלא מהמשבר הפיננסי. מנגד, מידרוג מציינת לחיוב את פעילות החברה בישראל, צ'כיה ובגרמניה, באופן התורם להפחתת התלות והחשיפה לשווקים מתפתחים; מהתלות בנכס מניב עיקרי - קניון Cotroceni, אם כי בשנים האחרונות ישנה מגמה של הפחתת תלות זו; מחשיפת בעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" (מחזיקה בכ-56% ממניות החברה) להתדרדרות בכלכלת רוסיה (נבהיר כי לחברה אין פעילות במדינה) אשר משפיעה לשלילה על פעילות בעלת השליטה ועלולה להגדיל את תלותה בחברה.
בהקשר זה נציין כי הדירוג יושפע לשלילה ככל ויהיו חריגות מהותיות לעומת תוכניות החברה לחלוקת דיבידנדים כפי שהנ"ל הוצגו למידרוג. נציין כי, לדברי החברה ולתאריך הדו"ח, טרם נתקבלה החלטה בדירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד נוסף לבעלי המניות של החברה או על היקפו.
גורמים אשר עשויים לשפר את הדירוג ואופק הדירוג
* המשך גידול במצבת הנכסים המניבים ותוך כדי גידול בפיזור
* המשך גידול בתזרים הפרמננטי ויחסי הכיסוי, ככל שיתמכו באופן משמעותי בפעילות והוצאות החברה
* קיטון במלאי הקרקעות ביחס להיקף הפעילות, תוך שמירה על יחסי האיתנות הנוכחיים
* המשך שיפור בנזילות החברה ובגמישותה הפיננסית
גורמים אשר עלולים לפגוע בדירוג ואופק הדירוג
* חלוקת דיבידנדים בהיקף משמעותי, שיש בה כדי לפגוע באיתנות הפיננסית ובנזילות
* הרעה משמעותית באיתנות הפיננסית וביחסי הכיסוי
* הרעה משמעותית בכלכלות אליהן חשופה החברה, באופן שיש בו כדי לפגוע באיתנות ו/או בתזרים
* שינויים מהותיים בניהול ואסטרטגיית החברה וחברת האם, שיש בהם כדי לפגוע בפרופיל הסיכון.
נכתב ע"י גבריאל דרנוב-אנליסט ואילון גרפונקל- עו"ד- רו"ח – ראש צוות
מידרוג
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
