מידרג מאשרת הנפקת אג"ח לחברת ישרס חברה להשקעות בע"מ

מידרוג מודיעה על העלאת הדירוג מדירוג A2 לדירוג A1 ומותירה את אופק הדירוג יציב לסדרות האג"ח ו', יא', יב' ו-יג' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת ישרס חברה להשקעות בע"מ (להלן: "ישרס" או "החברה"). כמו כן, מידרוג מאשרת דירוג זהה להנפקת סדרות חדשות ו/או הרחבה של סדרות קיימות, בסכום של עד 250 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש בעיקר להשקעות, מחזור חוב ולפעילות השוטפת.

דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 18/05/15. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. 

להלן פירוט סדרת האג"ח במחזור שנכללות בדירוג:

* לאחר יום 31.12.2014 החברה פרעה כ-137 מ' ₪ בגין סדרות אג"ח ו', ז' ו-יב'

** ביום 01.03.2015 החברה פרעה את אג"ח סדרה ז' במלואן.

*** לטובת סדרה יב' משועבדות חלק ממניות חברת "עוגן נדל"ן מניב בע"מ" שבבעלותה (במישרין ובעקיפין). 

העלאת הדירוג נתמכת במגמת השיפור שחלה בתיק הנכסים המניבים של החברה הבאה לידי ביטוי בגידול לאורך זמן בתזרים הפרמננטי ושיפור בשיעור התפוסה המשוקלל. כך לדוגמה היקף ה-NOI לשנת 2014 עומד על כ-256 מ' ₪ וזאת בהשוואה ל-240 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד.

נציין גם כי שיעור הצמיחה השנתי המשוקלל (CAGR) של ה-NOI עומד על כ-10% לשנה ב-5 השנים האחרונות. להערכת מידרוג מגמת צמיחה זו תורמת לנראות ההכנסות תוך הורדת מידת החשיפה לתוצאות פעילות המגורים. בהקשר זה נציין גם כי החברה נמצאת בשלבים מתקדמים להשלמת הקמתו של נכס מניב נוסף בחולון (בצמוד לנכס הקיים) כאשר רוב השטחים מושכרים מראש לשוכר איכותי ולזמן ארוך באופן התומך בהמשך צמיחת התזרים גם בעתיד.

בטווח הבינוני החברה צפויה להשלים את הקמתם של שני נכסים מניבים נוספים שיביאו לגידול נוסף בבסיס ההכנסות של החברה; בפיזור מקורות הכנסה בולטים לחיוב כך שלחברה יש מספר רב של שוכרים ואין שוכר מהותי (שלושת השוכרים המהותיים אחראים על פחות מ-10% מהכנסות החברה מנכסים מניבים). נציין גם כי התפלגות סיום מועד חוזי השכירות סבירה בחלק מהנכסים, אך תצריך לפעול לחידושם במהלך השנתיים הקרובות; בכוונת החברה לבחון את המשך ההשקעות בייזום למגורים בקריטריונים מחמירים יותר באופן שעשוי להקטין את חשיפת החברה למגזר המגורים; יחסי האיתנות והיקף ההון עצמי הולמים את רמת הדירוג. כך שהיקף ההון העצמי וזכויות המיעוט של החברה עומד על כ-1.66 מיליארד ₪ ויחס החוב ל-Cap נטו עומד על כ-56%.

נציין לחיוב כי החברה מראה שיפור בנתוני האיתנות, כבר תקופה ארוכה, הבאה לידי ביטוי בגידול עקבי בהיקף ההון העצמי; מקורות תזרימיים שהולמים את רמת הדירוג מנגד, הדירוג משקלל גם את האפשרות לתנודתיות ביחסי הכיסוי שנובעת מתנאי ההכרה בהכנסה בתחום המגורים. בהקשר זה נציין כי הגידול בהיקף הפעילות במגזר המניב במקביל לירידה העתידית בהיקף פעילות המגורים צפויה לשפר את יציבותם של יחסי הכיסוי בטווח הבינוני; התקדמות במכירות חלק ממלאי הדירות של החברה, כך שלאחר תאריך המאזן החברה השלימה את מכירתן של עוד יח"ד במספר פרויקטים שונים; מגמישות פיננסית סבירה בשל היקף משמעותי של נכסי נדל"ן לא משועבדים, אולם מרבית נכסים אלו אינם נכסים מניבים. יחד עם זאת, נכסיה המניבים של החברה משועבדים ברמות LTV נמוכות באופן התומך ברמת הגמישות הפיננסית.