מיכאל לוי
05/07/2015
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בהצלחת החברה בעמידה בחלק מיעדי האסטרטגיה, ביניהם, המשך מימוש נכסים מניבים בישראל ובחו"ל. בשנת 2014 ועד למועד הדו"ח החברה מימשה נכסים מניבים בישראל, קנדה, ארה"ב ומספר נכסים באירופה. סך התזרים השיורי שנבע לחברה ממימושים אלו עומד על כחצי מיליארד ₪ . הנ"ל תרם לצמצום החוב הפיננסי (במאזן המאוחד) בכמיליארד ₪ ביחס לחוב בדוחות שנת 2013 (באיחוד יחסי של החוב בגין החברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני הצמצום הינו אף משמעותי יותר).
הנאמר לעיל תורם להקטנת המינוף, לשיפור בנזילות ולנגישות למחזור החוב כפי שבא לידי ביטוי בחודש מרץ 2015, בהתאם לחתימת החברה על הסכם עם הבנקים המממנים, על פיו הוארכו מועדי הפירעון של מסגרות האשראי שלה עד לספטמבר 2018; לחברה נכסים מניבים המאופיינים בחוזי שכירות ארוכים ואחוזי תפוסה גבוהים אשר תורמים ליציבות ההכנסות של החברה.
אולם, השליטה המוגבלת בהם על ידי החברה ממתנת את היתרונות הנ"ל במידה מסויימת. יש לציין, כי חלק ניכר מהנכסים לגביהם מידרוג התייחסה לתרחישי הפחתות וקשיים מול המוסדות המממנים (במועד הדירוג הקודם), הופחתו לשווי 0 (נטו) בספרי החברה בתקופה שחלפה; כמו כן, לחברה יתרון יחסי בתחום הייזום בישראל וזאת, בין היתר, עקב השתייכותה לקבוצת אלקו וRecord- Track חיובי בתחום הייזום בישראל; בשנת 2014 החברה השלימה שני פרויקטים לייזום - אחד בישראל בתחום המשרדים ואחד בקנדה בתחום המגורים.
נכון למועד הדו"ח, שיעור המכירה בשני הפרוייקטים הינו גבוה ובשניהם החל אכלוס. הנ"ל מגביר את הוודאות לתזרים הצפוי לחברה מפרויקטים אלו (נכון ללמועד הדו"ח, קיבלה החברה כ-5 מיליון ₪ עודפים מפרוייקט אלקטרה סיטי בתל אביב); להערכת מידרוג, המשך יישום האסטרטגיה של החברה, הכוללת מימוש נכסים מניבים בחו"ל וצמצום החוב עשויים להביא לשיפור ביחסי האיתנות של החברה; מנגד, על אף האמור לעיל, לחברה רמת מינוף גבוהה המתבטאת ביחס חוב לCAP- (כולל איחוד יחסי של החברות המוחזקות) של כ- 80% נכון ליום 31.03.15 לעומת 83% נכון ליום 31.03.2014, ברמת הנכסים נראה שיפור במינוף המתבטא ב-LTV ממוצע לנכסים המניבים של כ-62% לעומת 72% נכון למועד הדירוג הראשוני; יחסי כיסוי שאינם בולטים לטובה אולם תואמים את רמת הדירוג.
לפי ניתוח מידרוג באיחוד יחסי של החברות המוחזקות החברה מציגה FFO חיובי, אולם, יחסי הכיסוי הינם איטיים יחסית וככל שהחברה תממש נכסים מניבים נוספים הנ"ל יפגע ביחסי הכיסוי. יצוין כי החברה משרתת את התחייבויותיה בשלב זה בעיקר מתזרים בגין מימוש נכסים והשלמת פרויקטים בייזום; עומס פירעונות (אג"ח והלוואת סולו) גבוה בטווח הקצר בשל לוח סילוקין אשר אינו פרוס בצורה נוחה. מנגד, יתרת הנזילות של החברה הינה מספקת ביחס לעומס הפירעונות של שנת 2015 ותוכניות החברה כוללות מימושים נוספים אשר הינם משמעותיים ביחס לצרכי התזרים של שנת 2016; גמישות פיננסית נמוכה הנובעת, בין היתר, מהעדר נכסים מניבים לא משועבדים וממבנה המימון בחברה.
יצוין כי לחברה יתרות נזילות (סולו) ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ-230 מיליון ש"ח ליום 31.03.15 אשר חלקם נוצלו; לחברה שליטה מוגבלת בנכסים בחו"ל אשר משפיעה באופן שלילי על פרופיל הסיכון של החברה ולעיתים קיים צורך בהסכמת השותפים לצורך מימוש או השבחת הנכסים; השקעות בפרויקטים לייזום בארץ ובחו"ל חושפות את החברה לסיכון הענפי של תחום הייזום, אולם, שיעורי מכירה גבוהים בחלק מהפרויקטים ליזום ממתנים במידה מסוימת חשיפה זו. כמו כן, קיימת לסיכונים גיאופוליטיים במדינות המקור, כגון הודו ; חשיפה לסיכוני שחיקת שערי חליפין של מטבע חוץ.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
