מידרוג מאשרת לחברת All Year Holding גיוס של עד 200 מיליון שקלים בדירוג A2 באופק יציב

מידרוג מאשרת מחדש דירוג A2 באופק יציב עבור סדרת אג"ח א' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת All Year Holdings Limited (להלן: "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת הסדרה הקיימת, בסכום של עד 200 מיליון ₪ ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש להשקעות עתידיות ופעילות שוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של מרבית תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.

דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 23/08/2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. להלן פירוט סדרת האג"ח במחזור שנכללות בדירוג:

* שע"ח שלא יפחת מ-3.958 ₪ לדולר

הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בתיק נכסי הדיור להשכרה של החברה שכולל מעל אלף יח"ד בברוקלין, ניו-יורק. נכסי החברה מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהיים של כ-98% ומציגים גידול עקבי בהיקף ההכנסות והתזרים. החברה פועלת להגדיל את היקף ההכנסות הן ע"י פעולות השבחה ברמת המצבת המניבה והן ע"י הגדלת כמות הנכסים המניבים ע"י ייזום. בהקשר זה, נציין כי בין תקופות הדירוג החברה הגדילה את המצבת המניבה ביותר מ-100 יח"ד בזכות השלמת נכסים מניבים שיזמה, באופן שתורם לנראות הגידול ב-NOI, כבר בטווח הקצר. בטווח הארוך, החברה צפוייה להגדיל את המצבת המניבה באופן משמעותי יותר, כך שבין השנים 2015-2017 היקף יחידות הדיור הצפויות להתווסף למצבת יעמדו על כ-600; בפעילות החברה בברוקלין בתחום הדיור להשכרה, שוק המתאפיין בביקוש גבוה לדיור להשכרה ובעמידות יחסית למחזורים שליליים, באופן המשליך לחיוב על פרופיל הסיכון בחברה; בשיעורי ריווחיות תפעוליים הבולטים לחיוב ביחס לענף ובאים לידי ביטוי בשיעור ה-EBITDA מההכנסות, שעומד לאורך זמן על כ-80%; מיחסי איתנות טובים, כך, שיחס החוב נטו ל-Cap נטו עומד על כ-58%. יצויין כי לאור תוכניות הפיתוח וכוונת החברה לגייס חוב נוסף, יחסי האיתנות צפויים להישחק בטווח הקצר-בינוני ולעמוד על כ-60%-65% באופן ההולם את הדירוג.

כמו כן, במסגרת שיקולי הדירוג מידרוג מתחשבת בכוונת החברה לשמור על יחסי המינוף הנ"ל, זאת ע"י חיזוק ההון העצמי וכן ע"י הגבלת שיעור הגידול היזמי בטווח הבינוני; הדירוג מושפע לשלילה מחשיפת החברה לייזום והגידול הצפוי במרכיב היזמי לאור כוונת החברה לפעול לייזום פרויקט של כ-912 יח"ד (בשני שלבים) בשכונת Bushwick שבברוקלין, באופן המשליך לשלילה על פרופיל הסיכון בשלב זה. אולם ייעוד הייזום וניסיון החברה בייזום לצד מהירות האכלוס של נכסי דיור להשכרה בניו-יורק ממתנים סיכון זה. יצויין כי מידרוג מתחשבת בשיעור ייזום שלא יעבור את ה-35% (פרויקטים יזמיים לסה"כ מאזן) בטווח הבינוני; תלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה ובעיקר בתחום הפיתוח העסקי; מהצפי לתנודתיות ביחסי הכיסוי בטווח הקצר לאור הגידול בהיקף החוב. אולם להערכת מידרוג יחסי הכיסוי צפויים להשתפר משמעותית בטווח הבינוני ולעמוד על כ-25-28 שנים לאחר תחילת הפקת הכנסות מהנכסים הנמצאים בפיתוח.