עקרונות למיקום אולמות וגני אירועים במרחב

עידו אסייג

10/09/2015

1. מבוא

מסמך זה מבהיר ומחדד את מדיניות התכנון ואת אזורי האיתור למיקום אולמות וגני אירועים,בהתייחס לתכניות מתאר ארציות, תכניות מתאר מחוזיות ותכניות מתאר מקומיות ומפורטות.מתוך מדיניות זו ניתן לגזור את הכללים גם להסדרת אולמות וגני האירועים הקיימים.כיום פועלים בישראל כ-700 אולמות וגני אירועים שבהם מתקיימים כ-140,000 אירועים בשנה,בממוצע 200 אירועים לשנה בכל גן או אולם. באירוע ממוצע משתתפים כ-300 איש. ענף האירועים עובר שינויים בכל מספר שנים ומתאים עצמו להעדפות הציבור.

הביקוש לאולמות וגני אירועים גדל ביחס ישר לגידול האוכלוסייה, ושינויים בטעמו של הציבור יוצרים דרישה להתאמות של סביבת האירוע לדרישות הקהל. אולם מערכת התכנון והרישוי מתקשה לתת מענה מלא לצרכים, בעיקר משום שאולמות וגני אירועים הם שימוש המשתלב במגוון ייעודי קרקע,ולרוב אינם מוזכרים בתכנית באופן מפורש. כאשר אין בתכנית איזכור ספציפי של שימוש זה, עולה השאלה האם ניתן להתיר אותו מכוחה של אותה תכנית. גם כאשר ניתן להתיר את השימוש עולים קשיים כגון שימוש במקומות חניה ציבוריים וזמינים, שאינם חלק מהמגרש בו מבוקש אולם האירועים.מסמך זה מבהיר את מדיניות התכנון העדכנית למיקום אולמות וגני אירועים בייעודי קרקע שונים, והאמור בו איננו גורע משיקול דעתו הרחב של מוסד תכנון.

2.עקרונות למיקום אולמות וגני אירועים במרחב אולמות וגני אירועים מספקים שירות חיוני לציבור, אך פעילותם עלולה לייצר השלכות מרחביות סביבתיות כגון רעש, עומסי תנועה, חוסר בחנייה, ריחות ועוד. יש חשיבות להגדיר את מיקומם במרחב באופן שמחד ייתן מענה לצרכי הציבור ומאידך לא יגרום למפגע.

א. מיקום אולמות וגני אירועים על פי תכניות מתאר מחוזיות תכנית המתאר המחוזית איננה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה מכוחה, אך היא מאפשרת קידום תכניות מפורטות בהתאם להוראותיה. לפי תכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ) ניתן להגיש תכנית מפורטת לאולמות וגני אירועים בשטחים המיועדים בתמ"מ לפיתוח; תחת סדרה של התניות ניתן להגישה גם בסוגי שטחים פתוחים המוגדרים בתמ"מ, ולא ניתן להגישה בשטחים פתוחים המוגדרים שמורים בתמ"מ, הכל כמפורט להלן:

שטחים המיועדים לפיתוח בתמ"מ (כגון: אזור לפיתוח עירוני, אזור פיתוח כפרי, אזורי תעשייה, מלאכה, תעסוקה, אזור פארק תיירותי מיוחד, וכד) – ניתן להגיש תכנית מפורטת לאולם או לגן אירועים בכל ייעודי הקרקע.
שטחים פתוחים שמתאפשר פיתוח בתמ"מ )כגון: אזור נופש מטרופוליני, פארק מטרופוליני, שטח חקלאי עם הוראות מתאימות וכד'( - ניתן להגיש תכנית מפורטת לאולם או לגן אירועים כאשר מצוין במפורש בהוראות התמ"מ שמותר שימוש לאירועים, בהתאם לתנאים שקבעה התמ"מ ולהוראות תמ"א 35. ניתן גם לכלול אולמות וגני אירועים במסגרת תכנית מפורטת למלונאות או למתחם ספורט אינטנסיבי, כאשר אלה מותרים במפורש בהוראות התמ"מ ובהתאם לתנאים ולהוראות כאמור.
שטחים פתוחים לשימור בתמ"מ )כגון: יער, שמורות טבע, גנים לאומיים וכד'( - לא ניתן להגיש תכנית מפורטת לאולם או גן אירועים בכלל.

סעיפי הגמישויות בתמ"מ – ניתן להגיש תכנית מפורטת המבוססת על סעיפי הגמישויות בתמ"מ, במסגרתם מתאפשרת הרחבת שטח לפיתוח, ובכלל זה גם לטובת אולמות וגני אירועים.

אוגדן הנחיות מינהל התכנון

ב. מיקום אולמות וגני אירועים על פי תכניות מתאר מקומיות ומפורטות הטבלה שלהלן מבהירה באיזה ייעוד קרקע הקבוע בתכנית מקומית ומפורטת ראוי לשלב שימוש לאולמות וגני אירועים ובאילו תנאים, תוך הבחנה בין המרחב העירוני, הכפרי והפתוח.השיקולים לשילוב השימוש "אולמות וגני אירועים" בייעודי הקרקע השונים, רלוונטיים גם לעת מתן היתר בניה, לרבות ביחס לתכניות תקפות אשר לא אפשרו במפורש את השימוש. ניתן לפרש תכניות אלה לאור העקרונות להלן העוסקים בשילוב אולמות וגני אירועים בייעודי קרקע שונים (כמפורט בטבלה), מבלי לגרוע משיקול דעתו של מוסד התכנון.שימוש לאולמות וגני אירועים לפי ייעוד קרקע בתכנית מקומית או מפורטת מרחב ייעודי קרקע שימוש לאולמות וגני אירועים עירוני וכפרי מגורים אין לכלול שימוש לאולמות וגני אירועים בייעוד מגורים.

2 השימוש לאולמות וגני אירועים אפשרי כשימוש משני לשימוש העיקרי הקבוע בתכנית. בייעוד תעשיה השימוש לאולמות וגני אירועים אפשרי כשימוש משני, כתלות בסוג התעשיה ובמרחקי ההפרדה הנדרשים בגינה, וככל שאין הגבלה מפורשת על שימושים קולטי קהל. כפרי עדיפות למיקום בצמוד למרכזי תרבות אזוריים או מבני מועצה המרוחקים ממקום יישוב או במגרש המיועד לשרת קהל בתחום המחנה בקיבוץ (כגון חדר אוכל, מועדון) פתוח בייעוד קרקע בו מתאפשר שימוש של אולם או גן אירועים לפי תמ"מ או תכנית בתוקף התחשבות באופיו של השטח הפתוח, שמירה על רציפותו ועל הנגישות אליו, עדיפות למיקום בשולי השטח ובצמידות דופן לשימושי פנאי אינטנסיביים, כגון שטחי ספורט פעיל, ובכפוף להוראות תמ"א 35.

כלומר, שעיקר שטחו של האזור/כלל השטח בייעוד זה ישמש לייעוד העיקרי ולא לאולם או גן אירועים.

ג. שיקולי מיקום כלליים

צמידות מרבית לתשתיות

גני ואולמות אירועים ימוקמו במקומות המאפשרים התחברות לתשתיות חשמל, תקשורת, מים וביוב ובסמוך, ככל הניתן, לדרכים קיימות.אולם או גן אירועים יעשה ככל הניתן שימוש במגרשי חניה קיימים בקרבתו, המשרתים את הציבור בשעות היום, כך שהשימוש בקרקע יהיה יעיל יותר לאורך שעות היממה.

איכות סביבה

התכנית תבטיח עמידה בתנאים הסביבתיים הנדרשים (כגון רעש, ריח, עומסי תנועה וכד') ותקבע הוראות לצמצום מטרדים העלולים לנבוע מהפעילות המוצעת. לא יותר פיתוח בשטח בעל ערכיות סביבתית/ נופית גבוהה.

איתורים מיוחדים

מיקום גן/אולם אירועים באתר לאומי או באתר לשימור יתאפשר בתנאי שפעילות זו עולה בקנה אחד עם ערכי המורשת של האתר ובכפוף להסכמת הגוף המנהל את האתר. יש לתת עדיפות לתכנית לאולם או גן אירועים בה מוצע שילוב מטרה ציבורית כגון שימור מבנה היסטורי או פיתוח לטובת הציבור הרחב.

3. מסמכים ונספחים בתכנית מפורטת לאולמות וגני אירועים

לתשריט והוראות תכנית לגן או אולם אירועים, יצורפו המסמכים הבאים (לפי שיקול דעתו של מוסד התכנון)

תרשים סביבה - המציין מרחק משימושי קרקע רגישים כגון מגורים. בגני אירועים שצפויה מהם השפעה של רעש, ריח וכו' על שטחים שמחוץ לגבולות התכנית – יש לכלול ולסמן את תחום ההשפעה בתכנית.

נספח אקוסטי או נספח מניעת רעש - הנספח יבטיח עמידה במפלסי הרעש המרביים המותרים בתקנות ויוכן בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה/ איגוד ערים להגנת הסביבה.

נספח נופי - בו תוצג תכנית הפיתוח הנופית בצירוף אמצעי המחשה המראים את השתלבות הגן/האולם בסביבתו (בתכנית המוצעת בשטח פתוח או בסמיכות לו).

נספח תחבורה ותנועה - יציג את התחברות הגן או אולם האירועים למערכת הדרכים הקיימת ואת פתרונות החניה במגרש. באזורי תעסוקה, מסחר, מוסדות ותעשיה ניתן להתבסס גם על מגרשים סמוכים המשרתים את הציבור בעיקר בשעות היום, בכפוף להסדר עם בעלי הזכויות במקרקעין.נספח תשתיות - הנספח יציג חיבור לתשתיות מים, שפכים, ניקוז וחשמל.

נספח בינוי – המייצג את נפח הבניה המוצעת, תכסית, חזיתות וחתכים עקרוניים.

מוסד התכנון ידרוש מסמכים נוספים רק במקרים המצדיקים מידע נוסף.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.