תמר שטיין
29/10/2015
תמצית
• חברת .Strawberry Fields REIT Ltd ("החברה") התאגדה בפברואר 2015 במטרה להנפיק איגרות חוב בבורסה בתל אביב. בכפוף לביצוע הנפקת אג"ח, בעלי השליטה בחברה יעבירו לחברה 40 נכסי נדל"ן מניב; 39 בתי אבות (מרכזים רפואיים) ובניין משרדים המשמש כמרפאה. תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לרכישת בתי אבות נוספים ולהחלפת הלוואה קיימת.
• בעלי השליטה בחברה הם מוישה גובין ומייקל בליסקו, העוסקים בהחזקה, השכרה ותפעול של בתי אבות במדינות המערב התיכון בארה"ב (בעיקר אילינוי ואינדיאנה) כבר למעלה מ 15- שנה.
• דירוג החברה נתמך בתיק נכסים מניבים המאופיין ביציבות גבוהה , המתבטאת גם בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן והיכרות ארוכת שנים של בעלי החברה עם תחום הפעילות . הפרופיל הפיננסי מאופיין ביחסי כיסוי התואמים את הדירוג ואשר צפויים , להערכתנו, להישאר יציבים יחסית לאורך זמן.
• אנו קובעים דירוג מקדמי 'ilA' לחברת .Strawberry Fields REIT Ltd, הפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן לבתי אבות. כמו כן אנו קובעים דירוג ‘ilA’ לסדרת אג"ח חדשה בהיקף של עד 250 מיליון ₪ , וזאת בכפוף להנפקת החוב לפי התנאים שהובאו לבחינתנו.
• תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו כי בשנים הקרובות ימשיך תיק הנכסים לשמור על יציבות תפעולית ועל יחסים פיננסיים התואמים את הדירוג הנוכחי, אך ימשיך להתאפיין בהיקף ופיזור נכסים בינוניים-נמוכים .
פעולת הדירוג
הפועלת Strawberry Fields REIT Ltd. ן"הנדל לחברת ‘ilA’ מקדמי דירוג Standard & Poor’s Maalot קבעה ,2015 , לאוקטובר -27 ב בעיקר בתחום הנדל"ן לבתי אבות. תחזית הדירוג יציבה. כמו כן קבעה S&P Maalot דירוג מקדמי ’ilA’ לסדרת אג"ח חדשה בהיקף של עד 250 מיליון ₪ ערך נקוב .
הדירוג הסופי תלוי בהתקיימות הנפקת החוב באופן משביע רצון ובהתאם למדיניות שהוצגה בפנינו. אי לכך, אין להסיק כי הדירוג המקדמי מעיד על הדירוג הסופי. במידה ותוצאות ההנפקה ו/או התרחיש יהיו שונות במהותן מהחומרים שנסקרו, Standard & Poor’s Maalot שומרת לעצמה את הזכות לחזור בה מהדירוג או לשנות אותו.
שיקולים עיקריים לדירוג
.Strawberry Fields REIT Ltd, הרשומה באיי הבתולה הבריטיים, הוקמה ב 20- בפברואר 2015, ללא נכסים, התחייבויות או פעילות ( למעט הון מניות). בכפוף להשלמת הנפקת האג ,"ח יועברו אליה זכויות בנכסים מניבים , כנגד הקצאת מניות החברה . כל הנכסים יהיו בשליטה מלאה של החברה ומאוחדים בדוחותיה . Strawberry Fields היא חברת נדל"ן מניב פרטית, בבעלותה של מוישה גובין ומייקל בליסקו .החברה תחזיק בתיק של 40 נכסים מניבים הממוקמים במדינות המערב התיכון בארה"ב ( בעיקר אילינוי ואינדיאנה) והכוללים 39 בתי אבות עם יותר מ-4,300 מיטות ובניין משרדים המשמש כמרפאה, בשווי כולל של כ 306- מיליון דולר. בתי האבות מושכרים לחברות הפעלה חיצוניות בחוזי שכירות ארוכים של כ 20 - -10 שנה. מרבית בתי האבות מושכרים בחוזי שכירות מסוג Triple Net .
להערכתנו, הדירוג נתמך על ידי תיק נכסים מניבים המאופיין במיקומים אטרקטיביים (רוב בתי האבות ממוקמים בקרבת בתי חולים/מרכזים רפואיים) , ביציבות תפעולית גבוהה הבאה לידי ביטוי בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן , בעלייה מתמדת בשכ"ד, בשיעורי גבייה גבוהים ובשיעורי תחלופה נמוכים מאוד , וללא פעילות יזמית. כמו כן נתמך הדירוג בהיכרות הארוכה של בעלי החברה עם תחום הפעילות ואזורי הפעילות . מנגד, תיק הנכסים מאופיין בהיקף נמוך יחסית ובריכוזיות סקטוריאלית וגיאוגרפית גבוהות
תמר שטיין אנילסט S&P מעלות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
