ביטול דרישה להחלטה מיוחדת במכירת יחידה בפרוייקט מגורים לבעל השליטה

סגל הרשות סבור כי נכון להיום ולאור תיקוני חקיקה אשר נעשו בשנים האחרונות בקשר עם רכיב "תנאי שוק" אשר בהגדרת "עסקה חריגה", ובין השאר חובת ועדת ביקורת לבחון את תנאי השוק והחובה לביצוע הליך תחרותי או אחר, אין עוד צורך בעמדה ייחודית למכירת יחידה בפרוייקט מגורים.

עם זאת חשוב להבהיר כי בחינת תנאי השוק בעסקת מכירת יחידה בפרוייקט מגורים לבעל השליטה, כמו גם בחינת תנאי השוק בכל עסקה עם בעל השליטה, צריכה להתבצע בהתאם להוראות הדין.

החלטה משפטית מספר 101-11: מכירת יחידה בפרויקט מגורים לבעל שליטה ספטמבר 2005 סוגיה חברה העוסקת בבניית דירות למגורים התקשרה בעסקה למכירת יחידה בפרויקט הנבנה על ידה לבעל השליטה.

סעיף 275 לחוק החברות, תשנ"ט-1999 קובע כי עסקה חריגה של חברה עם בעל השליטה בה חייבת באישור אסיפה כללית ברוב מיוחד, וזאת לאחר שהתקבלו אישורי ועדת הביקורת והדירקטוריון לעסקה. 

 2 סעיף 5)1) לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס-2000 קובע כי עסקה

כאמור לא תהיה טעונה את אישור האסיפה הכללית אם ועדת הביקורת והדירקטוריון אישרו כי ההתקשרות היא בתנאי שוק ובמהלך העסקים הרגיל וכי אינה פוגעת בטובת החברה.

ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה אישרו כי מכירת הדירה נעשתה במהלך העסקים הרגיל של החברה ובתנאי שוק. טענת החברה כי מדובר בתנאי שוק נסמכה בין היתר על העובדה כי דירות נוספות בפרויקט בקומות דומות נמכרו במחיר דומה (מחיר למטר) ובתנאי תשלום דומים.

האם ניתן לקבוע כי מכירת דירה לבעל שליטה נעשית בתנאי שוק ומשכך רשאית החברה לאשרה בהתאם לס' 5)1) לתקנות ההקלות, או שמא בנסיבות העניין לא ניתן לקבוע כי מדובר במחיר שוק ומשכך חייבת החברה לאשר את העסקה גם באסיפה הכללית בהתאם לס' 275 (א)(3)לחוק החברות.

סגל הרשות סבור כי קיים קושי מובנה רב לקבל על פניהן טענות שמחיר הדירה בעסקה כאמור הוא מחיר שוק וכי העסקה אינה פוגעת בטובת החברה. על אף שנמכרו דירות נוספות באותו פרויקט מגורים, הרי שישנם אינספור פרטים בעלי ערך כלכלי, המבחינים בין דירה אחת לאחרת ואשר מקשים על ההשוואה בין הדירה נשוא העסקה לדירות אחרות בפרויקט (כך לדוג' שטח הדירה, הקומה בה ממוקמת, הבניין הספציפי בפרויקט, חניה, כיווני אויר, הנוף הנשקף, רמת גימור, עיצוב וחלוקה פנימית, אבזור הדירה, מועד הרכישה, תנאי תשלום, מועד המכירה וסמיכות הזמנים לעסקאות אחרות, הצמדות, החלק ברכוש המשותף, זכויות בניה וכיו"ב. להלן- "הפרטים").

לאור האמור לעיל, סבור סגל הרשות כי בדרך כלל תידרש החברה לאשר את מכירת הדירה גם באסיפה הכללית לפי ס' 275(א)(3). יחד עם זאת, מקום בו מכלול הפרטים ילמדו כי העסקה אינה מגלמת הטבה לבעל השליטה, אלא נעשתה בתנאי שוק ואינה פוגעת בטובת החברה, ניתן יהיה  לאשרה בהתאם לס' 5)1) לתקנות ההקלות.

החלטה זו חלה על עסקאות שאושרו לאחר מועד פרסומה ואין חובה ליישמה רטרואקטיבית