ווליו בייס >> מגה אור בהמלצת קנייה ובמחיר יעד של 28.2 ₪ למנייה

מגה אור עוסקת בניהול וייזום של נכסי נדל"ן מניב בישראל בלבד, בתחומי המרכזים המסחריים והלוגיסטיקה. כיום מפעילה החברה 23 מרכזים  (בשטח של 177 אלפי מ"ר GLA). התפוסה בנכסי החברה גבוהה ונושקת ל- 99% במרכזים המסחריים.

בנכסים המסחריים לחברה שלושה שותפים אסטרטגיים: ביג, רמי לוי וריט1 (חלק מנכסים מנוהלים ע"י השותפים וחלק ע"י החברה). נכסי החברה מניבים כיום NOI  של כ- 76.5 מיליון ₪.

ב- 12 החודשים הקרובים, ייכנסו להנבה 8 נכסים נוספים שנמצאים כיום בייזום, מדובר בנכסים בשטח כולל של כ- 140 אלפי מ"ר שצפויים להניב NOI  של כ-50 מיליון ₪. 

בנוסף החברה ממשיכה ליזום ולרכוש קרקעות לפיתוח בעיקר של נכסי לוגיסטיקה ללקוחות במודל של Tailor Made,  החברה התקשרה בחוזים נוספים, לדוגמא בניית נכס עבור דואר ישראל (בחוזה לכ- 25 שנים). 

נכסי החברה רשומים בספרים לפי תשואות שמרניות כשה- implied cap שלהם הוא כ- 8.3%. אגרות החוב של החברה מדורגות ilA Stable ונסחרות כיום לפי תשואה שנעה בין   0.53% (צמוד מדד במח"מ  של כ- 3.24) ל- 2.6% (שקלי במח"מ של כ- 5.2), מה שגוזר פער גבוה מאוד בין מחיר ההון לתשואה שנכסי החברה מניבים. עלות החוב הממוצעת של החברה כיום היא כ- 3.4% מה שמצביע על כך שכל שחלוף של חוב שיתבצע בתקופה הקרובה יביא לחסכון בעלויות המימון ולגידול ב-FFO  של החברה.

להערכתנו בשנים הקרובות עיקר הצמיחה בחברה תבוא מייזום נכסי לוגיסטיקה המאופיינים בפרופיל סיכון נמוך (עלות ההקמה נמוכה כשהקרקע מהווה חלק ניכר מהעלויות, הלקוחות מבצעים התאמות בנכסים שלעיתים עולות על מחיר הבנייה, מח"מ החוזים ארוך ועוד..) כשלחברה התמחות מוכחת בתחום זה.

הפיזור הגאוגרפי של נכסי החברה מקטין אף הוא את רמת הסיכון בהשקעה בחברה, כשנכסיה פרוסים על כל רחבי הארץ מהגליל העליון בצפון הארץ ועד לנתיבות בדרום הארץ.

אנו מתחילים לסקר את מגה אור בהמלצת קנייה במחיר יעד של  28.2 ₪ למנייה (אפסייד של כ- 21%), לפי מודל שמרני שמהוון את נכסי החברה בתשואות של בין 7.5%  ל- 7.75% .

להערכתנו אחזקה בחברה המנוהלת היטב (בהובלה של צחי נחמיאס בעל השליטה בחברה), יוזמת וצומחת בקצב מהיר תוך יצירת התמחות משמעותית בתחום הנדל"ן הלוגיסטי, היא תוספת ראויה לתיק ההשקעות.

החברה מחזיקה בתחום זה בעיקר מרכזי קניות פתוחים בעלי מספר מאפיינים:

החברה פיתחה  התמחות בהקמה וניהול של מרכזים לוגיסטיים. כיום מפעילה החברה 3 מרכזים לוגיסטיים אותם הקימה בשיטת Tailor made  עבור לקוחותיה (ניסקו, שפע).

החברה מחזיקה ב- 42.5% משותפות BIG  נועה סולאר, שיעודה הוא הקמה ותפעול של גגות סולאריים במרכזים המשותפים של שתי החברות. נכון להיום קיים רשיון קבוע לייצור חשמל, ע"י 2 מערכות בינוניות בהספק של 630 קילוואט כל אחת, במרכזים בטבריה ובקרית גת.

בנוסף מפעילה מגה אור (לא במסגרת השותפות), 3 מערכות נוספות לצריכה עצמית, בגליל העליון (630 קילוואט), בקרית מוצקין (350 קילוואט) ובמרכז הלוגיסטי במודיעין (630 קילוואט).

החברה צפויה להקים מערכות נוספות לצריכה עצמית במרכזיה בעפולה, באשקלון ובמרכז לוגיסטי נוסף במודיעין (המערכות צפויות לפעול ברבעון השלישי של השנה).

פעילות זו משלבת ניצול כלכלי של גגות הנכסים ודרך נוספת להגדיל את הכנסות החברה תוך השאת תשואה גבוהה.

לחברה פעילות ייזום נרחבת הכוללת 8 פרויקטים של לוגיסטיקה ומסחר:

עד לסוף 2015 הושקעו בבניית הפרויקטים הנ"ל כ- 277 מיליון ₪, היתרה הצפויה עד להשלמת הפרויקטים היא 186 מיליון ₪ נוספים. נכסים אלו צפויים להניב NOI    בסכום של כ- 50  מיליון ₪.

פרויקט נוסף:

• במרץ 2016 חתמה החברה על הסכם מול דואר ישראל להקמת מרכז לוגיסטי במודיעין  עבור הדואר, 12 אלפי מ"ר לוגיסטיקה ועד 6 אלפי מ"ר שטח תפעולי בחוזה ל – 12 שנים (5 שנים + 7 אופציות להארכה של שנה).

מודל הערכת השווי

בחרנו להוון את נכסי החברה המניבים לפי שיעור של 7.5%  ואת הנכסים בפיתוח שיכנסו להנבה תוך שנה ב- 7.75%. בנוסף בשל העובדה שהחברה היא חברת נדל"ן תפעולית, החלטנו להחזיר 70% מהעתודה למס לכלל הנכסים.

מודל זה גוזר למגה אור שווי של 733 מיליון ₪ (28.1 ₪ למנייה), אפסייד של כ- 21% אל מול השווי בו נסחרת החברה בבורסה. בחרנו שלא להוריד הוצאות הנהלה וכלליות אל מול פעילות הייזום הנרחבת של החברה אותה לא תמחרנו, בנוסף לא התחשבנו במודל במימון מחדש אותו צפויה החברה לבצע מה שיוזיל עוד את עלויות המימון ויתרום לגידול ב- FFO.

 

הון עצמי – 517.2 מיליון ₪ 

הפרשה למס – 54 מילון ₪ 

שווי שוק – 605 מיליון ₪