בנק ישראל >> מגבלות למתן הלוואות לדיור

1 במטרה לתמוך בחיזוק ההתיישבות בפריפריה וליצור הלימות מסוימת בין ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה במחיר מופחת לבין שווי הדירה הנרכשת, ובהתאם לסיכום בין בנק ישראל ומשרד האוצר, עלה הצורך בעדכון ההוראה.

2 לאחר התייעצות עם הוועדה המייעצת בעניינים הנוגעים לעסקי בנקאות, ובאישור הנגידה, החלטתי על עדכון ההוראה כמפורט להלן. התיקונים להוראה

3 הלוואות לדירה במחיר מופחת סעיף 4(4) להוראה עודכן, ונקבע כי רוכש דירה ביישובים מרוחקים יידרש לשלם ממקורותיו העצמיים סכום של 60 אש"ח, במקום 100 אלף.

בישובים בהם ערכי הקרקע נמוכים, שווין של הדירות הנרכשות ומחירי הרכישה שנקבעו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן במתכונת החדשה", נמוכים יחסית. בהתאם להחלטת הממשלה, רוכשי דירות בישובים אלו זכאים לקבלת מענק.

לאור האמור, מצאנו לנכון להבחין בין ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה בישובים מרוחקים לבין ההון הנדרש לרכישת דירה בישובים אחרים. רשימת הישובים פורסמה בחוזר החשב הכללי "סיוע לרכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן החדשה" מיום 2016.4.14 . 

רשימה זו מתעדכנת מעת לעת על ידי משרד השיכון והחשב הכללי.

מגבלה על שיעור המימון (LTV)

2 .תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:

1.2 .הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה - 75%.

2.2 .הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית - 70%.

3.2 .הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה - 50%.

3 .לשם אישור הלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווה דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר ע"י עו"ד, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה או דירה חליפית. ביצוע ההלוואה כאמור יותנה, בין היתר, בקבלת העתק של ההצהרה שנמסרה על ידי מבקש ההלוואה לרשות המיסים בהתאם לסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לחילופין, ניתן להשתמש ב"הודעת שומת מס רכישה" שמפיקה רשות המסים, כל זמן שהבנק מסוגל להבחין, בהתאם לאמור בשומה, בין דירה יחידה ודירה חליפית. התאגיד הבנקאי ישמור תיעוד של המסמכים האמורים.

4 .תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור באופן ששיעור המימון הכולל של ההלוואה כאמור, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה, יעלה על השיעורים הנקובים לעיל. בקביעת שיעור המימון הכולל, יתייחס התאגיד הבנקאי לכלל מאפייני הסיכון של הלקוח ושל העסקה.

הלוואות לדירה במחיר מופחת

4א. חישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת יבוצע בהתאם לכללים הבאים: 

(1) תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב.

(2) במקרה בו הערכת השמאי עולה על 8.1 מיליון ש"ח, יש לבסס את שווי הנכס על 8.1 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מבניהם.

(3) שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל )מחיר רכישה או הערכת שמאי( מבוססות על ההנחה לפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי. למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע ע"י המדינה, לא יחשב כמניעה משפטית בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס.

(4) כאשר התכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה / הקנס במימוש הנכס. 

מובהר כי על הרוכש לשלם ממקורותיו העצמיים לפחות את הסכומים הבאים:  

(א) 60 אלף ש"ח לרכישת דירה בגינה ניתן מענק בהתאם לנספח א' לחוזר החשב הכללי "סיוע לרכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן החדשה", כפי שיעודכן מעת לעת על ידי משרד השיכון והחשב הכללי. (ב) 100 אש"ח לרכישת דירה אחרת. מגבלה על שיעור החזר מהכנסה

5. תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%.

6. עם זאת, וללא קשר למשקלי הסיכון המופחתים הקבועים בסעיף 72 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 203 ,במקרה בו שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% יש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה

7. תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור, רק בהתקיים שני התנאים הבאים:

1.7 . היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על שני שליש.

2.7 . היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש

שנים ממועד אישור ההלוואה או ממועד קביעת שיעור הריבית הקודם, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 33.3%. מגבלה על תקופת הפירעון

8 .תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים. יישום המגבלות על מיחזור הלוואות

9 .תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור, אם כתוצאה מן המיחזור נוצרה חריגה מאחת המגבלות המפורטות לעיל, או הוגדלה חריגה שהייתה קיימת ערב המיחזור. לעניין זה, "מיחזור" - לרבות העמדת הלוואה לדיור הניתנת לצורך פירעון הלוואה לדיור קיימת (אף אם ההלוואה הנפרעת ניתנה ע"י תאגיד בנקאי אחר), והכל בסכום שאינו עולה על סכום ההלוואה הנפרעת. תחולה

10 .המגבלה על שיעור המימון (LTV) לא תחול על הלוואה לדיור שלמעלה מ- 50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה). יתר המגבלות לא יחולו על הלוואות לדיור שניתנו במלואן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגביה).