עידו גבע
04/03/2018
מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il לאגרות חוב (סדרה ד') שהנפיקה ויתניה בע"מ (להלן: "החברה"). אופק הדירוג יציב.
אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:
הדירוג נסמך, בין היתר, על מצבת נכסים מניבים קיימים, הממוקמת בעיקרה באזורים בעלי ביקוש גבוה בישראל ומושכרת בשיעורי תפוסה גבוהים התורמים ליציבות ההכנסות; בהתקדמות בייזום של נכסים מניבים נוספים, כך שבטווח המיידי צפויה החברה להכיר בהכנסות משני נכסים מניבים (לה גרדיה שלב א' ובניין B בפרויקט אור יהודה), הצפויים לתרום NOI בהיקף של כ-16 מיליון ש"ח (חלק חברה); על יחסי איתנות בולטים לטובה לרמת הדירוג, הבאים לידי ביטוי ביחס החוב נטו ל-CAP נטו של כ-49%, כפי שנגזר מהדוחות הכספיים ליום 30/09/2017 (כ-53% כולל איחוד יחסי של חלקה של ויתניה בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני). להערכת מידרוג, גם בהתייחס להמשך התפתחות פעילות הייזום ואף לרכישת קרקע נוספת בשנה הקרובה, רמות המינוף צפויות להמשיך ולבלוט לטובה ביחס לרמת הדירוג; היקף נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות ביחס לעומס פירעונות האג"ח אשר תומכים בנראות היקף המקורות העשויים להידרש לחברה. כך למשל, על פי מידע שנמסר מהחברה, לרשותה עומדות כיום מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות כנגד נכסים מניבים בהיקף של כ-55 מ' ש"ח ויתרת נזילות של כ-48 מיליון ש"ח. יצוין, כי לאור שעבוד נכסים לטובת מסגרות אלו, לחברה אין נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף מספק.
|
דירוג סדרות |
A2.il |
אופק דירוג: יציב |
שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נסמך, בין היתר, על מצבת נכסים מניבים קיימים, הממוקמת בעיקרה באזורים בעלי ביקוש גבוה בישראל ומושכרת בשיעורי תפוסה גבוהים התורמים ליציבות ההכנסות; בהתקדמות בייזום של נכסים מניבים נוספים, כך שבטווח המיידי צפויה החברה להכיר בהכנסות משני נכסים מניבים (לה גרדיה שלב א' ובניין B בפרויקט אור יהודה), הצפויים לתרום NOI בהיקף של כ-16 מיליון ש"ח (חלק חברה); על יחסי איתנות בולטים לטובה לרמת הדירוג, הבאים לידי ביטוי ביחס החוב נטו ל-CAP נטו של כ-49%, כפי שנגזר מהדוחות הכספיים ליום 30/09/2017 (כ-53% כולל איחוד יחסי של חלקה של ויתניה בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני). להערכת מידרוג, גם בהתייחס להמשך התפתחות פעילות הייזום ואף לרכישת קרקע נוספת בשנה הקרובה, רמות המינוף צפויות להמשיך ולבלוט לטובה ביחס לרמת הדירוג; היקף נזילות ומסגרות אשראי לא מנוצלות ביחס לעומס פירעונות האג"ח אשר תומכים בנראות היקף המקורות העשויים להידרש לחברה. כך למשל, על פי מידע שנמסר מהחברה, לרשותה עומדות כיום מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות כנגד נכסים מניבים בהיקף של כ-55 מ' ש"ח ויתרת נזילות של כ-48 מיליון ש"ח. יצוין, כי לאור שעבוד נכסים לטובת מסגרות אלו, לחברה אין נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף מספק.
מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה, לאור האסטרטגיה היזמית של החברה כפי שבאה לידי ביטוי, בין היתר, בשיעור הייזום הגבוה ביחס לסך המאזן, המסתכם ליום 30/09/2017 על כ-31%, אשר מחד עשוי לתרום באופן ניכר לגידול בתזרים הפרמננטי בעיקר בטווח הבינוני-ארוך, אך מאידך, עלול להביא לתנודתיות בתוצאות גם ביחס לתחזיות, תוך השפעה לשלילה על יחסי הכיסוי. למרות הסיכון האינהרנטי בייזום, נציין כי אסטרטגיית החברה למיתון סיכון זה היא ע"י הכנסת שותפים לפרוייקטים רבים בשלבים מוקדמים ו/או מכירה של שטחי משרדים למשתמשי קצה מראש, באופן המביא להקטנת המימון הנדרש לבניית הפרויקט וכן לשיפור במיצוב הנכס וביכולת לשווק את שטחי ההשכרה הנותרים; היקף הפעילות והפיזור אינו בולט לטובה ביחס לדירוג, כך למשל, החברה מחזיקה ב-8 נכסים מניבים בלבד, כאשר ה- NOI מהנכס המרכזי מסתכם בכ-21% וזאת בעת ששלושת הנכסים המרכזיים תורמים כ- 60% ל- NOI המצטבר. יחד עם זאת, לאחר סיום הקמתם והתייצבותם של הנכסים בבניה, צפוי גידול מסוים בהיקף פעילות החברה וב-.NOI להערכת מידרוג, מגמת הצמיחה ב-NOI צפויה להימשך גם בשנים הקרובות. כך למשל, ה-NOI כולל חלק החברה בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני צפוי לעלות מכ-60 מיליון ₪ בשנת 2017 לכ-70-80 מיליון ₪ לשנה במהלך השנתיים הקרובות (בכפוף להיקף ההשכרות של הנכסים בייזום ושמירה על קצב ההכנסות בהתאם לחוזים החתומים כיום ביתר הנכסים); מפיזור השוכרים הנמוך ביחס לרמת הדירוג. נכון למועד הדירוג, השוכר המרכזי ושלושת השוכרים המרכזיים מהווים כ- 11% ו- 21% מסך ההכנסות מנכסים מניבים, בהתאמה; מהיקף FFO אשר אינו גבוה ביחס לרמת הדירוג, ויחסי כיסוי שאינם בולטים לחיוב ביחס לדירוג, אף על פי שהנ"ל מצויים במגמת שיפור באופן הצפוי להלום את הדירוג בצורה טובה יותר בטווח הבינוני-ארוך.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח את התקבולים בגין לה גרדיה שלב א' (על פי החברה, הנכס מושכר במלואו לשוכר ל-15 שנים) ובניין B בפרויקט אור יהודה וכן השלמת פרויקט בניין המשרדים ברמת החייל. כמו כן, החברה צפויה להתחיל את הקמתו של שלב ב' בפרויקט לה גרדיה בשנה הקרובה, כאשר, על פי החברה, 25% משטח הבניין משווק. עוד מניח תרחיש הבסיס כי במהלך השנים 2018-2019 החברה תמשיך בייזום של נכסים נוספים במודיעין וכן קרקע בפתח תקווה. כאמור, תרחיש הבסיס מניח יציבות בהכנסות ובתפוסות בגין מצבת הנכסים הקיימת והמשך צמיחה בהיקף ה-NOI הכולל בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שטרם הניבו הכנסה למשך שנה מלאה וכן בגין השלמת בנייה ותחילת אכלוס של נכסים נוספים. אף על פי כן, תרחיש הבסיס מניח כי בטווח הקצר-בינוני, היקף ה-NOI עדיין אינו צפוי לבלוט לחיוב ביחס לדירוג. יחס המינוף חוב נטו ל-CAP נטו צפוי לעמוד בטווח הקצר על כ- 57%-54% (באיחוד חלק החברה בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) ויחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח הבינוני-ארוך של 20-25 שנים. בהתאם לדברי החברה, היא אינה צפויה לממש נכסים מניבים מהותיים בתקופה הקרובה, דבר אשר יתמוך בגידול בבסיס ה-.NOI כמו כן, לפי מה שהוצג למידרוג, היקף חלוקת הדיבידנד לא יעלה משמעותית ממה שחולק בשנים קודמות.
|
סדרת אג"ח |
מספר נייר ערך |
דירוג |
אופק דירוג |
מועד פירעון סופי |
|
ד' |
1139476 |
A2.il |
יציב |
30.12.2023 |
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המופיעות במייל זה מועברים במסגרת תכתובת כללית, ואין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של נמען במייל זה, אין לראות בהם הצעה כלשהי, שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל נמען למייל זה – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע המופיע במייל זה, עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות במייל זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי בדברים נשוא מייל זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. משה מימון לא יהא אחראי בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש באמור במייל זה, אם יגרמו.
