נדל"ן מבולבלים? אולי לא כדאי שתקראו כתבות

במאמר הנוגע לשוק הנדל"ן, אשר פורסם לאחרונה באתר גלובס - הוצגו טענות ועובדות שמטרתן ביטול החלום השכיח של האזרח הישראלי בימים אלו.
החלום הוא למעשה התקווה לנכס ולנצל את האווירה שיוצר המשבר הגלובלי ובחסותו לרכוש דירה בשוק הנדל"ן בישראל, במחירי מציאה. המאמר בחר להבליט נתונים מסוימים על פני אחרים, בהתאם לעמדת הכותב, בכדי ליצוק תוכן נחרץ לקורא. אך יש כמה עובדות שהמחבר בחר להצניע ויש להסיר את הלוט מעל נתונים אלו.

ברשותכם, אסביר ואפרט.

ביקוש והיצע של דירות בישראל 

אין בי צל של ספק; משבר הנדל"ן המתחולל בעולם המערבי ובחלקו האנגלו-סאקסי בפרט, אין לו יד ורגל  ביחסי ההיצע הפנימיים בשוק הדירות בישראל. ההיצע התנפח במערב בעקבות עליית מחירי דירות בעולם מאז 2001. הסיבה העיקרית היא הניסיון הסוציולוגי שנערך בארה"ב: "דירה לכל אזרח", על ידי הגמשת התנאים ללקיחת משכנתאות. תהליך אשר גרם לפיחות הדולר ולהגדלת הביקוש להשקעה, הן בארה"ב והן באירופה. יש להדרים כחצי שעה נסיעה מברצלונה אל ערי הרפאים הריקות- בכדי להבין את גודל הפארסה וכשל שוק הדיור באירופה.

למזלנו, " הבועה הנדל"נית" ברוח המערב, נעצרה על סף גבולות המולדת. למעשה היא הסתכמה במספר צרפתים שביקשו לרכוש דירה באשדוד, ת"א ונתניה. עד כאן השוני בין ההיצע המקומי להיצע במערב, אך מה על הביקוש?

זה האשראי, טיפש (1)

בנוסח אמירתו של קלינטון בעשור שעבר- "זה הכלכלה, טיפש"*: כלכלת ישראל אינה מתנהלת בוואקום. היא בהחלט משתתפת במשחקי המסחר הגלובלים ועדות חיה לכך היא כמויות האשראי במשק ורמת הריבית הנוכחית.

למרות הסברה הרווחת (הכמעט ילדותית, יש לומר): אנו חיים משך חיים ארוך יותר, אך איננו עשירים יותר מהורנו.  הדור הקודם היה ביכולתו לרכוש דירה במשכנתא מינימאלית של מספר שנים, אם בכלל. אנו מאידך, עם מחירי הדיור הנוכחים, נאלצים לחתום על משכנתאות ארוכות טווח. משכנתאות שמחייבות אותנו בניגוד לרצונו ועמדתו של החותם- לקחת חלק במשחקי האשראי במשק.

המשבר הכלכלי אילץ את נגיד הבנק, בתיאום עם שאר אומות העולם, להוריד את הריבית לרמת הנמוכה אי פעם. למרות זאת, הסיטואציה הפיננסית גורמת להקשחת תנאי האשראי ותוך כך גם האשראי בענף המשכנתאות. הביקוש לדירות שמבוסס רובו ככולו על הענקת אשראי למגזר הפרטי- צפוי לבעיתיות מובנת- הן בשל הקושי בלקיחת משכנתא חדשה והן בשל לתחזק את הקיימת.

בחישובי המאזן שנעשו, נשכח פרט חשוב- הקבלנים בשוק נהנו ממעמד בלעדיות בשנים האחרונות. אך אם המשבר יסרב לעזוב את משכננו למעמד המוכר יצטרפו הן הזרים, הן הבנקים (מדירות ממושכנות) וסחף של מוכרים פרטיים ששבים לבית אבא.
 
דיפלציה, אינפלציה ומה שבינהם   

אם להסתמך על מקרי עבר במשק העולמי של טיפול בדיפלציה; כאשר ישנו הרצון – ישנה היכולת. כלומר תנו למערב מספיק זמן והוא יצליח בהסבת החסך באשראי להיפר אינפלציה. על פי טענותיהם של קברניטי המשק העולמי, היכולת להלחם באינפלציה נמצאת בידם והיא ניתנת לשליטה. הרשו לי להסתכן ולחזות כי הדרך ללוחמה באינפלציה של מובילי הכלכלה- תהא הפעולה הבנאלית של העלאת הריבית במשק. ריבית גבוהה בעיתות אינפלציה ואבטלה גבוהה, עם קשיחות משכורות; צריכה לחסל סופית את הרצון והיכולת לרכוש דירה בעתיד הקרוב. כך שרמז להגברת הביקוש לדירות והתיצבות מחירן; אינו נראה באופק. נהפוך הוא.

זה האשראי, טיפש (2)

מערכת אשראי, אינה נכונה רק לקביעת הביקוש.
הענף המזוהה ביותר עם אשראי ומינוף, הוא ענף הנדל"ן. למעשה בהווה אין דרך אחרת לגשר על עלות היצור בענף זה. פרט למערכת הבנקאית, שכאמור חדלה מלחלק כספים לכול הדורש; הדרך המשנית לגיוס כספים היא הנפקת אג"ח. בזמני גיאות בעקבות הצפי לצמיחה בתוצר, שוק ההון הוצף בהנפקות שכאלה. אך היום כשיש לגלגל את החוב הלאה, חטאה הקדום של הכלכלה המודרנית, אין לו כלל דורש.

לאחרונה המסחר במגזר הנדל"ן העיסקי כמרקחה. מכירות הקניונים של אפריקה ישראל במחירי סוף עונה; טרפו את הקלפים. המכירה שנעשתה לשם נזילות למען צליחת המשבר, העניקה משב רוח רענן למחפשי המציאות. למרות המאזנים המבוססים שמציג המאמר בגלובס-  המכירה מוכיחה שלמשבר פיננסי –יש חוקים משלו.

לא רחוק היום שצורך בנזילות דומה בקרב חברות הקבלן במגזר הנדל"ן הפרטי; תנפיק הזדמנויות מפתיעות לאזרחים מן השורה.

מניה או דירה

על פי חוקי התיאוריה במאקרו כלכלה; דירה- בניגוד לתחושה האינטואיטיבית- נמדדת כמוצר השקעתי ולא כצריכה, בדומה למניה.
בשנות ה20 בארה"ב, החקלאים בארה"ב אשר היו מנויים על האכלת העם האמריקאי, למרות עליית מחיר סחורתם לאורך העשור, דיווחו על שולי רווח צרים. על פי ההגיון של המאמר; מחיר הסחורות החקלאיות היה אמור להישאר קשיח לאורכו של השפל הגדול. שלא במפתיע- הם ירדו. כמה ירדו? עשרות אחוזים. עד אשר החקלאים פשוט חדלו מלגדל יבול.
אין צורך לומר שחוקי היצע וביקוש פועלים ביתר איטיות על שוק הנדל"ן, אך הם פועלים.

החוקים של המשבר לרוב גומלים על המחשבה הרציונאלית. המשקיעים הרציונאלים באמת, יניחו כספם בפירמות במחרי מציאה בשוק ההון ולא בנדל"ן. למשבר חוקים משלו, כבר אמרנו?
 

  
*It’s the economy, stupid

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.