קרן מרדכי צילום אביב אברמוב
24/11/2019
לקרנות המשקיעות במליסרון לחץ כאן
תוצאות מליסרון משביעות רצון, השיפור לעומת התקופה המקבילה אשתקד נמשך בבחינת כל הפרמטרים התפעוליים והפיננסים. הנתונים החשובים שבולטים: עלייה ב- FFO ,עלייה בפדיונות בנכסים ושיעור מינוף יעיל של החברה שירד לרמה של 50.9% בפועל השיעור נמוך משמעותית אם ניקח את שווי הנכסים כנגזרת של שווי השוק. אמזון נכנסה לפעילות בישראל, ולפי מה שנראה כרגע הפעילות בדומה
לפעילותה בעולם לא מתרכזת בענף האופנה.
ניתוח פדיונות
הקמעונאים בנכסי מליסרון בתשעת החודשים הראשונים של 2019 לעומת התקופה המקבילה אשתקד מצביע על עליה מתונה של כ-2.8%. ניתוח הנתונים מראה כי יש עלייה גדולה יותר בנכסים המובילים כמו רמת אביב (5.6%) בילו סנטר (3.5%) וחוצות המפרץ (5.7%) לעומת ירידה של כ-0.5% בקניונים המקומיים של הקבוצה. הצמיחה העתידית של החברה תבוא בעיקר מייזום בתחום המשרדים. פעילות הייזום של מליסרון כיום תגדיל את שטחי ההשכרה של החברה בכ-150 אלפי מ"ר בשנים הקרובות, סך ההשקעה הנדרש צפוי לכ-1.6 מיליארד ₪ כ-640 מ' ₪ מתוכם הושקעו עד עתה, השלמת הייזום צפויה להניב לחברה תוספת משמעותית של כ-154 מ' ₪ ל-NOI הגוזרת תשואת ייזום של כ-9.6%, מה שיניב לחברה רווחי הון משמעותיים נוספים בעת הפיכת הנכסים למניבים.
ניתוח עלות החוב של החברה מעלה כי עדיין לאור עלות החוב של החברה כיום כל גיוס חדש ממשיך להקטין את עלויות המימון של החברה ובאותה מידה להגדיל את ה- FFO וסביבת האינפלציה הנמוכה חיובית אף היא. עד סוף שנת 2021 צפויה החברה למחזר חוב בהיקף של כ- 8.2 מיליארד ₪, המחזור צפוי לחסוך לחברה מעל ל- 55 מיליון ₪ )שיגיעו כולם ל- FFO.
החברה מפרסמת על פוטנציאל העתידי (2023-2022) להגדלת ה- FFO לרמה של כ- 1.62מיליארד ₪ מרמה של כ- 720 מ' ₪ ב- 2019
אנו מעריכים כי החברה תעמוד בתחזית זו.
אנו נותרים בהמלצת קנייה ומעלים את מחיר היעד מ-182.5 ₪ ל- 306 ₪ למנייה אפסייד של כ-44% לפי מודל שמרני של מכפיל FFO של 5.16 על FFO צפוי של כ- 835 מ' ₪ בסוף 2020 .פעילות הייזום של
החברה תבטיח את המשך הצמיחה בשנים הקרובות ואנו מעריכים כי היא אף תורחב לשם הבטחת הצמיחה גם בטווח הארוך. להערכתנו הפחד מהקנייה המקוונת מוגזם ומתחיל להתפוגג, מליסרון תדע
להשתנות ולהתאים את תמהיל החנויות בנכסיה לשינוי בטעמי הקהל.
מניית מליסרון חייבת להיות עוגן בתיק המניות ולייצג בכבוד את סקטור הנדל"ן המניב, שהוא בהחלט אופציה על כלכלת ישראל.
בצילום אופיר שריד מנכל מליסרון ואבי לוי המנכל לשעבר
