נדלן >> בחודשים ספטמבר-אוקטובר נרכשו 15.9 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד

 

עיקרים

 

 

 

 

 

בחודש אוקטובר נרכשו 6.3 אלף דירות בלבד, ירידה של 23% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, זאת על רקע מיעוט ימי העבודה באוקטובר השנה בשל חגי תשרי (אשתקד חלו מרבית חגי תשרי במהלך ספטמבר). בסיכום החודשים ספטמבר-אוקטובר השנה נרכשו 15.9 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, גידול חד זה מתרכז במכירות במסגרת מחיר למשתכן, אשר הכפילו עצמם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך, בניכוי מכירות מסובסדות אלו עומד הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר על 4% בלבד. כמו-כן, בהשוואה רב-שנתית של רמת המכירות בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר "מדורגים" חודשים אלו השנה בשליש התחתון של דרוג זה (ראה תרשים 2). 

 

פלח השוק של דירות יד שניה הוביל את הגידול בעסקאות בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר, עם עליה של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי  במרבית האזורים נרשמו שיעורי עליה של בין 10%-8%, כאשר מנגד ירידה של 12% בעסקאות אלו שנרשמה באזור נתניה מיתנה את הגידול במספר העסקאות ברמה הארצית. ראה תרשים 3

תרשים 3 – עסקאות יד שניה ספטמבר-אוקטובר 2019 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין

 

סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר עמד על 3.1 אלף, עליה מתונה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולטת ירידה חדה ברכישות אלו באזורי הפריפריה הדרומית והצפונית (למעט אזור נצרת ). מנגד, גידול משמעותי במכירת דירות חדשות בשוק החופשי נרשם באזור המרכז. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות בחודשים ספטמבר-אוקטובר ל-6.5 אלף, גידול חד של 42% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גידול זה חל על רקע הכפלת מספר העסקאות בסבסוד ממשלתי בהשוואה בין שתי תקופות אלו. בולט במיוחד חודש ספטמבר, במהלכו חצה לראשונה רף מכירות מחיר למשתכן את הרמה החודשית של אלפיים דירות (2030 דירות, רמה הגבוהה ב-30% משיא המכירות הקודם, שנרשם בחודש מרץ האחרון). כמו-כן, לראשונה היה סך העסקאות החודשי בסבסוד ממשלתי גבוה מסך המכירות בשוק החופשי של דירות חדשות. 

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד על ממוצע חודשי של  5.2 מיליארד ₪ בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה, עליה ריאלית של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כ-37% מסך תזרים זה בחודשיים אלו נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, זאת לעומת שיעור של 25% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.

תרשים 5 – תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה

(כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים

 

רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר במונחים מוחלטים זוהי תוספת דו-חודשית של 50 דירות שנרכשו להשקעה. על רקע נתונים אלו יש לציין כי רמת רכישות המשקיעים בתקופה המקבילה אשתקד שיקפה רמת שפל, כאשר בהשוואה לאותה תקופה ב-2017 ירדו רכישות המשקיעים ב-24%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה על 11% מסך העסקאות, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי האזורים ש"הובילו" את הירידה ברכישות המשקיעים אשתקד, הם גם אלו שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר האחרונים,  זאת למעט אזור ירושלים בו הוסיפו לרדת רכישות המשקיעים גם בחודשיים אלו. מנגד, באזור ת"א, הדומיננטי ביותר ברכישות המשקיעים (אם כי במידה פחותה בהשוואה לשנות הגאות בפעילות המשקיעים)  נרשם גידול של 10% ברכישות אלו בחודשים ספטמבר-אוקטובר, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. 

ניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א בחודשים ספטמבר-אוקטובר האחרונים מצביע על שונות גבוהה. כך, בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון בקרב משקיעים אלו עמד על 222 אלף ₪, ברוט לחודש, בקרב החמישון התחתון של משקיעים אלו עמד השכר הממוצע על 8 ₪ בלבד. ראה תרשים 7. ממצא נוסף הראוי לציון בהקשר זה הינו כי קרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א בחודשיים הנ"ל, לא היו הכנסות מדווחות מעבודה/עסק. חלק לא מבוטל מהם הינם עולים (לאו דווקא חדשים). לפיכך, ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח (עפ"י "חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס' 168), התשס"ח 2008").

על רקע הממצאים לעיל נציין כי ניתוח זה של רמות השכר/הכנסות מעסק מתייחס כמובן רק למי שהינם תושבי ישראל. משקל תושבי החוץ בסך העסקאות (ברמה הארצית) עדיין נותר על רמה נמוכה (כאחוז בלבד מסך העסקאות), כאשר באזור ת"א שיעורם הינו הגבוה ביותר-מהווים כ-3% מסך העסקאות ו-15% ממי שרוכשים דירה להשקעה. בהקשר זה נציין כי אף כי שיעור זה הינו זעום, עדיין ניתן למצוא בינהם משקיעים "סדרתיים". כך למשל, אחד מתושבי חוץ אלו רכש קרוב ל-40 דירות בישראל (מרביתם בירושלים ות"א) מאז ינואר 2014. 

 

מכירות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-2.6 אלף דירות, עליה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט גם בניתוח זה אזור ת"א, כמו גם אזור המרכז,  עם עליה של 9% במכירות המשקיעים. ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 (עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה). בקרב מי שהינם ישראלים עומד שיעור זה על 30%. בהקשר זה נציין כי בשל שיטת החישוב הלינארית, עדיין שיעורי המס האפקטיביים אותם משלמים המשקיעים גם כיום הינם נמוכים משמעותית משיעור המס הסטנדרטי (העומד על 25%). ראה תרשים 8. אולם, מאופן שיטת החישוב מתקבל כי שיעור זה הולך ועולה ככל שמועד המכירה "מתרחק" מינואר 2014.  

 

הגידול המתון ברכישות המשקיעים, אשר היקפם נמוך מזה של מכירות המשקיעים, כאשר במקביל גם רמת מכירות אלו רשמה גידול מתון, הביאו להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך בחודשים ספטמבר-אוקטובר נגרעו מ"מלאי" זה  813 דירות, בדומה לקצב בו ירד מלאי זה בתקופה המקבילה אשתקד. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוקטובר השנה כ-21 אלף דירות.

 

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודשים ספטמבר-אוקטובר ב-8.9 אלף דירות. מתוך סך זה,  5.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, בדומה לרמתן בתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור המרכז גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-13%,  כאשר שיעור גידול דומה נרשם באזור חיפה. מנגד בולטים אזורי נתניה ורחובות עם ירידה חדה ברכישות אלו, בשיעורים של 18% ו-10%, בהתאמה. 

כפי שצוין, סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש ספטמבר האחרון הגיעה לרמתו הגבוהה ביותר מאז החלו מכירות אלו ברבעון הראשון של 2016. סך מכירות אלו, אשר עמד על 2,030 דירות היווה למעלה ממחצית (53%) הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש. באזורי ירושלים, חיפה וב"ש היוו מכירות מסובסדות אלו כ-70% מסך הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש. ראה תרשים 10. יש לציין כי גם בחודש אוקטובר נרשמה רמה גבוה יחסית של מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" (כ-1.3 אלף דירות), בפרט לאור מיעוט ימי העבודה באותו חודש. משקלם בסך הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש עמד על 50%.  

 

רכישות משפרי הדיור בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-5.3 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות בגידול של 23% ברכישות משפרי הדיור, זאת בין היתר על רקע שיעור גבוה יחסית של משפרי דיור באזור זה הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. 

מספר "חודשי המדף"  של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי  דירה בהמתנה) עמד ברמה הארצית בחודשים ספטמבר-אוקטובר על 19 חודשים בממוצע, פרק זמן הארוך בחמישה חודשים מזה שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד. העובדה לפיה פרק זמן זה ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" (ברכישת דירה "על הנייר", שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של "דירה על הנייר" יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה "הישנה" ע"י משפרי הדיור.