מגזין ADVIZERLAND>> משבר הדיור | המספרים תובעים את האחראים למשבר

 

 

מאיזו מפלגה הגיע שר השיכון שאישר הכי הרבה היתרי בנייה? מה ממוצע היתרי הבנייה שאושרו בתקופות הממשלות השונות? הנתונים מדברים באיזו תקופה נוצר המשבר, ומאירים את האחראים ליצירת משבר הדיור

 

חירי הנדל”ן בישראל הפכו מזמן לשיחת סלון שגרתית בעיקר בגלל מחירי הנדל”ן שזינקו בעשור האחרון. ישנם מספר סיבות שגרמו למחירי הנדל”ן לזנק מעלה, וביניהן סיבות כלכליות כגון: שיעור ריבית אפסי, הטבות מיסוי, חלופת השקעה לשוק ההון ועוד.

אבל בסופו של דבר כשמדברים על קביעת “מחיר כלכלי” תמיד חוזרים לסיבה הבסיסית הלא היא “היצע וביקוש”.

ככל שההיצע גבוה ו/או הביקוש נמוך יותר – המחיר יורד. אם ההיצע נמוך ו/או הביקוש גבוה יותר – יש מחסור בשוק והמחיר עולה. וכשהדיון מגיע לזה, אז מתחילות האשמות פוליטיות מימין ומשמאל.

 

כיוון שאני אוהב לגעת בנתונים (בכל זאת אני Data analyst), החלטתי לצלול קצת לנתונים ולבדוק מה באמת הצית את הזינוק במחירי הנדל”ן. שלפתי את נתוני “היתרי הבנייה” כפי שפורסמו ע”י הלמ”ס החל משנת 1995 ועד 06/2019 וניסיתי לראות מי עשה וכמה נעשה במהלך 19.5 השנים האחרונות. והתוצאות? האמת, ממש לא מפתיעות, מסתבר שכללי הכלכלה הבסיסיים מתקיימים כאן באופן ברור.

 

נתוני התחלות בנייה | שרי השיכון של איזה גוש בנו הכי הרבה

 

בדקתי מי היה שר השיכון בכל חודש במהלך התקופה הנ”ל, כמה היתרי בנייה אושרו תחתיו ולאיזה גוש פוליטי הוא שייך. אז איזה “גוש” פוליטי בנה יותר? התשובה, באופן מובהק – הימין (גרף 1). אתם וודאי חושבים לעצמכם ובצדק ‘זו לא חוכמה, הרי בשנים האלו הימין היה בשלטון כך שוודאי שהוא בנה יותר’.

 

לכן בדקתי את הממוצע החודשי של היתרי הבנייה שאישר כל אחד משרי השיכון (גרף 2), כאן התמונה מתחילה להיות קצת יותר מעניינת. מסתבר ששרי השיכון שהגיעו מ”גוש השמאל” בנו הכי הרבה. בממוצע מעל 4,000 היתרי בנייה בחודש (קצב שנתי יפה של כ־48,400 דירות), אחריהם שרי השיכון מ”גוש הימין” (3,789 היתרי בנייה בחודש), קצת אחריהם שרי השיכון ה”חרדים” (3,644), והרחק הרחק מאחור שרי השיכון מ”גוש המרכז” עם ממוצע של 2,649 היתרי בניה בחודש בלבד! (קצב נמוך, פחות מ־32,000 היתרים בשנה).

 

שתי הערות אגב בשלב זה: (1) שרי השיכון מ”גוש השמאל” השיגו את הממוצע הגבוה ביותר אך חשוב לקחת בחשבון שכמות החודשים שהם נשאו בתפקיד הייתה הנמוכה ביותר מבין הגושים (כ־3 שנים בלבד); (2) מפלגת כולנו שמקורה בליכוד, קיבלה את תפקיד שר השיכון תחת ממשלת הליכוד ואף התאחדה לאחרונה עם מפלגת הליכוד – נצבעה כמפלגת ימין.

 

מאיזה מפלגה הגיע שר השיכון שבנה הכי הרבה?

 

אוקיי, אז התמונה בין הגושים נראית ברורה ובכל זאת מעניין לרדת לרזולוציה קצת יותר נמוכה - המפלגות. איזו מפלגה סיפקה הכי הרבה היתרי בנייה? ובכן, הציצו בגרף 3:

את הממוצע החודשי הגבוה ביותר קטפה מפלגת כולנו שבמהלך 4 השנים האחרונות סיפקה ממוצע מרשים של 4,553 היתרי בנייה לחודש (קצב שנתי של כ־55 אלף דירות בשנה!). למקום השני הגיעה מפלגת “הבית היהודי” עם ממוצע של כ־4,186 היתרי בנייה בחודש, ולאחריהם במקום השלישי, נציגת גוש השמאל הלא היא מפלגת “העבודה” עם ממוצע חודשי של 4,035 היתרי בנייה. במקום האחרון ניצבים שרי השיכון של מפלגת “קדימה” עם ממוצע חודשי די עלוב של כ־2,649 היתרי בנייה בלבד! (פחות מ־32 אלף היתרים בשנה).

 

פה תוכלו לראות את ממוצע היתרי הבנייה החודשי שסיפק כל אחד משרי השיכון במהלך התקופה.

 

 

הנתונים מגלים את האחראים למשבר הדיור

 

אוקיי, אז הבנו את מפת הגושים, וראינו מי הם המפלגות ושרי השיכון הפעילים יותר.

אבל אז תגידו לי “זה לא הוגן, שר שיכון אינו ‘כל יכול’, הוא כפוף בין השאר למדיניות הממשלה” – צודקים. לכן מגיע גרף 5. כאן בדקתי את סך היתרי הבנייה שניתנו לאורך התקופה אך הפעם צבעתי אותם על פי סוג הממשלה תחתיה שר השיכון פעל ימין/שמאל/מרכז. כלומר, אם שר השיכון היה “חרדי” תחת ממשלת ימין – היתרי בנייה אלו נצבעו בצבע כחול כ”ימין”. (לצורך הנוחות ובהירות הנתונים פרשתי וסכמתי את הנתונים ברמה שנתית).

 

ובכן, כאן מגיע החלק המעניין. ניתן לראות כי לאורך התקופה ניתנו בכל שנה בין 40 ל־60 אלף היתרי בנייה.

מלבד תקופה אחת, בין השנים 2001-2009, אלו היו הממשלות בראשות:

 

אהוד ברק (העבודה),

 

אריאל שרון (שפרש מהליכוד והקים את קדימה)

 

אהוד אולמרט (קדימה)

 

במהלך 9 השנים הללו, ניתנו בקושי כ־31 אלף היתרי בנייה בשנה. כמות נמוכה באופן משמעותי שלא מספקת את הביקוש לדירות בישראל. וכמו שאנו יודעים כשההיצע נמוך מהביקוש - קיים מחסור, וכשקיים מחסור - המחירים עולים.

 

למזלן של אותן הממשלות, בניגוד לשוק ההון, שוק הנדל”ן פועל באיטיות. עד שמתכננים, ומקבלים אישורים, עד שעולים על הקרקע, בונים, בודקים, מקבלים טופס 4 לוקח זמן. שנים. נוסיף לזה את העובדה שהממשלות הקודמות בנו יחסית הרבה ובזכותן כבר היו לא מעט דירות רזרבה “על המדף”, ומה שקיבלנו זו ירידה מהירה בהיצע הדירות, ביקוש הולך וגדל (יחד עם הגידול באוכלוסייה) ומחסור שהתחלנו להרגיש איפשהו באזור שנת 2008.

 

עכשיו נוסיף שמן למדורה ונגלה שבסוף שנת 2008 הריבית החלה לרדת באופן חד, בשנת 2009 הריבית ירדה לראשונה מ־1% ובשנים האחרונות היא ממש קרובה לאפס. אלו תנאים מצוינים לנטילת אשראי זול דבר שמאפשר למשקיעים (וגם לזוגות צעירים) למנף עצמם לדעת עם משכנתאות עתק של 7 ספרות, ולקנות דירות למגורים או השקעה גם כשמחירן גבוה, ובשפה של הכלכלנים – גידול משמעותי בביקוש.

 

ואז, בדיוק באותה הנקודה נכנס לחיינו ‘המבוגר האחראי’ התורן - בנימין נתניהו שבמרץ 2009 (ועד היום) נבחר לעמוד בראש הממשלה. מה שהוא (ואנחנו) לא ידענו אז, ששוק הנדל”ן בישראל הגיע לנקודת קיצון. עד אז חווינו 9 שנים של ירידה משמעותית בהיצע הדירות, ובדיוק מאותה הנקודה ועד היום קיבלנו עשור של ריבית נמוכה / אפסית שהקפיצה את הביקוש – והרי לנו מתכון מושלם לעליית מחיר הנדל”ן.

 

חשוב להדגיש, לא ימין ולא שמאל, לא ביבי ולא אף כלכלן או נבחר ציבור אחר יכל לדמיין אי שם בשנת 2009 שאנו נמצאים בפני מציאות כלכלית בה הריבית בישראל תרד לשיעור אפסי למשך כ”כ הרבה שנים.

זהו תרחיש שהכלכלה העולמית כלל לא הכירה עד השנים האחרונות, שלא לדבר על ‘ריבית שלילית’ שזוהי כבר מציאות כלכלית שנוגדת את כללי הכלכלה הבסיסיים אך העובדה היא שחלק ממדינות אירופה כבר נמצאות שם.

 

אז מה הפתרון?

 

כדי לנצח את הסביבה הכלכלית המורכבת הזו ולהוריד את מחירי הדיור צריך לחזור לשורש הבעיה ולטפל בו.

היצע וביקוש זוכרים? הבשורות הטובות הן שצד ההיצע נמצא לחלוטין בידיה של הממשלה. בכוחה להגדיל את כמות היתרי הבנייה, ובמידת הצורך אף לייבא פועלי בניין ולבנות כמות גדולה של דירות. למעשה משנת 2010 ממשלות הימין של נתניהו מספקות היתרי בנייה בקצב גבוה יחסית (כ־50 אלף היתרי בנייה בשנה). אם הממשלה תרצה, היא תוכל להתאמץ ואף להגדיל את הכמות הזו.

 

הבשורות הפחות טובות הן צד הביקוש – הממשלה אמנם יכולה לשחק עם ענייני מיסוי כפי שעשתה לאחרונה ואכן הרחיקה חלק מהמשקיעים, אך הכוח המשמעותי והמשפיע ביותר על צד הביקוש הוא כאמור שיעור הריבית בישראל, זה נמצא בידיו של בנק ישראל שמסונדל וכמעט ולא יכול לשחק עם הריבית כיוון שהוא מושפע מהכלכלה ומשיעור הריבית מסביב לעולם שרק הולך ויורד.

 

בשורה התחתונה, מחירי הנדל”ן זינקו ואף הכפילו עצמם בעשור האחרון. קל מאוד להפנות אצבע מאשימה כלפי ממשלות הימין האחרונות (שהמציאו תוכניות הזויות כמו מחיר למשתכן ומע”מ אפס), ונכון, לו רצו הן יכלו לעשות יותר. אבל חשוב לזכור שבמהלך העשור האחרון הן ניסו לפתור בעיה שבאופן משמעותי שנוצרה דווקא על ידי הממשלות בעשור הקודם להן. 1201474.png