מגזין ADVIZERLAND >>   השקעות בנדל"ן >> האם אילת עולה על מפת משקיעי הנדל"ן? 

 

 

הנתונים שנחתו בנובמבר האחרון במחשבי משרד התיירות גילו שמי שדווקא פחות נחתו היו תיירים באילת בחודש אוקטובר. ואולם, בו בזמן שבמספר הטסים נרשמה ירידה, מספר הלינות של התיירים הישראלים גדל ב־8% בהשוואה לאוקטובר 2018, מה שמעיד על כך שאלה העדיפו פשוט את הרכב הפרטי או התחבורה הציבורית.

 

ענף התיירות בעיר ממשיך לפרוח, בין השאר עם תכניות להקמת 2,000 חדרי מלון במתחם הטרמינל שפונה, מלון גולף מתוכנן, מלון הנסיכה שייפתח מחדש ומלון בראון 42 שקיבל היתר בנייה (אפשר להוסיף גם את הרעיון שבו תומך שר התיירות, להקים קזינו בעיר). העובדים שכל אלו יקלטו יגדילו בשנים הקרובות את הביקושים לדירות להשכרה באילת, וכמוהם גם התוכנית הממשלתית שאושרה בקיץ ומבקשת להביא לעיר רופאים נוספים ולהקים פארק בתחום החקלאות הימית וכן מבנה שישמש חברות הייטק.

 

אילת לא יורדת משולחן הדיונים של קובעי המדיניות, ואף לאחרונה הבטיח סמוטריץ’ חבילת הטבות לתושבי אילת שכוללת סיבסוד טיסות למחיר של עד 100 שקלים, קיצור משך הטיסה מאילת, באמצעות תיעדוף הטיסה, השלמת התוכנית לרכבת לאילת והכפלת כביש 90.

 

הלקוחות העיקריים של שוק השכירות באילת

 

מיהם אם כן הלקוחות העיקריים של שוק השכירות האילתי? כיום מדובר בצעירים בודדים וזוגות שמחפשים יחידות דיור או דירות של 2-3 חדרים, קבוצות חיילים משוחררים שעוברים יחדיו לעיר ומחפשים דירות 4-5 חדרים ובדומה להם משפחות שעוברות לעיר לקראת פסח ובקיץ (אנשי חינוך, משטרה וצבא בעיקרם). לצד אלה ישנן משפחות מקומיות שמתגוררות בשכירות במשך שנים.

 

״יחס המחיר-תשואה באילת הוא בין הגבוהים שיש בתחום ההשכרה״, אומר איציק שטרוצר מרשת תיווך הנדל״ן אנגלו סכסון. ״בתל אביב למשל התשואה היא 3-3.5%. בבאר שבע ושאר האזורים זה 4-4.5 גג. באילת זה יכול להגיע ליותר״.

 

אילו שכונות בעיר יספקו תשואה נאה על הון של מיליון–שני מיליון שקלים?

 

״צופית תחתית למשל זה אזור שקרוב לים ולכן תמיד יהיה מבוקש. המחיר ההתחלתי שם יהיה מעל מיליון שקל ומחירי השכירות בה מדמים 5% תשואה, כך גם בצופית עילית המרוחקת יותר מהים, שבה מחירי הקנייה נעים בין 850,000 ל־1.2 מיליון שקלים. מדירה במרכז העיר אפשר להרוויח משכירות 3,000-4,000 נטו בחודש, מחיר שמדמה תשואה של קצת פחות מ־5% על שווי הנכסים. גם שכונת הדקל שיושבת במרחק הליכה למרכז היא אזור טוב להשקעה. בשחמון, שנחשבת לשכונה יוקרתית, אפשר למצוא השקעה סולידית שמתאימה למי שפחות מעניינת אותו התשואה המיידת ויותר סוג השוכרים והשקט שהם נותנים לך כבעל דירה״.

 

בהנחה שמחיר הקנייה של הדירות המוצעות להשכרה דומה למחיר הדירה המושווית שנמכרה באותו הרחוב

 

פרקטיקה נפוצה שהפכה לבוננזה אצל המשקיעים באילת היא חלוקת דירות. כך בצופית תחתית ועלית שהזכרנו ניתן להשיג גם תשואות של 7-7.5% לדברי שטרוצר. אף על פי כן מדובר באליה וקוץ בה – גם מי שהצהיר על חלוקת הדירה בפני מס הכנסה, או לחלופין רכש דירה מחולקת עלול למצוא עצמו מתמודד עם הלשנות לעירייה מצד שכנים שיטענו שהדבר מעמיס על תשתיות הבניין – טענה שעשויה להתקבל ולהוביל לדרישה להשיב את הנכס לקדמותו. ״משקיע שעושה את זה גם מסתכן וגם עובד יותר קשה, כי לטפל בדירה אחת ושוכר יחיד לעומת לטפל בשתי דירות עם שני שוכרים או שלוש עם שלושה זה שמים וארץ״.

 

מניתוח באתר מדלן של עסקאות מכירה באילת של דירות 3-4 חדרים (הן חדשות והן יד שנייה) בין אוקטובר 2018- אוקטובר 2019 עולה שהמחירים בממוצע נותרו סטטיים, כך שקשה להצביע על פיחות או עלייה בשווי הנכס שתתווסף לתשואה השוטפת מההשכרה. ממול הציפייה לעליות בביקושים אנו עתידים לראות גם תנופת בנייה שתשפיע על ההיצע. לדוגמה, תכנית להקמת שכונה חדשה בת 2,700 יחידות דיור בצפון העיר אושרה בוועדה המחוזית דרום; על שטח נמל התעופה המפונה ישווקו 1,006 דירות (מחציתן ככל הנראה במסגרת מחיר למשתכן); באזור התעשייה יוקמו כ־2,000 דירות לעובדי המלונות; ובסמוך לפארק הגולף המתוכנן יוקמו מגורים לעובדיו. שטרוצר משדר אופטימיות זהירה ביחס לכל אלה: ״תנופת הבנייה הזאת באמת קצת מלחיצה אבל אני מאמין שהיא לא תגיע במכה אחת אלא בהדרגה, ואז מחירי השכירויות ימשיכו לעלות, אולי באחוזים יותר נמוכים – אבל בכל אופן לא ירדו. כל האטרקציות, ובתי המלון שיקומו בעיר ואפילו בערבה יביאו עובדים נוספים כך שגם הביקושים יגדלו״.

 

מה לגבי מחיר למשתכן? למי שזכאי שווה להירשם כדי להשכיר דירה במידה ויזכה?

 

כן. תמורת מה שמקבלים מחירי הקנייה יהיו טובים בזכות ההנחות.

 

בתכנית המתאר החדשה מדברים על 1,600 דירות בפינוי–בינוי בשכונות הדקל והמאפייה. כדאי לקנות עכשיו דירה מתפרקת כדי לקבל אחת חדשה בהמשך ולהשכיר אותה?

 

״הרבה עשו את זה לפני מספר שנים וחשבו שכבר היום כבר יקום איזה בניין ועדיין לא עומד שם כלום. בינתיים הם משכירים את זה. חלקם לא רצו להמתין שיפצו והיום משכירים בתשואה של 4.5% ומחכים לקבלן שיביא להם את ה׳בום׳ שלהם וישדרג אותם. כשתקום דירת 3 חדרים עם מרפסת פתאום בעל דירה שקנה ב־600,000 יוכל להשכיר ב־3,700 – או עד שהיא תיבנה זה יוכל להגיע גם ל־4,000 או 4,200 – ואז זה מדמה לו תשואה 8%. זה משתלם מאד אבל השאלה מתי זה יקרה״.

 

בנוסף להשכרה לדיירים קבועים, משקיעים רבים משכירים את נכסיהם באופן יומי לתיירים מזדמנים. בעוד שבסצנת הווילות להשכרה העירייה נאלצת לעתים להילחם נגד התופעה עקב תלונות על רעש, הסביבה מאפשרת יותר כשמדובר בדירות פשוטות באזורים אחרים בעיר שכמעט התייתרו מדיירי קבע או במתחמים מקובלים של דירות נופש (דוגמת רויאל פארק, לב־אילת ומגדלי אילת), אותם פוקדים בעיקר בני נוער בחופשות. עדיין, כפי שמסביר שטרוצר השקט התעשייתי מהשכנים לא פתר את כל הבעיות: ״הענף הזה קצת קיבל מכה. הרבה אנשים התחילו עם השכרות יומיות ולאחר מכן עשו חישוב מחדש וגילו שזה לא כל כך כלכלי. אם עובדים לפי כל החוקים יש המון הוצאות: ההוצאות הבסיסיות של להוציא חשבונית, לעשות ביטוח מתאים לנופש, להצהיר בעירייה – ואז הארנונה גדלה. בנוסף לוקחים המון עמלות בפלטפורמות ההשכרה – 17% ב־booking.com למשל.

 

יש גם את נושא המס (השכרה יומית נחשבת כעסק שהכנסותיו חייבות במס שולי של 10-50% – א״פ). להעסיק מנקה ואיש קשר שיקלוט את התיירים זו עוד סיפור – וכמובן שישנו הבלאי של הדירה יכול להיות יותר גבוה. אז נכון שנשאר לבעלי הדירה יותר מאשר שהיו מקבלים מהשכרה חודשית – אבל זה עדיין לא מצדיק את האופרציה הזאת. על דירה של מיליון שקל הם עושים 6% תשואה, וגם כדי להגיע לזה צריך לעבוד קשה. מי שרוצה לעשות את זה צריך לדעת שהוא בעצם בונה עסק, ולפחות בשנה־שנתיים הראשונות לא ניתן לדעת כמה כסף הוא באמת מגלגל. זה תלוי הרבה בלקוחות קבועים וברמת השירות שאתה נותן. זה לא כמו שאתה קונה דירה ואתה יודע שיש לך צ׳קים ל־12 חודשים אז אתה יודע לעשות את החישוב של התשואה״.

 

ועוד לא הזכרנו את זה שעל הלקוחות של המשקיעים האלה יתחרו רשתות כמו אברהם הוסטל וסלינה שיפעלו בעיר או שני מתחמי מלונאות לואו–קוסט שמתוכננים בשטח שדה התעופה.

 

״נכון, נוצרה תחרות די גדולה ואלה לא הרווחים שהיו פעם. יחד עם זאת צריך להסתכל על כל נכס לגופו ובשביל מי שיצליח לבנות פול גדול של לקוחות זה עדיין יכול להיות רווחי מאד״.

 

למעט התייצבויות וירידות קצרות, מתחילת 2014 ועד תחילת 2019 הממוצע בדירת שלושה חדרים טיפס בלמעלה מ־50% לשיא של 935,000 שקלים. מאז ועד הרבעון הרביעי של 2019 נרשמה ירידה של 8% (חדה מאשר בממוצע הארצי) ל־860,000 שקלים, מה שמשקף נסיגה לסביבות המחירים של כשנה קודם לכן בקיץ.

 

ניתן לראות שמסוף 2013 ועד הרבעון השלישי של 2017 מחיר העסקאות הממוצע בדירות ארבעה חדרים היה במגמת עלייה למעט ירידות קלות. בעוד שברבעונים 3-4 של 2017 הממוצע הארצי נותר יציב, באילת הוא ירד ועמד על 1.079 מיליון ש״ח. מתחילת 2018 המחירים חזרו לטפס ועד הרבעון הרביעי שלה רשמו עלייה של כ־16% ל־1.25 מיליון ש״ח, כשמאז ועד שנה לאחר מכן בסוף 2019 הם נשארו יציבים יחסית.