איך תתחילו להשקיע בנדל"ן?

תחום הנדל"ן הפך לאחד מתחומי ההשקעות הפופולריים בשנים האחרונות. אם אתם מתעניינים בתחום אבל לא יודעים מהיכן להתחיל, הרי שלפניכם כמה כללים חשובים ועצות לצעדים הראשונים שלכם בענף.

הגדירו את המטרה

להגדיר מטרות נשמע די בנאלי אבל זהו שלב מאוד חשוב בתהליך .
אינו דומה מי שרוצה לקנות דירה אחת להשקעה או מי שרוצה להתעשר מאפיק זה . אינו דומה מי שרוצה דירה לפנסיה למי שרוצה לממש תוך זמן קצר .
המטרות האפשריות הינן: נכס מניב שיכניס לי בחודש סכום כסף מסוים, נכס שהיום איננו מניב לי הכנסה מיידית במחשבה שיניב לי הכנסה עתידית, או נכס לאקזיט לקנות להשביח ולמכו . ברור שלכל מטרה הדרך תהיה שונה זמן לקיחת המשכנתא יהיה שונה והצרכים יהיו שונים.

בדקו את האילוצים

זהו בעצם שלב של התאמה בין החלום למציאות ייתכן שאתם רוצים לקנות בניין בת"א אבל אתם יכולים לקנות בקושי חדר בת"א. זהו גם אכן  השלב של בדיקה של המקורות הכספיים ונזילותם, ובדיקה שתוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא גם בזמן שפל .

הקפידו על תכנון וניהול זמן

סעיף זה מתחלק ל- 2:
א. תכנון זמן לשלב של לפני הקנייה כגון:  לימוד ,איתור וחיפוש נכס.
ב. תכנון זמן לשלב שאחרי הקנייה לטיפול השוטף הדרוש כגון: מציאת שוכרים,שיפוץ , טיפול בבעיות ועוד.

ערכו בדיקה מקדמית

בדקו שהנכם מקבלים אישור עקרוני למשכנתא בהתאם לסכום שבו הנכם יכולים לרכוש, ובצעו בדיקת עלויות כלליות נוספות מעבר למחיר הנכס (מס רכישה ,עו"ד , תיווך ועוד).

איך מחשבים תשואה בנכסים להשקעה?

בחיים יש חלופות כמעט לכל דבר ואנחנו צריכים לבחור את החלופה הטובה ביותר עבורנו. אם היום לדוגמא יש לכם 300,000 ₪ שאתם רוצים להשקיע, החלופות שעומדות לפניכם הן פק"מ, מניות, נדל"ן,עסקים, מגרשים חקלאיים ועוד.
בבנקים- המרווח נקרא ריבית ובנדל"ן תשואה.

בואו ניקח לדוגמא דירה שעולה 750,000 ₪ .נניח שאתם משקיעים 300,000 ₪ הון עצמי והשאר משכנתא. נניח שהשכירות לדירה זו היא 3,000 ₪ .החישוב מתבצע כך: 3,000*12 (חודשי שכירות) /(מחולק) 750,000 ש"ח  (מחיר הבית ) מה שנותן 4.8% תשואה .

עכשיו בואו נסבך את העניינים מעט יותר: אתם בעצם משלמים ריבית על המשכנתא ומקבלים ריבית כתשואה, אבל למעשה על הכסף שלכם אתם מקבלים תשואה של 12% ולמה? מפני שהשקעתם 300,000 ₪ וקיבלתם בשנה 12*3,000 ₪ = 36,000 ₪(שכירות)/300,000 (הון עצמי) = 12% .

לרוב אני נוטה להמליץ לעשות חישוב תשואה של 11 חודש כיוון שתמיד יש בממוצע או תיקון שנתי או דירה ריקה למשך חודש, או צביעת הבית בחילופי שוכרים ועוד .
כמובן שבאזורים קשים יותר להשכרה עולה הסיכון ואיתו צריכה לעלות התשואה, ובעצם בבדיקת החלופות חייבת להיות התייחסות לשניהם .

הכותב הינו זכיין אנגלו סכסון ראש העין וישובי השומרון

תונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.