אפקט הקורונה >> ירידה של 32% בחודש מרץ ברכישת דירות בהשוואה למרץ אשתקד

עיקרים

בחודש מרץ נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, כאשר אלו הסתכמו ב-6.6 אלף דירות, ירידה של 32% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. את הירידה בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות שרשם ירידה של 40% בהשוואה למרץ אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בדירות חדשות ויד שניה בחודש מרץ על 5.9 אלף, ירידה של 27% בהשוואה למרץ אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של מכירות בשוק החופשי (שלא על רקע חגי תשרי/פסח) מאז מאי 2003, שעמד בצל האינתיפאדה השנייה. 

 

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מרץ עמד על 4.5 אלף בלבד, ירידה של 28% בהשוואה למרץ אשתקד והרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה מאז נובמבר 2003 (למעט חודשים בהם חלו חגי תשרי /פסח). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים כאשר בניגוד לחודשים קודמים, השונות בשיעורי השינוי בין האזורים הייתה נמוכה יחסית. 

 

סך הדירות החדשות (כולל מחיר למשתכן) שנמכרו בחודש מרץ עמד על כאלפיים דירות, ירידה חדה של 40% בהשוואה למרץ אשתקד (כמו גם בהשוואה לחודש הקודם). זהו שיעור הירידה החודשי החד ביותר מאז חודש יוני 2016,  בו נרשמה ירידה בשיעור דומה (בהשוואה ליוני 2015), על רקע רמה חריגה של רכישת דירות ביוני 2015, טרם הכבדת המיסוי על משקיעים. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ ב-1.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2011 אשר עמד בצל המחאה החברתית. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בשיעורי השינוי במכירות הקבלנים בין האזורים, אם כי במרבית האזורים, למעט ירושלים ות"א נרשמו שיעורי ירידה חדים. לגבי אזור ירושלים יש לציין כי העלייה החריגה במכירות שנרשמה בו, בשיעור של 170% (בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים באזור זה ב-6%) מוסברת בעיקר בשני גורמים: ראשית, בחודש מרץ אשתקד נרשמה רמת שפל במכירות הקבלנים באזור זה (הסתכמו בכ-70 דירות בלבד). בנוסף, כרבע ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודש מרץ האחרון היו לקרן רי"ט, כאשר יש לציין כי מכירות אלו התרכזו במחצית הראשונה של החודש.

 

בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ, על פני ימי החודש, ניכרת הרעה בקצב המכירות ככל שהתקדם החודש, כאשר שיעור הירידה התעצם בשבוע וחצי האחרונים של מרץ. על רקע ממצאים אלו נציין כי החל מסוף השבוע השלישי של מרץ הוחמרו הנחיות משרד הבריאות, כאשר אלו כללו בין היתר הימנעות מיציאה מהבית למעט מצבים המחייבים זאת. 

  

מעבר לירידה החדה במכירות הקבלנים בחודש מרץ, ניתוח מכירות אלו לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי חל שינוי משמעותי בתמהיל זה, כאשר גדל משמעותי חלקן היחסי של הדירות שנמכרו עם תאריך מסירה מיידי (דהיינו, דירות שהושלמה בנייתן). כך, אם בחודשים ינואר ופברואר האחרונים עמד שיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית על כ-9%, כאשר במרץ אשתקד אף עמד שיעור זה על 5% בלבד, בחודש מרץ האחרון עלה שיעור זה לחמישית מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. סביר להניח כי גידול זה מוסבר לפחות בחלקו ברצונם של הרוכשים לצמצם את הסיכון שברכישת הדירה. מנגד, שיעורם של מי שרכשו דירה "על הנייר", תוך ניצול ההנחה הכספית הגלומה בעסקאות מסוג זה, ירד בשיעור מתון בלבד (לא מן הנמנע כי שיעור ההנחה שניתן בפריסייל בחודש מרץ היה אף גבוה מהרגיל). הירידה המשמעותית נרשמה בשיעורן של הדירות עם טווח מסירה שבין שנה ועד שנתיים. 

 

הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). כך, בחודש מרץ האחרון עמד סכום זה על 3.6 מיליארד ש"ח ₪ בלבד, ירידה ריאלית של 35% בהשוואה למרץ אשתקד. כ-22% מסך תזרים זה בחודש מרץ נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 11 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד, זאת על רקע שיעור ירידה חד יותר במכירות מסובסדות אלו בהשוואה לירידה במכירות בשוק החופשי (ירידה של 55% לעומת 27%, בהתאמה). 

 

רכישות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-780 דירות, ירידה של 33% בהשוואה למרץ אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בקרב סגמנט זה של השוק לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, בכלל זה אזור ת"א שרשם ירידה של 21% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, בדומה לשיעורם במרץ אשתקד.

 

 

 

ניתוח רמות השכר של המשקיעים מצביע על רמות שכר הגבוהות משמעותית מאשר אפיינו בשנים האחרונות סגמנט זה של השוק. כך, השכר החודשי הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בחודש מרץ עמד על 47.4 אלף ₪, ברוטו לחודש, והשכר החציוני עמד על 28.7 אלף ₪. לשם השוואה, בניתוח מקיף שערכנו על שכר המשקיעים בשנת 2015,  שנת השיא ברכישות המשקיעים, עמד שכרם הממוצע על 29 אלף ₪ ושכרם החציוני על 21 אלף ₪ (בהתאמת רמות שכר אלו לשנת 2019, בהתבסס על עליית השכר הממוצע במשק, עומדים ערכים אלו על 33 אלף ₪ ו-24 אלף ₪). בניתוח השכר לפי חמישונים ניכרת שונות גבוהה בין המשקיעים כאשר בחמישון העליון עומד שכרם החודשי הממוצע על 137 אלף ₪ ובחמישון התחתון על 8 אלף ₪ בלבד (יש לציין שחלק לא מבוטל מהם פנסיונרים, לפיכך השכר מוטה כלפי מטה ביחס לשכרם מעבודה, טרם יציאתם לפנסיה). בולטת עוד העובדה לפיה שלושת החמישונים הנמוכים מקרב המשקיעים רוכשים דירות בשווי דומה (כ-1.5 מלש"ח לדירה), בעוד הדירות שרוכש החמישון העליון יקרות משמעותית. בפילוח תעסוקתי נמצא כי 29% מרוכשי הדירות להשקעה בחודש מרץ היו מועסקים במגזר הציבורי (או מקבלי פנסיה מהמדינה), עליה של 7 נקודות אחוז בהשוואה לשיעורם בשנת 2015.. סביר להניח כי היציבות התעסוקתית המאפיינת מגזר זה מסבירה ולו באופן חלקי את העליה במשקלם היחסי בחודש בו כמיליון עובדים הוצאו לחל"ת/פוטרו. 

 

מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה למרץ אשתקד. שיעור ירידה זה מתון ביחס לירידה שנרכשה בסך העסקאות בדירות יד שניה (ירידה של 28%). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במכירות המשקיעים הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזורי המרכז וירושלים. ניתוח מדגמי של משך האחזקה בדירה  מצביע על ירידה קלה במשך זמן זה בהשוואה לחודש הקודם (זמן אחזקה ממוצע של 15.6 שנים במרץ לעומת 16.3 בחודש פברואר), אולם נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. 

"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש מרץ, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-720 דירות. יש לציין כי ירידה מלאי זו הינה הגבוהה ביותר מאז מאי אשתקד, כאשר העובדה לפיה סך מספר העסקאות בחודש מרץ האחרון היה נמוך למדי, יש בה כדי להעצים ירידה זו ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ האחרון כ-23 אלף דירות.

 

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש מרץ ב-3.2 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-2.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 24% בהשוואה למרץ אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים למעט ירושלים (כפי שצוין קודם לכן באזור זה נרשמה במרץ אשתקד רמת שפל בעסקאות, בכלל זה ברכישות הזוגות הצעירים. במונחים כמותיים מתבטא הגידול ברכישות הצעירים בירושלים בחודש מרץ בתוספת של 70 דירות בלבד).

סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש מרץ עמד על כ-700 דירות בלבד, ירידה חדה של 55% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 51% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה זו הקיפה את כל האזורים למעט ב"ש, כאשר אזור זה המשיך לבלוט ברמת המכירות הגבוהה ביותר במסגרת זו מבין כל האזורים. 

 

 

כפי שצוין, אזור ב"ש הוביל את מספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן בחודש מרץ, כאשר חלק גדול ממכירות אלו התרכז בנתיבות. בניתוח רמות השכר של רוכשים אלו, בהשוואה למי שרכשו דירה בפרויקט דומה באותו ישוב (במסגרת מחיר למשתכן) בחודש ספטמבר נמצא  כי שכרם הממוצע של הרוכשים בחודש מרץ היה גבוה ב-18% בהשוואה לרוכשים בחודש ספטמבר, כאשר ברמות השכר החציוני מגיע הפער אף ל-50%.זאת על אף שרמות המחירים במרץ היו דומות לאלו שרכשו בספטמבר. אין בידינו די נתונים כדי להסביר פער זה, בפרט בהיעדר נתונים על ויתורים בקרב הזוכים (כלומר, האם השכר הגבוה יותר בחודש מרץ מוסבר בויתור על זכיה מצד רוכשים עם שכר נמוך במיוחד, או שמראש מי שהתמודדו על המכרז שחתימת החוזים בו היתה בחודש מרץ היו בעלי שכר גבוה יותר ממי שרכשו בספטמבר האחרון). 

 

 

רכישות משפרי הדיור בחודש מרץ הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, ירידה של 29% בהשוואה למרץ אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברישות סגמנט זה הקיפה את כל האזורים, כאשר את הירידה החדה ביותר רשם אזור המרכז עם ירידה של 39%. 

מספר "חודשי המדף"  של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי  דירה בהמתנה) נותר בחודש מרץ על רמה גבוהה של 21 חודשים, בדומה לחודש הקודם ופרק זמן הארוך בחצי שנה  בהשוואה למרץ אשתקד. העובדה לפיה פרק הזמן הממוצע ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" (ברכישת דירה "על הנייר", שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של "דירה על הנייר" יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה "הישנה" ע"י משפרי הדיור. בהמשך לאמור לעיל יש לציין כי בקרב משפרי הדיור שרכשו דירה חדשה בחודש מרץ האחרון, ירד משמעותית שיעורם של מי שרכשו דירה "על הנייר", ובמקביל חל גידול משמעותי בשיעורם של מי שרכשו דירה שזמן קבלתה הינו עד חצי שנה מיום חתימת החוזה.

 

 

נכון לסוף מרץ האחרון ישנם כ-15 אלף דירות הממתינות להימכר ע"י משפרי דיור שרכשו דירה טרם שמכרו את דירתם הישנה. כאלפיים מהם צריכים למכור את דירתם בחודשיים הקרובים (עד יולי 2020). בהינתן רמת העסקאות הנמוכה בחודש מרץ (4.5 אלף דירות יד שניה נמכרו בחודש זה) ובוודאי רמת העסקאות הנמוכה עוד יותר באפריל, היכולת למכור כמות כזו של דירות בפרק זמן של חודשיים תלויה כמובן במידת ההתאוששות במכירות בחודשיים הקרובים ובנכונות של בעלי הדירות להתפשר על מחיר הדירה. בכל אופן, ניתוח רמות השכר של משפרי דיור אלו מלמדת כי מדובר באוכלוסייה מבוססת, כאשר פערי השכר בינם לבין כלל משקי הבית בישראל נעים בין פער של 60% בחמישון התחתון ל-226% בחמישון העליון, בקרב מי שרכשו דירה חדשה. בקרב אלו מביניהם שרכשו דירה יד שניה עומדים פערי השכר בינם לבין כלל משקי הבית על 70% בממוצע.