עיקרים
• בחודש אוגוסט 2020 נמשכה התנודתיות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הסתכמו ב-10.5 אלף דירות, עליה חדה של 23% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. בארבעת החודשים האחרונים (מאי-אוגוסט) מספר העסקאות עולה ויורד לסירוגין בשיעורים משמעותיים, תופעה שהינה חריגה בשוק הנדל"ן המקומי (לא נצפתה דומה לה לפחות בעשרים השנים האחרונות) ויש בה כדי לרמז על אי הודאות הגבוהה בשוק.
• מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו בארבעת אלפים דירות, מזה 1.5 אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוגוסט אשתקד נרשם גידול של 25% בסך הדירות החדשות שנמכרו, כאשר המכירות בשוק החופשי עלו בשיעור חד עוד יותר, של 45%. במצטבר, בשמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 23.4 אלף דירות חדשות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו באותה תקופה ב-9%.
• רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.6 אלף דירות, גידול של 55% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול חריג של 87% בהשוואה לחודש הקודם, זאת על רקע הפחתת מס הרכישה על "דירה נוספת" בסוף חודש יולי. יש לציין כי ממוצע רכישות המשקיעים בחודשים יולי-אוגוסט דומה לרמתו בחודש יוני. יתכן שהגידול ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הושפע מדחיית רכישות מחודש יולי. משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש אוגוסט עמד על 16%, עליה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד, אבל נמוך עדיין ממשקלם בחמשת החודשים הראשונים של 2015, טרם העלאת מס הרכישה עליהם.
• מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, נמוך במעט (3 נקודות אחוז) משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם בחודש אוגוסט, אף כי בקצב איטי מהחודש הקודם.
• רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוגוסט ב- 5.3 אלף דירות, מתוך סך זה 3.8 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, עליה של 24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. במונחים כמותיים זהו גידול של כ-750 דירות ברכישות אלו. בכך הייתה תרומתו של סגמנט זה לגידול בסך העסקאות הגבוהה ביותר מבין כל הסגמנטים.
• רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש אוגוסט ב--3.5 אלף דירות, עליה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, עלה בשיעור חד והגיע ל-26 חודשים.
בחודש אוגוסט 2020 נמשכה התנודתיות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו רשמו עליה חדה של 23% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי בארבעת החודשים האחרונים (מאי-אוגוסט) מספר העסקאות עולה ויורד לסירוגין, בשיעורים משמעותיים (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). תופעה כזו הינה חריגה בשוק הנדל"ן המקומי (לא נצפתה דומה לה לפחות בעשרים השנים האחרונות) ויש בה כדי לרמז על אי הודאות הגבוהה בשוק.
סך העסקאות בחודש אוגוסט עמד על 10.5 אלף, מזה תשעת אלפים דירות נרכשו בשוק החופשי (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן"). בהשוואה לאוגוסט אשתקד זוהי עליה של 27% במספר העסקאות בשוק החופשי ועליה של 13% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בחודשי אוגוסט בעשרים השנים האחרונות, נמצא כי חודש אוגוסט האחרון הינו מהגבוהים ביותר, הן בסך העסקאות (שני רק לאוגוסט 2009) והן אלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד (רביעי בדרוג זה). ראה תרשים 2.
תרשים 1: סה"כ עסקאות יד שניה וחדשות (כולל "מחיר למשתכן")
תרשים 2: מספר העסקאות בחודשי אוגוסט, 2020-2002
ניתוח הגידול במספר העסקאות בחודש אוגוסט לפי הסגמנטים השונים של השוק מלמד כי ה"תרומה" המשמעותית ביותר לגידול בעסקאות היתה מצד רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי, כאשר רכישות אלו היו גבוהות ב-745 בהשוואה לאוגוסט אשתקד. "תרומת" המשקיעים ומשפרי הדיור לגידול בעסקאות היתה דומה (רכישות כל אחד מסגמנטים אלו היו גבוהות בכ-600 דירות בהשוואה לאוגוסט אשתקד).
מנגד, כאשר בוחנים את הגידול בעסקאות בהשוואה לחודש הקודם (יולי 2020) נמצא כי כאן "תרומתם" של המשקיעים לגידול זה היתה מכרעת. כך, מתוך גידול כמותי של 811 דירות בסך העסקאות בחודש אוגוסט (בהשוואה ליולי), רכישות המשקיעים לבדם גדלו ב-765 דירות, בעוד משפרי הדיור הגדילו רכישותיהם ב-62 דירות בלבד. רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי גדלו בכ-200 דירות, אולם קוזזו באותה כמות מצד רוכשי "מחיר למשתכן". ראה תרשים 3.
על רקע ממצאים אלו נציין כי בסוף חודש יולי הורד מס הרכישה על "דירה נוספת" (משקיעים בהגדרתנו). משמעות הממצאים לעיל הינה כי הורדת מס הרכישה, אשר על כוונה זו הוכרז כבר בשלהי הרבעון השני, הביאה לדחיית עסקאות אלו מחודש יולי לאוגוסט, והיא זו המסבירה את הגידול בסך העסקאות בהשוואה לחודש יולי האחרון. אולם השפעת מהלך זה על הגידול בעסקאות בהשוואה לאוגוסט אשתקד פחותה משמעותית (מסבירה רק 30% מהגידול בעסקאות).
תרשים 3: פילוח הגידול במספר העסקאות בחודש אוגוסט – לפי סגמנטים
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוגוסט עמד על 6.5 אלף, עליה של 22% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים, כאשר הוא בולט במיוחד באזור חדרה (גידול של 50%) ובאזור רחובות (גידול של 36%.ריכז רבע מסך הגידול בעסקאות יד שניה).שיעורי הגידול המתונים ביותר נרשמו באזורי ת"א והמרכז (שיעורי גידול של 8%-9%. מסבירים ביחד פחות מעשירית מסך הגידול בעסקאות). ראה תרשים4.
תרשים 4: עסקאות יד שניה אוגוסט 2020 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו בארבעת אלפים דירות, מזה 1.5 אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוגוסט אשתקד נרשם גידול של 25% בסך הדירות החדשות שנמכרו, כאשר המכירות בשוק החופשי עלו בשיעור חד עוד יותר, של 45%. בהשוואה לחודש הקודם עומדים שיעורי גידול אלו על 11% ו-30%, בהתאמה. עם זאת יש לציין כי סך מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט עדיין נמוך מרמתו בחודש יוני האחרון (ב-5%).
במצטבר, בשמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 23.4 אלף דירות חדשות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו באותה תקופה ב-9%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוגוסט הקיף את כל האזורים, למעט אזור המרכז, אשר רשם דווקא ירידה חדה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידה כמעט רצופה במכירות אלו מאז חודש פברואר האחרון (למעט עליה שנרשמה בחודש יוני). גידול חריג של 200% נרשם באזור ירושלים (גידול המתרכז במידה רבה באזור בית שמש), כאשר אזור ת"א בולט אף הוא עם גידול של 142%.
תרשים 5: מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, אוגוסט 2020– מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
תרשים 6: מכירת דירות חדשות
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי בחודש אוגוסט חלה ירידה משמעותית של חמש נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות במסירה מיידית, כאשר אלו היוו 7% בלבד מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. ירידה זו חלה במקביל לעליה של 4 נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות עם תאריך מסירה שבין שנה ועד שנתיים, כאשר אלו היוו רבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. ראה תרשים 7.
בפילוח גיאוגרפי בולט גידול חד בשיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" באזור ירושלים בחודש אוגוסט, כאשר אלו היוו כמעט 60% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור זה (גידול של 15 נקודות אחוז בהשוואה לחודש יוני). מאחר ומכירות "פריסייל" מאופיינות בהנחת מחיר משמעותית, סביר להניח שזהו אחד הגורמים המסבירים את הזינוק החריג, של 200%, במכירות הקבלנים באזור ירושלים בחודש אוגוסט.
תרשים 7: התפלגות זמן ההמתנה לקבלת הדירה החדשה (ביחס למועד חתימת החוזה),דירות שנמכרו בשוק החופשי, ינואר-יולי 2020
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש אוגוסט הסתכם ב-6.8 מיליארד ש"ח ₪, עליה ריאלית של 29% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. עם זאת תזרים זה עדיין נמוך ב-5% מרמתו בחודש יוני האחרון. כ-27% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוגוסט נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", נמוך ב-6 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.
תרשים 8: תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה (כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.6 אלף דירות, גידול חד של 55% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וגידול של 87% בהשוואה לחודש הקודם, זאת על רקע הפחתת מס הרכישה על "דירה נוספת" בסוף חודש יולי. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, עליה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה של קרוב ל-7 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי שיעור זה עדיין נמוך משמעותית ממשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בחמשת החודשים הראשונים של 2015, טרם העלאת מס הרכישה עליהם (שיעור זה עמד על 29%).
במונחים כמותיים, התוספת במספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש אוגוסט בהשוואה לחודש הקודם עומדת על 765 דירות, כמות השקולה לסך הדירות שנרכשו להשקעה בחודש מאי האחרון למשל. אולם, כאשר בוחנים את הממוצע החודשי של רכישות המשקיעים בחודשים יולי-אוגוסט נמצא כי ממוצע זה עומד על 1.3 אלף דירות בלבד, רמה רכישות הדומה לזו שנרשמה בחודש יוני האחרון (טרם הפחתת המס כמובן).
יתכן שהגידול ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הושפע מדחיית רכישות מחודש יולי. אינדיקציה נוספת לכך מתקבלת מהעובדה שבהשוואה לאוגוסט אשתקד אמנם נרשם גם כן גידול משמעותי ברכישות המשקיעים, אבל במונחים כמותיים רכישות "דירה יחידה" בשוק החופשי גדלו אף יותר (ושיעור המס על דירות אלו לא השתנה). דהיינו, לא בהכרח ניתן לייחס את הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לאוגוסט אשתקד באופן בלעדי בגורם של הפחתת שיעור המס.
תרשים 9: סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
סך חיובי המס על רכישת "דירה נוספת" בחודש אוגוסט נאמדים ב-142 מלש"ח. בהשוואה לאוגוסט אשתקד זוהי ירידה של 4%, זאת חרף הגידול החד שנרשם כאמור במספר הדירות שרכשו משקיעים. מובן כי ההסבר המרכזי לכך הינו עצם הפחתת שיעור המס (כאשר הגידול הכמותי ברכישות לא היה בו די כדי לקזז השפעה זו של הורדת שיעור המס), אולם גורם נוסף הוא שינוי שחל בתמהיל הרכישות של המשקיעים, לטובת נכסים זולים יותר (המחיר הממוצע ירד בשיעור של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד).
בניתוח רמות השכר של המשקיעים בחודש אוגוסט בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בחודשים הקודמים מאז פרוץ מגפת הקורונה (מרץ-יולי) נמצא כי הורדת המס מצאה ביטוי ברמות שכר מעט יותר נמוכות, המתרכזות בחמישון התחתון ובחמישון העליון של התפלגות ההכנסות (מעבודה) של רוכשים אלו. כך, השכר הממוצע למשק בית שרכש דירה להשקעה בחודש אוגוסט עמד על 48.3 אלף ₪ (ברוטו לחודש), נמוך ב-13% בהשוואה לשכר זה בקרב המשקיעים בחודשים מרץ-יולי האחרונים.
עם זאת, בחמישון התחתון ובחמישון העליון פער זה מגיע ל-20%. ראה תרשים 10. על רקע ממצאים אלו נציין כי רמות השכר הנמוכות במיוחד בחמישון התחתון מוסברות לפחות בחלקן בשיעור גבוה של מקבלי פנסיה. העובדה לפיה מדובר בתקבולי פנסיה נמוכים מרמזת כי מטרת רכישת הדירה הינה ליצור זרם תקבולים נוסף (משכר הדירה), ולא בהכרח השגת רווח הון (ממכירת הדירה). עבור רוכשים אלו מס הרכישה הגבוה נוגס באופן משמעותי מהתשואה השוטפת נטו (בפרט כאשר משקיעים אלו מאופיינים בשנות החזקה נמוכות יחסית בנכס. דהיינו מס הרכישה "מוחלק" על פחות שנות החזקה בנכס).
תרשים 10: רוכשי דירות להשקעה בחודש אוגוסט לעומת מרץ-יולי – שכר חודשי ממוצע (ברוטו) למשק בית
מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, נמוך במעט (3 נקודות אחוז) משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שניה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה עם עליה של 42% במכירות אלו, כפליים משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. אזור המרכז בולט אף הוא עם גידול של 22% במכירות המשקיעים, יותר מפי שתיים מהגידול שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. האזורים היחידים שרשמו ירידה במכירות המשקיעים היו ירושלים (ירידה של 6%) וחדרה (ירידה של 16%).
הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה שנרשמה במקביל ברכישות המשקיעים ובכך הוסיף לרדת "מלאי" הדירות שבידי המשקיעים גם בחודש אוגוסט, אף כי קצב הירידה במלאי זה הואט משמעותית- סך הדירות שנגרעו מהמלאי בחודש אוגוסט עמד על כ-130, לעומת ירידה של כאלף דירות מהמלאי בחודש יולי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי במרבית האזורים נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש אוגוסט, כאשר היא בולטת במיוחד באזור המרכז. מנגד, גידול במלאי זה נרשם באזור ת"א (אם כי יש לציין כי הגידול ברכישות המשקיעים באזור זה התרכז במידה רבה בדירות שטרם הושלמה בנייתן. דהיינו השפעת גידול זה על המלאי הזמין של דירות להשכרה באזור הינה חלקית בלבד).
מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו במצטבר עד אוגוסט האחרון כ-26 אלף דירות.
תרשים 11: משקיעים, רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) ינואר 2015 –אוגוסט 2020
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוגוסט ב- 5.3 אלף דירות, עליה של 17% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. יש לציין כי בהשוואה לחודש הקודם נותרו רכישות הזוגות הצעירים ללא שינוי, כאשר זהו הסגמנט היחידי שלא רשם גידול בעסקאות גם בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3.8 אלף דירות, עליה של 24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה מתונה של 5% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, למעט המרכז (נותר ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד) ואזור חיפה (ירידה של 2%). מנגד בולט גידול חריג של 74% ברכישות אלו באזור ירושלים, כאשר גידול זה מתרכז בעיקר בבית-שמש והסביבה. יש לציין כי ניתן להסיק שחלק ניכר מרוכשים אלו הינם חרדים, עובדה הבאה לידי ביטוי ברמות השכר הנמוכות.
ראה תרשים 12. חרף רמות שכר אלו מחירי הדירות שנרכשו על ידם גבוהים יחסית ועומדים בממוצע על 1.7 מלש"ח, כאשר גם בחמישון התחתון, בו השכר הממוצע למשק בית עומד על 2.4 אלף ₪ בלבד, מחיר הדירה שנרכשה עמד בממוצע על 1.6 מלש"ח. בסבירות גבוהה סיוע משמעותי מההורים ו/או גמ"חים אפשרו את רכישת הדירה.
תרשים 12: רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור ירושלים, אוגוסט 20 שכר למשק בית ומחיר הדירה, לפי חמישוני שכר
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט עמד על 1.5 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. שליש מסך רכישות אלו התרכזו באזור ב"ש, ובכך היוו כ-60% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בחודש אוגוסט. אזור רחובות ריכז כרבע מהדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, כאשר אלו היוו מחצית מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה. מנגד, אזור המרכז ריכז כ-2% בלבד מהדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, ואלו היוו עשירית מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בחודש אוגוסט.
תרשים 13: מספר דירות שנרכשו במחיר למשתכן באוגוסט ושיעורם מסך הדירות החדשות שנמכרו
רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-3.5 אלף דירות, עליה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ועליה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות משפרי הדיור (בהשוואה לאוגוסט אשתקד) הקיף את כל האזורים, למעט אזור המרכז שרשם ירידה של 7% ברכישות אלו בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עלה בשיעור חד בחודש אוגוסט והגיע ל-26 חודשים, פרק זמן הארוך בשמונה חודשים בהשוואה לאוגוסט אשתקד (לעומת פער של חצי שנה בחודשי המדף בחודש הקודם בהשוואה ליולי אשתקד). כמו כן זוהי עליה משמעותית של כ-70 יום בחודשי המדף בהשוואה לחודש הקודם.
ממצאים אלו מלמדים כי בחודש אוגוסט השתחררו לשוק דירות שבעליהם המתינו זמן ארוך מהרגיל למכירתן. בהקשר זה נזכיר כי בתיקון חקיקה שעבר לפני כשלושה חודשים, על רקע מגפת הקורונה, הוחלט שבמניין התקופה של שנה וחצי למכירת הדירה (מבלי שבעליה יחויב במס כבעל "דירה נוספת") לא תובא בחשבון התקופה בין 1.10.2020-1.3.2020. לפיכך למוכרים אלו בחודש אוגוסט היו לפחות עוד חודשיים למכור את דירתם מבלי שימוסו כמשקיעים.
תרשים 14: משפרי הדיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה