קבוצת רכישה  האינטרסים שלך מול הרוכשים האחרים בקבוצה

מחירי הנדל"ן המרקיעים שחקים, המחסור ההולך ומחריף במקרקעין פנויים לבניה, הביקוש התמידי לרכישת דירות - כל אלו מביאים לא אחת למצב בו קנייה של דירה במסגרת קבוצת רכישה קורצת מאד לרוכשי דירות פוטנציאלים, מה גם שמובטחת להם הוזלה משמעותית של מחיר הדירה הסופי. האומנם?
 
הרעיון המרכזי בהתארגנות של קבוצת רכישה הינו הוזלת עלויות ע"י רכישה מרוכזת של הקרקע המיועדת לבניה ע"י הרוכשים, וכן פנייה מרוכזת להזמנת שירותי בניה מבעלי מקצוע שונים. בכך, מבקשים הרוכשים לקזז את הרווח היזמי אותו גורף קבלן בניה בפרויקט רגיל, לקזז עלויות שיווק, עלויות מימון, עלויות מע"מ ומס רכישה, ועוד.
 
מה חשוב לשקול בטרם כניסה לפרויקט של קבוצת רכישה? 
• אין רווח ללא סיכון: חשוב לזכור כי הסיכון ברכישת דירה בקבוצת רכישה הינו תמיד גדול יותר מאשר קנייה דירה באופן קונבנציונאלי.

• בדיקת כדאיות: כיוון שהסיכון הוא מובנה, כדאי לבדוק האם אכן מדובר בהוזלה של עלות הדירה, זאת ע"י בחינה ספציפית של עלות בניה למטר בתוספת עלות קרקע למטר. כל הוזלה שהינה מתחת ל-20% ממחיר רגיל, מקטינה את כדאיות העסקה ואת הכניסה לפרויקט, במיוחד בשל הסיכונים הטמונים בו.

• עלויות ניהול: ישנה נטייה להתרשם מהוזלת המחיר, ואולם חשוב לזכור כי על מחיר הדירה תתווספנה ברוב המקרים עלויות ניהול הקבוצה בסך של כ- 10%.

• סיכוני מס: יש לבדוק היטב האם מאחורי יזמי הרעיון או "המארגנים" לא עומד יזם קבלני אשר מנסה באמצעות קבוצת הרכישה להתחמק מתשלום מיסים רגילים בעסקה קבלנית. לנוכח שכיחות השימוש במנגנון קבוצות הרכישה, רשויות המס בוחנות היטב את מהות העסקה ואם לא מסתתרת מאחוריה עסקת קבלנית רגילה המחייבת מס גבוה יותר. למשל, בוחנות רשויות המס האם קיים משרד מכירות המספק שירותי שיווק ובניה, האם הפרויקט משווק כבניין מוכן או כעסקה למכירת קרקע בלבד, וכן נבחן אופי הסכמי הרכישה והיקף הסמכויות המוקנות למארגן במסגרת ההסכמים עם הרוכשים (למשל כאשר רוכשי הקרקע חותמים על הסכמי רכישה בזמנים שונים, ולא ביחד, עשוי הדבר להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות). ככל ותיווצר בעיית מס, הפרויקט עלול להיקלע למבוי סתום לזמן רב מאד.

• תלות בחברי הקבוצה: בקבוצת רכישה הרוכש קשור בכל תקופת הבניה עם כל אחד ואחד מן הרוכשים כאשר היקלעות למצב כלכלי קשה של אחד או יותר מהם עלולה לעכב את הפרויקט כולו. חשוב לבדוק בעניין זה מהם הביטחונות ו/או האם ישנו בנק מלווה אשר מתחייב להיכנס "בנעלי הרוכש" הסרבן.

• לא כל רוכש מתאים: אם מדובר ברוכש אשר אינו רגיל להתעסק בצורה מעמיקה עם עסקת בניה, אם מדובר ברוכש אשר רגיל לקבל מוצר מוגמר, רצוי שלא יכנס לפרויקט של קבוצת רכישה. פרויקט מסוג זה דורש התעסקות לא מעטה בכל שלבי הבניה, הן בהתנהלות מול בעלי מקצוע והן בטיפול מול הרשויות השונות.

כך או כך, ולאור הדברים המתוארים לעיל, המלצתי היא לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין למן תחילת הדרך ועל מנת שילווה את הרוכש בכל השלבים של רכישת הדירה, תוך שמירה על האינטרסים שלו מול הרוכשים האחרים ומול מארגני הקבוצה.
 

כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M) מקים ובעלים של משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, ייצוג בבתי משפט ומשפט מסחרי.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.