איך קונים דירה מקבלן?

בחרתם את דירת חלומותיכם? מזל טוב! כל מה שנותר כעת הוא לחתום חגיגית על מסמכי רכישת הדירה תוך שבעה ימים שאם לא כן, הדירה תימכר ולא לכם! מה עושים? ברשימה קצרה זו ננסה לעשות מעט סדר ולשפוך מעט אור על תהליך רכישת דירה חדשה מקבלן.

האם עורך הדין של הקבלן מייצג אותי?  

בהחלט לא! למרות שהקונה נדרש לשלם סכומים לא מבוטלים בגין הוצאות משפטיות, אין עורך הדין של הקבלן מייצג אותו. ההפך הוא הנכון. לכן, חשוב מאד כי ישכור עו"ד מטעמו על מנת שייצג אך ורק את אינטרס הקונה ויבדוק היטב את טיב זכויות הקבלן ואת הסכם המכר.

מיהו הקבלן ממנו רוכשים?

מומלץ לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולראות את טיב הבניה. כמו כן, יש לשוחח עם רוכשים שגרים בדירות שבנייתן הסתיימה ולברר מה טיב הגימור, כיצד מתפקד שירות הלקוחות, מהו היחס שניתן לרוכשים, האם תיקון ליקויי הבניה מבוצעים בהצלחה וכו'. אם מדובר בקבלן קטן וחסר ניסיון, פעולות אלו חשובות עוד יותר. כדאי גם לבדוק את מצב הקבלן אצל רשם הקבלנים (תוקף רישיונו והסיווג שניתן לו), לחקור אודות מצבו הפיננסי (באמצעות חברות המידרג השונות או בפניה ישירה לבנק המלווה את הקבלן), לבדוק האם רשום במרשם פושטי הרגל ולחפש במאגרים משפטיים אודות תובענות שהוגשו כנגדו בעבר.

טיב זכויות הקבלן במקרקעין וטיב הזכות הנמכרת לקונה

על עו"ד מטעם הקונה לבדוק את טיב הזכויות של הקבלן. האם הקבלן הוא הבעלים של המקרקעין עליהם עומד לבנות, האם רכש אותם בעסקת קומבינציה שטרם נרשמה, או שמא מדובר בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. ככל וזכויותיו של הקבלן טרם נרשמו במרשם כלשהו, הרי שיש לבדוק היטב מהי הסיבה לעיכוב ברישום הזכויות, שכן כל עוד הקבלן לא יירשם כך לא יוכל הקונה להירשם בעתיד כבעל הזכויות בדירתו. פועל יוצא מבדיקות אלו הוא הזכות הנמכרת לקונה שכן הקבלן לא יוכל למכור יותר ממה שיש לו. על הקונה לעולם לדרוש כי הזכות המוקנית לו תהיה בעלות בדירה או לחילופין חכירה מהוונת (שכל תשלומי החכירה השנתיים שולמו עד סוף התקופה) לדורות ממינהל מקרקעי ישראל. כמו כן, על הרוכש לדרוש כי הקבלן לא יוכל לשנות באופן מהותי את תוכניות הדירה, את תוכנית הבניין ואת אופיו של הפרויקט. בהחלט לא כדאי לגלות כי על אף שרכשתם דירה בבניין מגורים בקומה האחרונה תקבלו בסופו של יום את אותה דירה עם 3 קומות נוספות מעליה וכאשר בקומה הראשונה בבניין נוספו יחידות למסחר, בשל זכותו של הקבלן בהסכם לבצע שינויים בהיתרי הבניה. 

קיום מו"מ על תנאי הסכם המכירה

הסכמי המכר של קבלנים סבוכים, ארוכים ורצופים "מוקשים" צרכניים ומשפטיים כאחד. חוזה המכר אוצר בתוכו שורה ארוכה של עניינים חשובים אותם חייב לבדוק הקונה או עו"ד מטעמו, ולא נוכל לעמוד כאן על כולם. יחד עם זאת, נזכיר מספר סוגיות שיש לשים לב אליהן:

מועד המסירה וביצוע המסירה: על מועד המסירה להיות ברור ואין לאפשר הגדרה הקובעת שמניין החודשים עד למועד המסירה יחל ממועד השונה ממועד חתימת ההסכם ושאינו תלוי בקונה או בקבלן. חשוב לנסות לצמצם את תקופות האיחור שמעניק ההסכם לקבלן כמה שניתן. בנוסף, יש לדאוג כי הצהרות הקונה לעניין הדירה בעת קבלתה יהיו הצהרות של קונה סביר שאינו מומחה וכי תינתן לו האפשרות המלאה לבדוק עם מומחים את הדירה בטרם מסירתה. 

שיעורי הצמדה וריבית:

יש לבדוק מהם מנגנוני ההצמדה והריבית הקבועים בהסכם. הקבלן ינסה לדרוש ריבית על התשלומים גם ללא פיגור וכן הצמדה למדד המחירים לצרכן בגין המדד אחד קדימה המפורסם לאחר ביצוע כל תשלום. על הקונה לעומת זאת, לדרוש לבטל כל חיוב בריבית בגין תשלומים המשולמים במועד ולצמצם ככל שניתן את הריבית במקרה של פיגור. לגבי ההצמדה יש לדרוש כי תהיה בגין המדד שכבר ידוע ולא בגין המדד הבא.

תשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה:

יש לנסות למנוע ככל שניתן את ניסיונות הקבלן לגלגל על הרוכשים תשלומים חדשים שיוטלו עליו בנוגע לבניית הדירה כגון היטלי עירייה, מיסים חדשים, עבודות הפיתוח נוספות מסביב לבניין וכיוצ'. קבלנים מנסחים בהסכם סעיפים המאפשרים להם לגבות סכומים נוספים מהקונה במקרים כאמור, ולפיכך יש לדרוש כי הקונה לא ישא בכל תשלום נוסף אלא אם הוטל עליו במפורש ע"פ דין. כמו כן, יש להגביל מראש את הסכום שישולם בגין רישום הזכויות בעתיד על שם הקונה.

בטוחות לקונה:

יש לבדוק האם הקבלן עומד בחובות המוטלות עליו מכוח החוק בנוגע ללווי בנקאי ולבטוחות שהוא מחויב להעניק לקונה בגין התשלומים שהוא משלם. על הקונה לוודא כי התשלומים מועברים ישירות לחשבון הבנק המלווה בלבד ובשום אופן לא ישירות לקבלן, ומומלץ לדרוש כי חלופת הבטוחה שתימסר לקונה היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) שתעמוד בתוקף עד למועד רישום הזכויות על שם הקונה.

ביצוע תיקונים:

יש לוודא כי הקבלן מחויב בהסכם לעמוד במלוא חובותיו על פי חוק המכר, הן לעניין תקופת הבדק בה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת (שלוש השנים הראשונות) והן לעניין תקופת האחריות שבאה לאחר מכן ולמנוע כל ניסיון בהסכם להתנות על חובותיו כאמור. בנוסף, בכל הנוגע לאופן ביצוע התיקונים ובמיוחד לעניין ביצוע תיקונים דחופים יש להסדיר זאת בהסכם באופן שיבטיח את זכויות הקונה שזכאי ליהנות ממגורים סבירים וראויים בדירה החדשה.

ביצוע שינויים במהלך הבניה:

יש לדרוש כי הקבלן לא יסרב לבצע שינויים בדירה אלא מנימוקים סבירים, כי מחירי השינויים יהיו סבירים ובהתאם למקובל בשוק, וכי דחייה במועד המסירה בגין ביצוע השינויים תתאפשר רק אם סוכם על כך מראש ובכתב.

משכנתא:

על הקונה לבדוק היטב כי ישנו סעיף בהסכם המאפשר לו לקחת משכנתא, כי אין הגבלה על תשלום הון עצמי גבוה מדי בטרם לקיחת משכנתא וכי הקבלן יהיה מוכן לחתום על מסמכי הבנק לצורך קבלת המשכנתא.  

מכירת הדירה לקונה אחר עוד בטרם מסירתה:

תופעה הולכת ומתגברת של קבלנים היא לא לאפשר בהסכם המכר לרוכש למכור את זכויותיו בדירה לאחר בטרם הדירה נמסרת לו. לפיכך, ובמיוחד כשמדובר בתקופה ארוכה עד למועד המסירה, יש לדרוש כי הקבלן יאשר העברת זכויות לקונה חדש גם בטרם מסירת הדירה.

כמובן כי ישנם פרטים ועניינים חשובים נוספים שעל קונה לבדוק בטרם חותם על הסכם רכישת הדירה. כך או כך, מומלץ לשכור שירותי עו"ד המתמחה בנדל"ן לצורך האמור. שכירת שירותי עו"ד מקרקעין מהווה מעין "ביטוח" והכשר מקצועי כי נבדקו זכויות הקונה הנרכשות וכפי שאדם שקונה דירה מיד שניה לא יעז לרכוש אותה בהיעדר ייעוץ משפטי מתאים, כך רצוי שתהיה הנורמה בעניין קניית דירות חדשות מקבלנים.    

 
כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעלי משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, משפט מסחרי ועוד. רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.