עופר אברם, צילום: אבישי פינקלשטיין
עומר רגב
18/05/2021
מניבים קרן הריט החדשה מדווחת היום על תוצאות הרבעון הראשון של שנת 2021. לחברה 15 נכסים בשטח כולל של כ- 207 אלף מ"ר וכ- 38 אלף מ"ר שטחי חניה. סך שווי נכסי הנדל"ן המניב בהם מחזיקה החברה נכון ליום -31 במרץ 2021 עומד על כ- 1.85 מיליארד ש"ח וההון העצמי מסתכם לסך של כ- 1.2 מיליארד ש"ח.
הכנסות החברה מדמי שכירות הסתכמו ברבעון הראשון של שנת 2021 בכ- 28.9 מיליון ש"ח, צמיחה של כ- 13.5%, לעומת הכנסות של כ- 25.5 מיליון ש"ח ברבעון הראשון של שנת 2020. הגידול בהכנסות נובע בעיקר ממעבר להנבה מלאה בנכסי עסקת להבים והנכס ברעננה.
ה-NOI ברבעון הראשון של שנת 2021 הסתכם בכ- 26.4 מיליון ש"ח, גידול של כ- 12% לעומת NOI בסך של כ- 23.6 מיליון ש"ח ברבעון הראשון של שנת 2020.
Same Property NOI - ברבעון הראשון של שנת 2021 הסתכם בכ- 13.7 מיליון ש"ח, גידול של כ- 1.3% לעומת הרבעון הראשון של שנת 2020. נתון זה אינו כולל את נכסי עסקת להבים והנכס ברעננה אשר הניבו באופן חלקי ברבעון הראשון של שנת 2020.
התפתחות NOI ונדל"ן להשקעה
שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר של החברה (בגילום שנתי) עומד על כ- 7.14%, ואילו עלות החוב המשוקללת של החברה הינה כ- 1.84% (צמוד מדד).
ה-FFO הריאלי ברבעון הראשון של שנת 2021 הסתכם בסך של כ- 18.2 מיליון ש"ח, גידול של 5.9% בהשוואה לכ- 17.2 מיליון ש"ח ברבעון הראשון שנת 2020.
הרווח הנקי ברבעון הראשון של שנת 2021 הסתכם בכ- 18 מיליון ש"ח, לעומת הפסד נקי ברבעון הראשון של שנת 2020 שהסתכם בכ- 25.2 מיליון ש"ח, ונבע מהוצאות רכישה חד פעמיות בסך של כ- 42.3 מיליון (בעיקר מס רכישה) כתוצאה מהשלמת עסקאות להבים ורעננה. בניטרול הוצאות חד פעמיות אלו, הרווח ברבעון הראשון של שנת 2020 הסתכם בכ- 17 מיליון ש"ח.
נכון ליום 31.3.21, ההון העצמי של החברה מסתכם לסך של כ- 1.2 מיליארד ש"ח. נכון ליום 31.3.21, היקף המזומנים שבידי החברה מסתכם לסך של כ- 156 מיליון ש"ח (כ-135 מיליון ש"ח למועד פרסום הדו"ח), והיקף הנכסים הלא משועבדים של החברה מסתכם בכ- 1.75 מיליארד ש"ח.
החברה חילקה דיבידנד בהיקף של 30 מיליון ש"ח ב-8 באפריל 2021, מתוך 50 מיליון ש"ח בגין שנת 2020.
השפעת משבר הקורונה על תוצאות החברה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה היתה שולית במהלך שנת 2020 ובמהלך הרבעון הראשון של שנת 2021. הדבר נובע מתמהיל פורטפוליו הנכסים של החברה, הכולל שיעור נמוך של שטחי מסחר (כ- 5%) ושיעור גבוה של נכסים בשימוש לוגיסטיקה ותעשייה (כ- 57%), וכן בזכות איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי בשיעור המינוף הנמוך שלה (שיעור המינוף נטו הינו כ- 33% ליום 31.3.21) והעובדה שכ-95% מנכסי הנדל"ן שברשותה אינם משועבדים. בהתאם לכך, הפגיעה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של 2021 הסתכמה בכ-300 אלף ש"ח בלבד.
החברה מדווחת כי במהלך הרבעון הראשון ועד מועד פרסום הדו"ח הכספי לרבעון הראשון של שנת 2021, המשיכה ואף התחזקה מגמת הגידול בביקוש לשטחי משרדים בכל אתרי החברה, ובדגש על ביקוש לשטחי משרדים במגדל מניבים בכפר סבא. נכון למועד הדוח הושכרו כ-20% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים מתקדמים בנוגע לכ-20% נוספים משטחי המגדל.
בכלל נכסי החברה, נמשכת פעילות השבחת הנכסים ותפעולם השוטף. החברה פועלת להתקנת מערכות פוטו וולטאיות על גגות חלק מנכסיה, על מנת להגדיל את ההכנסות מהנכסים ולמקסם את התועלת מהם. עד כה הותקנו על גגות חמישה מנכסי החברה מתקנים פוטו וולטאים בהספק כולל של כ-1,300 קילו וואט שצפויים להניב NOI שנתי בסך כ-0.8 מיליון ש"ח.
תחזית NOI ו- FFO לשנת 2021
החברה צופה כי אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2021 הינו כ-106-108 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2021 הינו כ-74-75 מיליון ש"ח. כמו כן צופה החברה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-50-55 מיליון ש"ח בגין שנת 2021.
ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה, כולל מגדל מניבים, הינו כ-133-138 מיליון ש"ח. ה-FFO הצפוי בהתאם הינו כ-100-105 מיליון ש"ח.
עופר אברם מנכ"ל מניבים אמר: "ברבעון הראשון של שנת 2021 הצגנו צמיחה בכלל הפרמטרים התפעוליים והנבה מלאה של כלל הנכסים שבבעלותנו. שווי נכסי הנדל"ן של הקרן נאמד בכ-1.85 מיליארד ש"ח ומורכב בעיקרו מנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, עובדה אשר הביאה לכך שהכנסות החברה נפגעו בצורה מועטה במהלך משבר הקורונה. מצבת המזומנים של החברה, והמינוף הנמוך שלה (כ-33%) מאפשרים לנו להמשיך ולתור אחר נכסים איכותיים נוספים שיאפשרו את המשך הצמיחה של החברה. הקטנת מרכיב חוסר הוודאות, על רקע התקדמות מבצע החיסונים לנגיף הקורונה בארץ ובעולם, הביאה לכך שבמהלך התקופה האחרונה אנו רואים גידול בהיקף הביקוש לשטחי משרדים, ביחוד במגדל מניבים בכפר סבא. נכון להיום, כבר הושכרו כ- 20% משטחי המשרדים במגדל, ובמקביל לאכלוס הבניין בשבועות האחרונים, אנו מנהלים משאים ומתנים מתקדמים בנוגע לכ- 20% נוספים משטחי המגדל. איכויות המגדל, מבחינת מיקומו ומבחינת הסטנדרט שלו, מתחילות לשאת פרי. אנו אופטימיים בנוגע להמשך השיווק וקצב האכלוס של המגדל שיסייעו גם הם לצמיחת החברה".
