צילום פאנדר
קרן מרדכי
29/06/2021
בחודש אפריל נרכשו 10.9 אלף דירות, גידול של 34% בהשוואה לאפריל 2019. בהשוואה לרמה הגבוהה של העסקאות שנרשמה בחודש מרץ האחרון ירד מספר העסקאות ב-17%. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בחודש אפריל על 9.5 אלף, גידול של 35% בהשוואה לאפריל 2019. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק החופשי שנרשמה בחודשי אפריל לפחות בעשרים השנים האחרונות.
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, גידול חד של 91% בהשוואה לאפריל 2019. בהשוואה לחודש הקודם בו נרשמה אחת הרמות הגבוהות ברכישות המשקיעים בשנים האחרונות, ירדו רכישות המשקיעים ב-21%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אפריל על 18%, נמוך בפחות מנקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לאפריל 2019.
בניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י המשקיעים בהשוואה לאלו הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים נמצא כי במרבית האזורים "מתחרים" הם על אותן הדירות. כמו-כן, מאז הופחת מס הרכישה על המשקיעים בסוף יולי האחרון ישנה "התכנסות" גבוהה יותר של המשקיעים לדירות הנמצאות במדרגת המס התחילית של 5%.
מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב- 2.2 אלף דירות, גידול של 22% בהשוואה לאפריל 2019 וירידה של 11% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. לראשונה מאז חודש נובמבר אשתקד חזר לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, אף כי עדיין מדובר בירידה בהיקפים נמוכים משמעותית בהשוואה לתקופה טרם הפחתת מס הרכישה על המשקיעים. במצטבר, מאז החל לרדת לראשונה "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אפריל 2021 כ-26 אלף דירות.
מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-4.1 אלף דירות, גידול של 44% בהשוואה לאפריל 2019 וירידה של 22% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. בשוק החופשי בלבד הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2.7 אלף דירות, גידול חד של 51% בהשוואה לאפריל 2019 וירידה של 23% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי הסתכמו ב-4.3 אלף דירות, גידול חד של 41% בהשוואה לאפריל 2019. הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, גידול של 34% בהשוואה לאפריל 2019.
משפרי הדיור רשמו את הגידול המתון ביותר ברכישות (9%) בהשוואה לאפריל 2019. "מלאי" הדירות הממתינות להימכר ע"י מי שכבר רכשו דירה אחרת הגיע ל-18.4 אלף, בין היתר על רקע הארכה שניתנה להם למכירת הדירה בשל מגפת הקורונה. זהו גידול מצטבר של 7% מאז ספטמבר האחרון, תקופה בה נרשמה האצה בעליית מחירי הדירות.
בחודש אפריל נרכשו 10.9 אלף דירות, גידול של 34% בהשוואה לאפריל 2019 , כאשר גידול זה מוסבר בחלקו מעיתוי שונה של חג הפסח (באפריל 2019 כל ימי החג חלו במהלך החודש, בעוד השנה רק הימים האחרונים של החג). בהשוואה לרמה הגבוהה של העסקאות שנרשמה בחודש הקודם ירד מספר העסקאות ב-17%. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (בעיקר "מחיר למשתכן") עמד מספר העסקאות בחודש אפריל על 9.5 אלף, גידול של 35% בהשוואה לאפריל 2019.
בהשוואת רמת העסקאות בשוק החופשי בחודש אפריל האחרון למקבילים לו בעשרים השנים האחרונות נמצא כי זוהי הרמה הגבוהה ביותר, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (בדירות יד שניה נרשמה רמה גבוהה יותר של עסקאות באפריל 2013 – ראה תרשים 2).
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אפריל עמד על 6.8 אלף, גידול של 29% בהשוואה לאפריל 2019, אולם ירידה של 14% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי כמעט בכל האזורים נרשמו שיעורי גידול דו-ספרתיים במספר העסקאות בהשוואה לאפריל 2019, זאת למעט אזור ת"א שממשיך לבלוט בחולשתו, עם עליה מינורית של 1% בלבד, בפרט בהתחשב בעיתוי השונה של חג הפסח ב-2019 בהשוואה לשנה הנוכחית (ראה הערת שוליים מס'1). כמו-כן, בהשוואה לחודש הקודם ירד מספר העסקאות באזור זה בשיעור חד של 23%, שיעור הירידה החד ביותר מבין כל האזורים. מנגד בולט אזור ב"ש, עם גידול חד של 54% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לאפריל 2019 (ראה תרשים 3). עם זאת יש לציין כי בהשוואה לחודש הקודם ירד מספר העסקאות גם באזור זה (ירידה של 8%).
מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-4.1 אלף דירות, גידול חד של 44% בהשוואה לאפריל 2019 אולם ירידה של 22% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אפריל ב-2.7 אלף דירות, גידול חד של 51% בהשוואה לאפריל 2019, אולם ירידה של 23% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לאפריל 2019 הקיף כמעט את כל האזורים (למעט אזור טבריה), כאשר הוא בולט במיוחד באזור ת"א, זאת בין היתר על רקע המשך מבצע מכירות, שהחל בחודש מרץ, באחד הפרויקטים הגדולים באזור. כך, בחודש אפריל נרשם גידול של 166% במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה, בהמשך לגידול חד עוד יותר, של 347% שנרשם בחודש מרץ (בהשוואה למרץ 2019). שיעורי גידול חדים מעל לממוצע הארצי נרשמו גם באזורי נתניה וב"ש.
ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי כ-43% מהדירות נמכרו "על הנייר" (תאריך מסירה משוער של למעלה משנתיים), נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם בו הגיע שיעור זה לרמתו הגבוהה ביותר לפחות בשנתיים האחרונות. מנגד, שיעור הדירות שנמכרו עם טווח מסירה של עד שנה (מיום חתימת החוזה) עמד על שליש מהדירות שנמכרו, בדומה לשיעור זה בחודשים הקודמים. יש לציין כי בהשוואה לאפריל אשתקד, שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה, נרשמה ירידה חדה של 12 נקודות אחוז בשיעור הדירות שנרכשו עם תאריך מסירה של עד שנה מהחתימה, זאת על רקע חשש של הרוכשים מרכישת דירה הנמצאת לכל היותר בשלבי בניה התחלתיים (זאת מעבר לירידה החדה בסך הדירות שנרכשו בחודשיים הראשונים לפרוץ המגפה).
הגידול החד במכירות הקבלנים (כולל במסגרת "מחיר למשתכן") בחודש אפריל מצא ביטוי במקביל בתזרים המזומנים ממכירות אלו, אשר הגיע לסך של 7.6 מיליארד ₪, גידול ריאלי של 54% בהשוואה לאפריל 2019. עם זאת, בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בחודש הקודם זוהי ירידה של 25%. כ-23% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אפריל נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. בהשוואה לאפריל 2019 זוהי ירידה של 6 נקודות אחוז.
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, גידול חד של 91% בהשוואה לאפריל 2019 (בהשוואה לאפריל אשתקד, שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה גדלו רכישות המשקיעים פי שמונה). בהשוואה לחודש הקודם בו נרשמה אחת הרמות הגבוהות ברכישות המשקיעים בשנים האחרונות, ירדו רכישות המשקיעים ב-21%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אפריל על 18%, נמוך בפחות מנקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לאפריל 2019, טרם הפחתת מס הרכישה.
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש עם גידול של 153% ברכישות המשקיעים בהשוואה לאפריל 2019, כאשר שיעור גידול דומה (140%) נרשם באזור נתניה. יש לציין עוד כי בשני אזורים אלו נרשמה ירידה מתונה יחסית בהשוואה לחודש הקודם (לעומת ירידה חדה שנרשמה ברמה הארצית ברכישות אלו).
בניתוח רמות המחירים של הדירות שרכשו המשקיעים לעומת אלו שנרכשו ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נמצא כי במרבית האזורים מתחרים המשקיעים על אותן הדירות עם הזוגות הצעירים, בפרט בפלח השוק של דירות יד שניה. כך, בממוצע ארצי היה מחיר דירה יד שניה שרכשו המשקיעים נמוך ב-5% בלבד מאלו שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים. באזור נתניה פער זה עומד על אפס.
בהמשך לממצאים המוצגים בתרשים 9, כאשר מפלחים את דירות יד שניה שרוכשים המשקיעים לפי מדרגות מס רכישה כפי שהן כיום (לאחר הפחתת מס הרכישה בסוף יולי 2020), בולטת העובדה לפיה למעלה ממחצית (56.8%) מדירות אלו שנרכשו באפריל האחרון נמצאות במדרגת המס התחילית (דירות בשווי עד 1,294,770 ₪) אשר שיעור המס הנוכחי בה הוא 5%. לא רק זאת, אלא שבהשוואה לאפריל לפני שנתיים (כאשר שיעור המס התחילי היה 8%) נמצא כי חלה עליה של 6.7 נקודות אחוז בשיעור הדירות שנרכשו בשווי זה של עד 1.294 מלש"ח, זאת כאשר סביר היה לצפות לירידה בשיעור הדירות הזולות ביותר (שווי של עד 1.294 מלש"ח) נוכח עליית המחירים שנרשמה בשנתיים האחרונות בהקשר זה יש לציין כי כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנרכשו בטווח מחירים זה של עד 1.294 מלש"ח בינואר-פברואר 2020, טרם פרוץ הקורונה, כמו גם טרם הפחתת מס הרכישה, נמצא כי אכן ירד שיעור הדירות שנרכשו בטווח מחירים זה, בהשוואה לאפריל 2019 (48.8% לעומת 50.1%, בהתאמה - ראה תרשים 10). ממצאים אלו מרמזים כי לאחר הפחתת מס הרכישה על המשקיעים בסוף יולי 2020 ישנה "התכנסות" גבוהה יותר של המשקיעים לדירות הנמצאות במדרגת המס התחילית של 5%.
מכירות המשקיעים בחודש אפריל עמדו על 2.2 אלף דירות, גידול של 22% בהשוואה לאפריל 2019, אולם ירידה של 11% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. הגידול במכירות המשקיעים בהשוואה לאפריל 2019 הקיף את מרבית האזורים, למעט ת"א וירושלים שרשמו ירידות של בין 12%-10%.
הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את הגידול החד שנרשם גם במספר הדירות שנרכשו ע"י משקיעים, כך שלראשונה מאז חודש נובמבר אשתקד חזר לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, אף כי עדיין מדובר בירידה בהיקפים נמוכים בהשוואה לתקופה טרם הפחתת מס הרכישה על המשקיעים. במצטבר, מאז החל לרדת לראשונה "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אפריל 2021 כ-26 אלף דירות.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אפריל ב-5.7 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 39% בהשוואה לאפריל 2019, אולם ירידה של 12% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.3 אלף דירות, גידול חד של 41% בהשוואה לאפריל 2019. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 12%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, כאשר בולט במיוחד אזור נתניה עם גידול חד של 73% ברכישות אלו בהשוואה לאפריל 2019, זאת בהמשך לשיעורי גידול חדים בחודשים הקודמים, מעבר לשיעורי הגידול שנרשמו ברמה הארצית ברכישות אלו. בהקשר זה נזכיר כי בקרב המשקיעים באזור זה נרשם גידול חד אף יותר ברכישות בחודש אפריל, זאת כאשר כפי שצוין אזור זה בולט ב"תחרות" של המשקיעים והזוגות הצעירים על אותם הדירות הנמכרות בשוק החופשי, בפרט בפלח השוק של דירות יד שניה. כך מתקבל שמשקי בית צעירים, עם הכנסה ממוצעת של 27 אלף ₪, ברוטו למשק בית, מתמודדים על אותן הדירות עם משקיעים עם הכנסה ממוצעת של 39 אלף ₪.
סך הרכישות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בחודש אפריל עמד על 1.4 אלף דירות, גידול של 32% בהשוואה לאפריל 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 15%. כשליש מהרכישות התרכזו באזור ב"ש, רבע מהרכישות התרכזו באזור רחובות ואילו אזור המרכז ריכז חמישית מהרכישות בסבסוד ממשלתי בחודש אפריל.
לראשונה מאז החלו המכירות במסגרת תכנית זו התבצעו רכישות בקריית אונו. המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בסבסוד ממשלתי בפרויקט זה בקריית אונו עמד על 1.5 מלש"ח. מחיר זה נמוך משמעותית, ב-39%, מהמחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה בשוק החופשי בקריית אונו בשנה האחרונה ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. יש לציין כי זהו אחד הפערים הגבוהים ביותר שנרשמו בהשוואה בין פרויקטים של "מחיר למשתכן" לאלו שנמכרו בשוק החופשי באותה העיר. בניתוח רמות השכר של משקי הבית שרכשו דירה בקריית אונו במסגרת "מחיר למשתכן" בהשוואה לאלו של הזוגות הצעירים שרכשו דירה חדשה בשוק החופשי בישוב זה נמצא כי מדובר באוכלוסיות בעלות רמות שכר דומות, כאשר השכר הממוצע של רוכשי "מחיר למשתכן" עמד על 24 אלף ₪ ברוטו לחודש, נמוך ב-7% בלבד מזה של מי שרכשו דירה חדשה בשוק החופשי. ברמות השכר החציוני אף גבוה יותר השכר של רוכשי "מחיר למשתכן", ב-7%, מזה של מי שרכשו דירה חדשה בשוק החופשי (וזוהי דירתם הראשונה).
רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-3.3 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה למרץ 2019, שיעור הגידול המתון ביותר מבין כל הסגמנטים, זאת בדומה לחודשים הקודמים. בהשוואה לחודש מרץ האחרון ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור חד של 23%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לאפריל 2019 הקיף את מרבית האזורים, אולם באזור המרכז ובאזור ירושלים נרשמה דווקא ירידה של 8%. מנגד, גידול חד של 35% נרשם ברכישות משפרי הדיור באזור ב"ש.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") רשם לראשונה מזה תקופה ארוכה ירידה מסוימת בחודש אפריל, כאשר פרק הזמן החציוני התקצר בחודשיים, אם כי עדיין נותר על תקופה ארוכה כשלעצמה (30 חודשים). בהקשר זה נציין כי על רקע מגפת הקורונה הוארך משמעותית משך הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת". סביר להניח כי ארכה זו "תרמה" להתארכות הממושכת בפרק הזמן בו עומדות "על המדף" דירותיהם של מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. יתכן גם שסיומה הצפוי של תקופת הקפאה זו תמרצה חלק ממשפרי דיור למכור את דירתם ה"ממתינה על המדף" בחודש אפריל.
חרף ההתקצרות המסוימת שנרשמה ב"חודשי המדף" בהם המתינה דירה למכירה ע"י משפרי הדיור, "מלאי" הדירות הממתינות להימכר ע"י משפרי הדיור שכבר רכשו דירה אחרת הוסיף לעלות והגיע ל-18.5 אלף דירות. בהשוואה לתחילת השנה זהו גידול של 4.5%, קצב גידול מהיר זה שנרשם בין ספטמבר 2020 לינואר 2021. העובדה לפיה מאז ספטמבר האחרון נרשמה במקביל האצה בקצב עליית מחירי הדירות מרמזת כי משפרי הדיור ניצלו את הארכת הזמן שניתנה להם למכור את דירתם הקודמת, על רקע מגפת הקורונה, כדי לצבור עליית ערך נוספת של דירתם "הישנה" מבלי שיחויבו במס כבעלי "דירה נוספת".
