מידרוג מפרסמת מעת לעת דוחות מיוחדים הנוגעים לענפים או מנפיקים מסוגים מסוימים. הדוחות המיוחדים אינם מהווים דוחות דירוג ו/או שיטות הערכה מבחינת תכנם או כוונתם ואין בהם כדי לשנות את שיטות ההערכה המתוארות במסגרת הדוחות המתודולוגיים. ככלל, דוחות מיוחדים נועדו על מנת:
1) לפרסם את הערכות מידרוג ביחס לנושאים או להתפתחויות הנוגעות למנפיק/ים מסוימים.
2) לתאר מגמות מאקרו כלכליות או מגמות בענף ולציין את כיוון השפעתם על הדירוגים (למשל: שינוי בביקושים בענף מסוים, שינויים רגולטוריים לרבות שינויי חקיקה).
3) להסביר תהליכי דירוג מסוימים על מנת לעזור למשקיעים להבין כיצד נקבע הדירוג, לרבות כיצד נלקחות בחשבון בדירוג מגמות מסוימות.
עסקת מכירת אתרי הנופש בקנדה הינה בעלת השפעה חיובית על סיכון האשראי של החברה וזאת עקב מימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות במחיר גבוה מהשווי בספרים, קיטון בתלות תוצאות הפעילות במזג האוויר ושיפור ביחסים הפיננסים.
ביום 19.9.2021 הודיעה Skyline Investments Inc. ("סקייליין" או "החברה", Baa1.il אופק דירוג שלילי) כי התקשרה בהסכמים סופיים למכירת מלוא זכויותיה באתרי הנופש ונכסי הייזום בקנדה Deerhurst, Horseshoe ו- Blue Mountain, במחיר מכירה של כ- 210 מיליון דולר קנדי. הנכסים הנמכרים מהווים כ-28% מסך מאזן החברה ל-30.06.2021. מועד ההשלמה של העסקה צפוי ב- 31.10.2021.
תמורת העסקה תשולם לחברה כדלקמן: 109 מיליון דולר קנדי במזומן ביום ה- Closing, 60 מיליון דולר קנדי בהלוואת מוכר לרוכש הנכסים Freed שתפרע ב-3 תשלומים לא שווים בשנים 2024-2025, 8 מיליון דולר קנדי בהלוואת גישור לשנתיים וכן הקצאת 29% בזכויות בשותפות שתחזיק בשלושת אתרי הנופש של סקייליין ובזכויות באתר הנופש באונטריו Muskoka Bay בשווי של כ- 33 מיליון דולר קנדי. הלוואת המוכר נושאת ריבית בשיעור של 5% ומובטחת בשעבוד מדרגה שנייה על הנכסים.
עם השלמת העסקה צפויה החברה לפרוע את החובות הבנקאיים הקשורים בעיקר ל- Horseshoe וכן לבצע פירעון מוקדם של יתרת אג"ח סדרה א' שכנגדה משועבד כיום האתר Deerhurst. לאחר החזרים אלה ועלויות נוספות, צופה החברה תזרים נטו בסך של 30-35 מיליון דולר קנדי.
על פי דווח החברה, תמורת העסקה משקפת פרמיה של כ-30 מיליון דולר קנדי ביחס לשווי בספרים של הנכסים ערב המכירה, גורם שצפוי להשפיע לטובה על יחסיה הפיננסיים. כך, להערכת מידרוג, יחס החוב ל- CAP, נטו צפוי לעמוד פרופורמה ב- 30.6.2021 על כ- 25%, לעומת 42% ערב העסקה, ולפני השקעות חדשות שהחברה צפויה לבצע לפי הערכתה.
הנכסים הנמכרים תרמו ל-NOI כ- 9 מיליון דולר קנדי לשנה בשנים 2018-2019 וכ-6.6 מיליון דולר קנדי בשנת 2020, שבה אופיינו נכסים אלו בירידה בתפוסה. כתוצאה מהמכירה צפוי ה-NOI לרדת והחברה צופה כי תבצע השקעות חדשות באזורי הפעילות.
התפלגות הנכסים פרופורמה לעסקה צפויה להיות כדלקמן: מלונות ה- Courtyard - 37%, מלון Hyatt - 27%, מלון Renaissance - 24%, אתר הנופש Bear Valley - 12%.
להערכת מידרוג, עסקה זו מדגישה את האסטרטגיה של החברה להקטין את התלות בעונתיות ובתחום הקרקעות. בכוונת החברה להוסיף ולהתמקד בהשקעות בארה"ב וקנדה.
מידרוג רואה את העסקה כחיובית לדירוג האשראי, לנוכח קיטון ביחס המינוף (חוב נטו ל- CAP), מכירה מעל השווי בספרים, וכן לנוכח מכירת נכסים שאינם בליבת הפעילות וקיטון בחשיפה לעונתיות ובתלות במזג האוויר. כאשר מנגד, מרכיב מהותי של הלוואת מוכר הכרוכה בתמורת העסקה מעלה את סיכונה. להערכת מידרוג, בשלב זה אין וודאות מלאה כי העסקה לבדה תוביל לשיפור בדירוג, ומידרוג תבחן את שיעור המינוף עם ביצוע ההשקעות החדשות בד בבד עם ההתפתחויות בענף המלונאות בטריטוריות הפעילות של החברה.