מתווכי הדירות מרוויחים הון, בימים אלו, אבל איך תשפיע עליהם העלאת הריבית ?

שוק הדיור בישראל רותח כבר למעלה מעשור. אפילו מגפת הקורונה שיצרה משבר כלכלי בקנה מידה עצום לא השפיעה על מחירי הדיור שממשיכים לטפס בעקביות משנה לשנה. בכל פינת רחוב מבחינים בשלטי פרסום של משרדי תיווך נדל"ן וניכר שהענף פורח, אולם החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית לשיעור של 0.35% עשויה להשפיע על שוק הדיור, החל מעל ידי הגדלת עלויות המימון של חברות הנדל"ן, ועד להתייקרות המשכנתאות שעלולה לגרום לצרכנים לחשוב פעמיים בטרם הם רוכשים דירות ובכך להשפיע על מתווכי הנדל"ן.

ד"ר יעקב שיינין

על החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית כעת מ־0.1% ל־0.35%, אומר הכלכלן ד"ר יעקב שיינין, בעלי חברת מודלים כלכליים, "מלחמת רוסיה־אוקראינה שבעקבותיה עלו מחירי החיטה, האנרגיה, ומרבית מחירי הסחורות בעולם האיצה מאוד את האינפלציה והפכה אותה לבעיה עולמית שלא צפויה להיעלם בקרוב.

"האינפלציה בארה"ב במהלך 12 החודשים האחרונים עלתה לרמה של 8.5% וזה ישפיע על קצב האינפלציה בכל העולם, כולל בישראל. נכון שבינתיים האינפלציה בישראל ב־12 החודשים האחרונים היא ברמה של 3.5% אבל הצפי הוא להאצה באינפלציה גם בארץ". אומר ד"ר שיינין, "הדרך להתמודד עם אינפלציה היא להעלות את הריבית, והיום כבר ברור שהריבית הריאלית לא יכולה להיות שלילית לאורך זמן. העלאת הריבית ל־0.35% על ידי בנק ישראל היא שולית והשפעתה תהיה שולית, אם בכלל".

שיינין מסביר כי בעצם "ריבית של 0.35% ואפילו ריבית של 1% היא עדיין ריבית ריאלית שלילית. על מנת לבלום את האינפלציה הנוכחית צריך יהיה להעלות את הריבית כך שתהיה ריבית ריאלית חיובית. כדי להגיע לזה, צריך להעלות את הריבית המוניטרית לרמה של 4־5%. בארה"ב, התכנון היה להעלות את הריבית עד סוף השנה ל־2%, אבל עכשיו מדברים כבר על העלאה ל־3% עד סוף השנה. העלאת הריבית בישראל ל־0.35% היא שינוי קטן מדי, ולא צפויה להיות לכך השפעה".

"זה לא אמור לעצור אותם. אם תהיה העלאה משמעותית של הריבית בכמה אחוזים, אז תהיה השפעה משמעותית על ריבית הפריים ותהיה עלייה במחירי המשכנתאות".

"לא כאשר העלאת הריבית היא ל־0.35%, שהיא כאמור העלאה קטנה מדי ונעשתה מאוחר מדי. זהו שינוי מזערי ואין לו משמעות גדולה. כיוון שהמגמה של מחירי החיטה והנפט נמצאת בעלייה ניכרת והאינפלציה היא משמעותית וגלובלית, צריך להעלות את הריבית במידה הרבה יותר משמעותית, כדי לעשות שינוי אמיתי ולבלום את האינפלציה. לאחר התייצבות האינפלציה על 2% ניתן יהיה להוריד את הריבית המוניטרית ל־3%. החלום של ריבית מוניטרית ריאלית שלילית, הוא חלום לא מציאותי לטווח ארוך".

חברות תיווך הנדל"ן בישראל, מהגדולות ביותר ועד למשרדי התיווך הקטנים, סגרו ברובן את הרבעון הרביעי של 2021 עם רווחים עצומים. כתוצאה ממחירי הדירות שזינקו בהתמדה בעשור האחרון ובשנה האחרונה במיוחד. גם ענף המשרדים, שלמרות התחזיות לא נפגע ממשבר הקורונה ואף התחזק כתוצאה מפריחה בתחום ההייטק, תרם משמעותית למכירות הנדל"ן.

למרות ניסיונות הממשלה לעצור את עליות מחירי הנדל"ן, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו ב־15 באפריל 2022, נרשמה עלייה של 1.8% במחיר העסקאות שבוצעו בין ינואר 2022 – פברואר 2022 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בין דצמבר 2021 – ינואר 2022. בשנה האחרונה, על פי הנתונים, זינקו מחירי הדירות ב־15.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (ינואר 2021 – פברואר 2021) ונרשמה עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור.

אלעד גורל, בעל משרד תיווך 'מר נדל"ן' בהרצליה, נועץ את הסיבה לעליית מחירי הנדל"ן בכך שאין מספיק דירות בשוק, בין היתר הוא מקשר זאת למגפת הקורונה. "הקורונה הביאה לכך שאנשים נשארו בבתים. אנשים התחילו לעבוד מהבית, חלק ממשיכים בכך גם היום, ורבים מחפשים בתים שיתמכו בכך. בתים עם שטח חיצוני, ודירות גדולות ומרווחות יותר. לעתים שני בני הזוג עובדים מהבית ומחפשים דירות עם יותר חדרים שישמשו כחדרי עבודה. בגלל המחסור בעתודות קרקע, הביקוש גדל לעומת ההיצע ולכן המחירים עולים".

"כן. למרות שלכל שכונה בעיר יש רמת מחירים אחרת. יש שכונות מסוימות בהן יש מתחמים של בניינים ותיקים יותר, בני 40־70 שנה. גם שם היו עליות מחירים אבל פחות דרסטיות מאשר בשכונות שיש בהן בניינים חדשים ובנייה חדשה. המחירים עלו בכל מקום אבל בבניינים חדשים ראינו עליות גבוהות יותר".

"רק לכאורה". אומר אלעד גורל. "המתווכים מרוויחים מעלייה במחירי הנדל"ן אבל בגלל שאין מספיק היצע כמות העסקאות יורדת. בפועל, סוכנים שעשו בממוצע בין 5־6 עסקאות לחודש, ירדו לכ־3 עסקאות, אין מספיק סחורה למכור, בעיקר בשוק דירות יד שניה".

"כדי שהמחירים יעצרו או יחזרו לעלייה לינארית שפויה, צריך בין היתר, שסביבת הריבית תעלה".

"לא, כי עדיין יהיו כאלו שיקנו אבל העלאת הריבית תפחית מעט את הביקושים. אם יהיו פחות ביקושים וההיצע יישאר כמו שהוא, זה יביא לאיזון. השוק ירד באחוז או בשני אחוז, וגרף עליית המחירים יהיה יותר לינארי ומתון".

על אף האופוריה בשוק הנדל"ן כתוצאה ממחירים שרק מטפסים ועולים, עם העלאת הריבית על ידי בנק ישראל מתווכי הנדל"ן יצטרכו לעצור ולבחון את ההשפעות. עד כמה הדבר ישפיע על מחירי המשכנתאות וכתוצאה מכך על הרווחים שלהם.

מתווך הנדל"ן לירון זלאיט ממשרד רי/מקס טרנד בראש העין, מסביר כי העלאת הריבית במשק נוגסת בעיקר בשוק המשכנתאות. "המשכנתא היום מחולקת לפי הוראת בנק ישראל ל־3 מסלולים: ריבית קבועה, ריבית משתנה וריבית פריים. העלאת הריבית תשפיע על ריבית הפריים, שתעלה לשיעור של 1.85% (מ־1.6%). כמובן שזה ייקר את המשכנתא”.

“לדעתי השוק ימשיך כרגיל, כיוון שהיצע הדירות הנמוך יגבר על בעיית הריבית. אחרי הקורונה נוצר לחץ עצום בשוק הנדל”ן. הביקוש לדירות במדינת ישראל בשנתיים האחרונות הוא בשיא. ראש העין ביצעה את העלייה המשמעותית ביותר בישראל”, אומר זלאיט. “כשקניתי דופלקס בעיר לפני שש שנים במחיר של 1.8 מיליון שקלים אנשים צחקו עליי, כי דירות רגילות נמכרו אז במחיר של כמיליון שקלים. היום דופלקס כמו שלי נמכר בסביבות 3.8 מיליון”.

זלאיט כמו המתווכים האחרים, מסביר את עליית מחירי הנדל”ן במחסור בהיצע לעומת העלייה בביקוש. “יש חוסר משווע בקרקעות”, הוא אומר, “אין עתודות לבנייה ויש יותר ביקוש מהיצע. כל דירה שיוצאת לשוק, נחטפת”.

“בגלל המחסור בהיצע, אנחנו רואים היום התמחרות בין הקונים עצמם שרוצים לקנות נכס. על כל נכס שיוצא לשוק יש לרוב 3־4 קונים שמעוניינים בו, והם מתמקחים עליו מול המוכר כשכל אחד מהם מעלה את המחיר”.

"בתקופת הקורונה אנשים ישבו עם עצמם בבית, הם ראו את הערך של הבית כשנמצאים בו כל הזמן והבינו מה הם רוצים לשפר מה הם צריכים לשנות בדירה שלהם, והיתה תנועה רבה של משפרי דיור. הקורונה עשתה דבר נוסף, היא העלתה את שיעור הגירושים, כך שאנשים שקנו דירות במסגרת מחיר מטרה ובמסגרת מחיר למשתכן, מסגרות שלא מאפשרות למכור את הדירה אלא במקרים כמו גירושין, כעת כשהם התגרשו הם יכלו למכור את הדירות הללו, ולכן היתה תנועה גם מהכיוון הזה".

“מתווכים טובים ידעו מאז ומתמיד לעשות כסף. אבל גם מתווך שעובד טוב צריך להבין שיש תקופות של שפל ולא מובטחת לאף אחד משכורת חודשית. עבור מי שיודע להתנהל נכון, המקצוע רווחי מאוד”.

“מתווכים שעובדים בשוק דירות היוקרה ובמיוחד כאלו שחולשים על אזור מסוים ומובילים את האזור, בהחלט יכולים להתעשר. מדובר בדירות יוקרה שלא יוצאות לשוק אלא נמכרות מפה לאוזן ואם למתווך יש את הידע הפנימי לגבי הדירות האלו, הוא בהחלט יכול להרוויח בגדול.

אפשר לעשות כסף טוב מתיווך נדל”ן גם ללא נישה של דירות יוקרה. כי ברגע שאני מכניס דירות בבלעדיות למשרד ואני עובד בשת”פ עם כל הסוכנים, זו דינמיקה שמובילה לכך שכל הזמן יהיו נכסים למכירה במאגר”.

מחירי הדיור שזינקו בשנה האחרונה במיוחד, לא מאפיינים רק דירות בתל אביב ובשרון. גם בפריפריה הרחוקה, המחירים קפצו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים מהמחיר שרוכשי דירות שילמו באותם אזורים שנתיים קודם לכן.

רוני ברבי, מנהל משרד תיווך סנטורי 21 באילת, חווה את התופעה מקרוב. "הבעיה היא במחסור בקרקעות שמייצר מחסור בהיצע, ומנגד, המדינה והרשויות שלא התקדמו מספיק התחדשות עירונית במיוחד באזורי הפריפריה, כל אלה מקבעים מצב של היצע דירות נמוך וביקושים גבוהים. כמובן שזה מעלה את מחירי הנדל"ן".

"לדעתי הריבית לא תשפיע בטווח המיידי. כל הפתרונות הפיננסיים הם פתרונות שיכולים להשפיע בטווח הארוך במידה והריבית תגיע לאחוז גבוה, אבל זה לא ישפיע בטווח הקצר. צריך שילוב של כמה גורמים ופעולות פיננסיות נוספות, כמו הגדלת היצע הנדל"ן כדי שההשפעה על מחירי הנדל"ן תהיה דרמטית. המדינה לא נלחמת על היצע, ופה יהיה הפתרון בסוף.

“באילת למשל, יש כיום כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית והמדינה מעניקה הקלות לרשויות וגם ליזמים מבחינת היטלי השבחה, אבל זה לא מספיק כדי להניע התחדשות עירונית באזור”.

"זה יכול לקרות אבל זה ייקח לפחות שנה־שנתיים ורק אם הריבית תעלה עוד יותר. העלאת הריבית משפיעה באופן ישיר ומעלה את מחירי המשכנתאות ומשפיעה גם על חברות נדל"ן בעלויות המימון שלהן".

"משרדי תיווך הם בקצה. אנחנו למעשה נתקלים בדרישה מצד מוכרי הנכסים למחירים גבוהים, בגלל שאין היצע. העלאת הריבית מתקשרת יותר לנושא המשכנתאות. ריבית יכולה לייצר השפעה שלילית על מכירות הדירות כיוון שאם מחירי המשכנתאות יעלו, קונים ירצו לקחת משכנתאות רק אם זה ישתלם להם באמת. בטווח הארוך זה יצנן את השוק וינחית את המוכרים אל הקרקע מבחינת תמחור הנכסים".

"אנחנו חווינו גידול במחזור של לפחות 30־40 אחוז משנה קודמת, למרות שבשנה הקודמת היתה קורונה, אבל בכל זאת עבדנו. כשיש שוק של מוכרים וקונים ויש דירות בשוק למכירה, יש עבודה. כרגע אין הרבה היצע והמחירים גבוהים אז זה מתקדם לאט, למרות שאנשים קונים בכל מחיר".

“ברגע ששוק המכירות ועולם התיווך מצטנן, מן הסתם השוק יהיה פחות אטרקטיבי לעומת שוק פראי שמייצר המון רווח למתווכים. מה שכן, זה יכול לתרום לכך שהשוק יהיה הרבה יותר מקצועי, כיוון שרק המתווכים המקצועיים והמנוסים ישרדו ויישארו, והם ימצאו פתרונות שיאפשרו להם להרוויח גם במצב של ריבית גבוהה מאוד. זה יסנן את השוק וישאיר בו רק את הטובים ביותר”.

"זה מאוד אינדיבידואלי. המון אנשים נכנסים לתחום הזה כי הם שומעים מהסביבה שעושים בו כסף ומבחוץ זה נראה קל, אבל כשהם נכנסים לזה הם מבינים כמה זה מורכב, כמה שזה דורש משמעת עצמית, יצירתיות ואופי של יזם הרבה מעבר למתווך. צריך ללמוד את השוק כל הזמן, לדעת לעשות מו”מ ולהבין בהמון נושאים שונים, והרבה פעמים הם מגלים שזה לא מה שהם חשבו ולא נשארים במקצוע”.

“האתגרים בעיקר הם שצריך להיות כמה שיותר מקצועי עם כמה שיותר ידע - זה ערך מוסף למתווכים. צריך לשלוט ולהיות פעילים במדיה החברתית, ובעתיד אני מאמין שמקצוע תיווך הנדל”ן ישתנה ויהיה הרבה יותר מוסדר, גם מבחינת הקידום וההשקעה במתווך, בהשתלמויות והכשרות. התחום צפוי להתפתח”.

אוראל פרץ, זכיינית רי/מקס טרנד בראש העין, אף היא הרגישה היטב את עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ככלל, ובשנה האחרונה בפרט.

"ראש העין היא בין הערים המובילות בעליית המחירים בארץ", היא מציינת. "המחירים פה עלו בכמעט 20%".

פרץ מסבירה את התופעה, ספציפית בראש העין, כנובעת מהפריצה המטאורית של השכונה החדשה בעיר – פסגות אפק. "פסגות אפק שינתה את המשחק". היא אומרת, "השכונה משכה משפחות לא רק מראש העין אלא מכל אזורי המרכז והשרון. הגיעו לכאן משפחות מפתח תקווה, מקריית אונו, מכפר סבא ואפילו מרמת השרון. בעיקר זוגות צעירים שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירות בערים הללו ומצאו פרויקטים יפים בשכונה צומחת במרחק קצר מהמקום בו גרו לפני כן".

"אלו שקנו דירות בהתחלה לקחו סיכון מסוים. קנו דירות על הנייר במחירים אטרקטיביים, אבל אף אחד לא ידע עד כמה המחירים יעלו בהמשך. בדיעבד הם עשו את עסקת חייהם. המחירים בשכונת פסגות אפק זינקו בעשרות אחוזים, בטווח של 6 שנים".

"אנחנו עושים הרבה יותר עסקאות, והעסקאות גם נסגרות בטווח זמן מאוד קצר. תוך ימים בודדים. כמובן שהרווחים שלנו עלו משמעותית".

פרץ אינה סבורה כי להעלאת הריבית תהיה השפעה כלשהי על עסקאות הנדל"ן בזמן הקרוב. "אנחנו כבר 14 שנים בראש העין וראינו את כל מה שהממשלה ניסתה לעשות כדי להילחם בעליית מחירי הדיור", היא אומרת. "תכנית מע"מ אפס, הרחקת משקיעים על ידי מס על דירה שנייה, ועוד, אבל בפועל המחירים רק עלו".

"לדעתי המהלך הזה של העלאת הריבית לא באמת תשפיע על עליית המחירים ולא תבלום אותם. עונת הקיץ מאופיינת בהרבה עסקאות ואנחנו צופים עלייה בכמות העסקאות. אני מאמינה שהשוק ימשיך לפרוח".

לסיכום, נראה כי העלאת הריבית על ידי בנק ישראל לרמה של 0.35% לא צפויה להפוך עולמות בשוק הנדל"ן, וודאי שלא להוריד משמעותית את מחירי הדיור. ייתכן והעלאת הריבית לרמה הנוכחית היא בגדר פעימה ראשונה בסדרה אסטרטגית מתוכננת של העלאות נוספות בהמשך, ואם כך, ובמידה והריבית תמשיך לעלות ותגיע בסופו של דבר לרמה שתהפוך אותה לריבית ריאלית חיובית, אז התמונה צפויה להשתנות לגמרי. ימים יגידו.