מי יפגע יותר מעליית הריבית: רוכשי הדירות, הקבלנים, המשקיעים או השוכרים ?

4 השפעות של עליית הריבית על שוק הנדל"ן – איזו תנצח?

 

 

 
מגדלי גינדיTLV צילום פאנדר נדלןמגדלי גינדיTLV צילום פאנדר נדלן
 

מיכל ארצי
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
24/07/2022

בנק ישראל מעלה את הריבית באופן אגרסיבי על מנת להתמודד עם האינפלציה, ומסמן שינוי מגמה: עידן הכסף הזול מגיע לסיומו. לשוק הנדל"ן קשר הדוק מאוד לריבית, ועליית הריבית משפיעה עליו במגוון זוויות. לכאורה: הקשר הוא פשוט – כשהריבית עולה המחיר אמור לרדת. אבל במציאות הדברים מורכבים יותר. למעשה, השינוי בריבית משפיע על שוק הנדל"ן בארבעה כיוונים שונים, ואפילו בחלקם מנוגדים.

צריך לזכור שלמחיר הכסף אמנם השפעות רבות על השוק, אבל הריבית היא רק גורם אחד שמשפיע על המחירים בתחום הנדל"ן, ואלו יקבעו גם לאור ההיצע, כלומר התחלות הבנייה. כאן, ננסה להבין מה הקשרים בין הריבית לנדל"ן, ואיך העלאת הריבית תשפיע בסופו של דבר על המחירים.  

עניין של אלטרנטיבות

הקשר הראשון הוא עניין של אלטרנטיבות. עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן החלו ב-2008 עם הורדת הריבית החדה מסביב לעולם, ובישראל. עד אותה העת, לחוסכים עם כסף נזיל, שלא רצו את הסיכון הנלווה להשקעות בשוק המניות, היו אופציות נוספות, למשל: מוצרים מובנים בבנקים, ופיקדונות. ירידת הריבית למעשה העלימה את האלטרנטיבות האלו, ובעשור האחרון פיקדונות בבנקים הניבו תשואה אפסית, והפכו ללא אטרקטיביים. מי שחיפש בכל זאת תשואה לכספו, פנה לשוק הנדל"ן, ודירות להשקעה הפכו יותר ויותר פופולאריות בעשור האחרון, וסיפקו גם תשואה שוטפת מהשכרה: אמנם נמוכה יחסית אך פטורה ממס, גם מינוף זול, וגם הצמדה של ההון העצמי למחירי הנדל"ן שהלכו ותפחו.

ככל שהריבית תלך ותעלה אנחנו צפויים לראות את המוצרים הבנקאיים חוזרים להציע תשואה מסויימת למי שמחפש אלטרנטיבה סולידית יחסית. צריך לזכור: הסיכון בפיקדונות הוא מאוד נמוך אז אי אפשר לצפות לתשואה מאוד גבוהה, אבל מצד שני לא כל החוסכים מעוניינים לתפעל בעצמם נכס נדל"ן, וחלקם מעוניין פשוט בתשואה יציבה. נכון להיום, הפיקדונות בבנקים מציעים כ-8% לשנתיים וחצי, אבל בהתחשב בקצב האינפלציה הנוכחי עדיין מדובר בתשואה ריאלית שנתית שלילית, כך שעליית הריבית בשלב זה עדיין לא יצרה את האלטרנטיבה שתשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן.   

מימון הקבלנים

עליית הריבית מעלה את ההוצאות של הקבלנים על מימון בניית הדירות. כך, רק בשבוע שעבר העריכה מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון, ורד צרפתי זבולון, בכנס נדל"ן של היחידה ללימודי המשך בטכניון, כי הקשחת התנאים על ידי הבנקים וגופי המימון יחד עם עליית הריבית מקשה על חברות בתחום הנדל"ן ועלולה לגרום  בסופו של דבר לעליית מחירים. "עליית הריבית על המימון הבנקאי שלוקחות החברות הגדולות עולה לנו עשרות מיליוני שקלים ונוגסת לנו ביכולת לרכוש קרקעות חדשות", ציינה.

על הנייר זה נכון, הקבלנים ישלמו ריבית יותר גבוהה, וינסו לגלגל אותה לרוכשים. אבל: זה יתאפשר רק בהנחה שהרוכשים אכן יוכלו להמשיך לספוג את עליות המחירים ואת הגלגול שלהם הלאה לכתפיים שלהם, וזה כלל לא בטוח, כפי שנראה בהמשך. אבל צריך לזכור שלעליית ריבית עבור הקבלנים יש אפקט נוסף: את המימון הם מחזירים מהדירות שהם מוכרים, וכל חודש בו הדירה תעמוד לפני שהיא תימכר, זהו חודש נוסף בתשלום הריבית. אם הקבלנים לא יצליחו לגלגל את העלויות על הרוכשים, דחייה במכירה תוסיף להם עלויות. כך, שעליית הריבית יוצרת גם לחץ על הקבלנים למכור את הדירות במהירות ולא להמשיך ולהשאיר אותן במלאי, ולחכות לרוכש שיסכים לספוג את גילגול המחיר.

צריך לציין שגם כאן בשלב הראשון אנחנו לא נראה הורדות מחירים אלא מבצעים, הנחות, הטבות שונות כמו שידרוגים ב"חינם", אבל עליית הריבית שמוסיפה לחץ למכור מהר ככל הניתן, היא פקטור משמעותי במחירי הדיור.

מימון העסקה

מימון העסקה משמעותו התייקרות המשכנתא. כשמדברים על התייקרות המשכנתא צריך להפריד בין שני מצבים: ההתייקרות ללווים שכבר לקחו את המשכנתא, וכעת היא מתייקרת בגלל ההצמדה ובגלל העלייה בריבית בנק ישראל, ולווים שטרם לקחו את המשכנתא. עבור הסוג השני, לנוטלי המשכנתאות כיום, מגולמת התייקרות של הכסף כבר מהיום הראשון. כלומר, בנקודת המוצא הם יקבלו תנאים פחות טובים מאשר לווים שלקחו משכנתאות רק לפני שנה. איך זה קורה? הריבית הקבועה התייקרה, כך גם מרווחי הבסיס בכל אחד מהמסלולים. למשל, אם בעבר במסלול הפריים היה ניתן לקבל את המימון בפריים פחות 0.9%, היום גם הפריים עלה, אבל גם הבסיס עלה, והלוואות ניתנות בפריים פחות 0.3%. כלומר, המשכנתא היום יקרה יותר בנקודת הפתיחה וגם צפוייה להתייקר עוד בקרוב בשל האינפלציה והמשך העלאת הריבית.

לייקור המשכנתא יש השפעה דרמטית על שוק הנדל"ן. רוכשים לא יכולים לקחת משכנתאות בכל סכום שיחפצו, והם מוגבלים במשכנתא שמתוכננת כך שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלהם. כלומר, התייקרות המשכנתא, שמייקרת גם את ההחזר החודשי, למעשה אפקטיבית מגבילה ואף מקטינה את סכום המימון שהלווים יכולים לקבל מהבנק. לכן, תרחישים של המשך עליית מחירים, או גלגול של עלויות הריבית של הקבלנים על הרוכשים, יתקלו במציאות בה הכסף עבורם יקר יותר ומהווה מגבלה להשלמת העסקה. למעשה, זהו כרגע הפרמטר העיקרי שתומך במיתון העליות בתקופה הקרובה.

גלגול לשוכרים

היבט נוסף שכדאי לקחת בחשבון כשמדברים על עליית ריבית הוא ההשפעה על שוק השכירות. כאשר אדם קונה דירה להשקעה, הוא מתכנן זאת כך שדמי השכירות יכסו את החזר המשכנתא החודשי. כאשר הריביות עולות, השוכרים מגלגלים את ההתייקרות הלאה לשוכרים. זו אחת הסיבות שאנו רואים לאחרונה עלייה רוחבית בדמי השכירות, והיא צפוייה להמשיך.