קונים דירה? כמה משכנתא אפשר לקחת ולמה צריך לשים לב?

מה היקף המינוף האפשרי לדירה שניה? ועוד שאלות רלבנטיות

 

 

 
Image by mastersenaiper from PixabayImage by mastersenaiper from Pixabay
 

מיכל ארצי
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
31/07/2022

עליית מחירי דיור, עלייה בריבית המשכנתאות, ועדיין – חודש אחרי חודש נתוני המשכנתאות שוברים שיאיים. אם החלטתם להצטרף לשוק הדיור, אלו הן ההגבלות הקיימות על משכנתאות, וכך כדאי לכם להתנהל:

אני קונה דירה ראשונה ויחידה, כמה משכנתא אוכל לקבל?

עד 75% מערך הנכס. ערך הנכס לא נקבע בחוזה עליו חתמתם, אלא על ידי שמאי שאתם בוחרים מתוך רשימה של הבנק בו אתם מעוניינים לקחת את המשכנתא. אם למשל חתמתם על חוזה לרכישת דירה במיליון שקל, ואתם מעוניינים לקחת 750 אלף שקל משכנתא, קחו בחשבון שאם השמאי קבע שערך הדירה הוא 800 אלף שקל בלבד, תוכלו לקבל 600 אלף שקל משכנתא, ובמקרה זה תצטרכו 400 אלף שקל הון עצמי (החוזה הוא למכירת הדירה עבור) מיליון שקלים. לכן, אם אתם בונים על משכנתא של מעל ל-70%, והיכולת שלכם להביא הון עצמי נוסף במקרה והשמאי יעריך את הנכס פחות ממחירו על פי החוזה מוגבלת, כדאי לבצע שמאות מוקדמת לנכס. כלומר – להביא שמאי שעובד עם מספר בנקים, ולבקש ממנו שמאות לפני החתימה על החוזה, כך שלא תהיה הפתעה באשר לגובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל.

אני קונה דירה להשקעה, כמה משכנתא אוכל לקבל?

עד 50% מערך הנכס כפי שקבע אותו השמאי. אם יש על שמכם דירה אחת, את הדירה השנייה שתרכשו, גם אם היא לא לצרכי השקעה, אלא, למשל, עבור הילדים, ניתן למנף ב-50% בלבד.  

אני משדרג את הדירה שלי, כלומר, יש לי דירה אחת, אני קונה עוד אחת שתחליף את הקיימת, אותה אני מתכוון למכור. כמה משכנתא אוכל לקבל?

עד 70% מערך הנכס כפי שקבע אותו השמאי, עם התחייבות למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים.

ההורים שלי הורישו דירה לי ולשני האחים שלי בחלקים שווים. אני עכשיו רוצה לקנות בית ראשון על שמי בלבד, האם זו נחשבת הדירה הראשונה שלי או השניה שלי לצורך משכנתא?

זו נחשבת הדירה הראשונה שלך, תוכל לקבל 75% משכנתא על הנכס.

לאשתי יש דירה על שמה, ולי אין, אנחנו רוצים לקחת משכנתא ביחד, ולרכוש נכס שירשם על שמות שנינו בחלקים שווים, כמה משכנתא נוכל לקבל?

עבור אשתך זוהי דירה שניה, אז היא תוכל לקבל 50% על חלקה, עבורך זוהי דירה ראשונה ויחידה, תוכל לקבל 75% על חלקך. בסך הכל תוכלו לקבל משכנתא בגובה 62.5% מערך הנכס כפי שיקבע על ידי שמאי.

מצאתי דירה לרכישה ב-4 מיליון שקל, זוהי הדירה הראשונה והיחידה שלי. אני יכול לקבל משכנתא בסך 3 מיליון שקלים? 75% מערך הנכס?

נוסף למגבלת שיעור המימון מערך הנכס, קיימת מגבלה נוספת על גובה המשכנתא שניתן לקבל, והיא יכולת ההחזר מההכנסה הפנויה. כעיקרון, לא ניתן לקבל משכנתא כאשר ההחזר החודשי עולה על שליש מההכנסה הפנוייה של משק הבית. הכנסה פנויה היא הכנסה נטו ללא הוצאות קבועות מתמשכות. למשל אם יש לכם הלוואה ל-7 השנים הקרובות, ההכנסה הפנויה תחושב בניכוי ההחזר החודשי של ההלוואה. כלל אצבע גס אומר שעל כל 100 אלף שקל משכנתא שתקחו, ההחזר החודשי שלכם יהיה כ-550 שקלים. משכנתא של 3 מליון שקלים לפי החישוב הזה היא החזר חודשי של 16.5 אלף שקל. כלומר, על מנת לקחת משכנתא כזאת, ההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית צריכה להיות 49.5 אלף שקלים, וזאת עוד לפני שבדקנו אם בכלל מבחינת עלות המשכנתא בסכום כזה, היא כדאית.

יש לי דירה על שמי ששוויה 2 מיליון שקלים, אני מעוניין לקחת עליה משכנתא, ולהשתמש בסכום הזה כהון עצמי לדירה נוספת, האם זה אפשרי?

בעבר זו היתה פרקטיקה נפוצה, אולם בנק ישראל הוציא הנחייה לפיה הבנקים לא יתנו משכנתא על דירה ראשונה שתשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת. בפועל, גופים חוץ בנקאיים נכנסו לואקום, והם מאפשרים את נטילת המשכנתא על דירה קיימת, על מנת שיהיה ניתן להשתמש בה כהון עצמי לדירה חדשה. צריך לזכור שנטילת משכנתא על דירה קיימת בבעלותכם היא משכנתא "לכל מטרה", כלומר הריביות שבהן תתקבל המשכנתא הזו יקרות יותר מהריביות שניתנות במשכנתא לרכישת דירה שהיא לא בבעלותכם.

אנחנו ארבעה חברים שמעוניינים לרכוש דירה ביחד על מנת להשכיר אותה. אילו שיקולים עלינו לקחת בחשבון במהלך כזה?

יש להסדיר באופן ברור את מנגנון ניהול הדירה בניכם, ולהתייחס לשאלות שונות כמו - מה עושים אם שלושה רוצים למכור את הדירה ואחד לא? מה עושים אם שניים רוצים למכור את הדירה ושניים לא? איך מנהלים את השכירות? איך מתחלקות עלויות נוספות על הדירה? מה קורה במקרה של נזק שדורש השקעה נוספת? כל אלו צרכים להופיע בהסכם שיתוף.

אני רוכש דירה, ולוקח משכנתא על סך מיליון שקל. אני יכול להחזיר ,4,500 שקלים בחודש למשך 30 שנה, או 5,500 שקלים בחודש למשך 20 שנה. מה עדיף?

בהנחה שה-5,500 שקלים הם פחות משליש מההכנסה הפנויה, כדאי להגיע להחלטה לאחר ששוקלים את השיקולים האלו: ראשית, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר היא יקרה יותר. אנחנו תמיד משלמים ריבית על יתרת ההלוואה שעוד לא פרענו, וככל שנפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, תשלום הקרן יהיה איטי יותר, וההלוואה תהיה יקרה יותר. אגב, ככלל, משכנתא ל-30 שנה היא משכנתא יקרה, ופריסה מעל ל-25 שנה כדאי לעשות רק במקרה שאין ברירה. מצד שני, ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, ומתקרב לשליש מההכנסה הפנויה שלנו, במקרה של קושי או מצוקה כלכלית, תהיה פחות גמישות למשק הבית.