ראש רשות המסים לשעבר: "הקבלנים נמנעים מהורדת מחיר רשמית כדי שהדוחות מול הבנקים המממנים יראו טוב יותר"

ראש רשות המסים לשעבר אמר בוועידת נדל"ן מעבר לים 2026 של קבוצת פאלמו כי מבצעי המימון בשוק הנדל"ן מגלמים בפועל הטבות של 15% עד 20%, וגם כאשר נרשמות מכירות, חלק גדול מהן “לא בהכרח נפגש עם מזומן”. לדבריו, מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של כ-85,300 יחידות, והשקעות נדל"ן בחו"ל אינן נסתרות מרשויות המס: "העולם שקוף". פלג יריב, מייסד ומנכ"ל קבוצת פאלמו: "השקעות בינלאומיות הפכו לחלק בלתי נפרד מניהול הון מודרני. השאלה היום היא לא האם להשקיע מעבר לים, אלא איך עושים את זה נכון".

מבצעי מימון הדירות של הקבלנים מחליפים בפועל הורדת מחירים, מלאי שיא של דירות לא מכורות ותזרים שניתן ללמוד עליו דווקא מדוחות המע"מ של החברות. אלה היו בין המסרים המרכזיים שהציג ערן יעקב, ראש רשות המסים לשעבר, בוועידת נדל"ן מעבר לים 2026 של קבוצת פאלמו, שעסקה במיסוי, השקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל והשלכותיהן על המשקיע הישראלי.

לדברי יעקב, סביבת הריבית הגבוהה שינתה את דפוסי הפעילות של שוק הנדל"ן המקומי. במקום להפחית מחירים באופן רשמי, חברות רבות מציעות מסלולי מימון שמגלמים בפועל הנחה משמעותית לרוכשים.

"השוק הוא מאוד יצירתי", אמר יעקב. "לא רוצים להוריד מחירים, אבל עושים את זה בדרך שונה. אומרים לרוכש: תשלם עכשיו 10% או 20%, ואת היתרה בעוד שלוש שנים, בלי ריבית ובלי הצמדה. כל הדבר הזה מגלם בתוכו הטבות משמעותיות, שבסופו של דבר מסתכמות בין 15% ל-20%. זה לא מעט".

לדבריו, אחת הסיבות לכך שחברות הנדל"ן נמנעות מהורדת מחירים רשמית היא האופן שבו העסקאות משתקפות כלפי הגופים המממנים. "הסיבה שעושים את זה היא כנראה כי רוצים שהדוחות לבנקים יהיו בצורה שונה. לא רוצים לגעת במחירים, רוצים עדיין למכור במחיר שבו נקבע ולא לרדת במחיר, אבל בסופו של יום ההטבות הגלומות בתוך תהליך המכירה משקפות תהליך שונה”.

יעקב הוסיף כי כדי להבין את מצבו האמיתי של הענף, לא די לבחון את מספר העסקאות או את מחירי העסקאות המדווחים. "אפשר לראות את זה דרך דוחות המע"מ של החברות, כי מע"מ לא משקר. מע"מ מעיד על הרמה התזרימית של חברות הנדל"ן. יש פער בין ההכנסות לבין התשומות, וזה מעיד שגם אם יש מכירות, חלק גדול לא בהכרח נפגש עם מזומן. דוחות המע"מ מספרים את הסיפור כנראה היותר אמיתי".

עוד הצביע יעקב על נתון שלדבריו ממחיש את מצב השוק: מלאי הדירות הלא מכורות בישראל הגיע לרמת שיא. "המלאי גדל, אנחנו בשיא של דירות לא מכורות. לפי האופן שבו רשות המסים בוחנת את זה, מדובר ב-85,300 דירות שנמצאות במלאי. זה מספר שיא שלא היה במדינת ישראל".

בהתייחס להשקעות מעבר לים, הדגיש יעקב כי משקיעים ישראלים נדרשים להביא בחשבון לא רק את מחיר הנכס והתשואה הצפויה, אלא גם את מכלול היבטי המס והדיווח, ובהם מס רכישה, מס על הכנסות משכירות, מס רווח הון, אמנות מס, מבנה ההחזקה וחובות הדיווח בישראל.

"תושב ישראל ממוסה על ההכנסה שלו מכל מקום בעולם", אמר. "אם אני מפיק הכנסה משכירות או מרווח הון במדינה אחרת, אני כנראה חייב במס בישראל, ואז צריך לבדוק אם יש אמנה, אם יש זיכוי מס, ואיך לא משלמים כפל מס".

יעקב הזהיר גם מפני התפיסה שלפיה השקעות בחו"ל אינן מגיעות לידיעת רשויות המס בישראל. "אנשים חושבים: אם אני קונה דירה, אף אחד לא יודע. תדעו שהיום העולם שקוף. פותחים חשבון בנק במדינה אחרת, יש כללים, המידע עובר בין מדינות. קניתי דירה, יש לי הכנסה משכירות או מרווח הון, צריך לדווח. החזקה בנכסים מעבר לים בשווי העולה על מיליון ו-900 אלף שקל מחייבת דיווח. הכסף שיוצא גם הוא לא נעלם".

עוד התייחס יעקב לאמנת המס בין ישראל ליוון ואמר כי מדובר במבנה ייחודי יחסית, שלפיו במקרים מסוימים זכות המיסוי נתונה ליוון ולא לישראל. לצד זאת הדגיש כי גם כאשר קיימת אמנת מס, יש לבחון מראש את חובות הדיווח ואת השלכות המס בשתי המדינות.

בפתח הוועידה אמר פלג יריב, מייסד ומנכ"ל קבוצת פאלמו, כי השינויים בשוק מחייבים גם שינוי באופן שבו ישראלים בוחנים השקעות נדל"ן. "לפני כמה שנים רוב המשקיעים הישראלים חשבו בצורה מאוד פשוטה: יש ישראל, יש נדל"ן בישראל, וזה מספיק. אבל העולם של היום הוא עולם אחר. הון עובר בין מדינות, חברות פועלות גלובלית, טכנולוגיה חוצה גבולות, ואנשים משקיעים לא רק איפה שהם נולדו, אלא איפה שיש הזדמנות. ולכן השאלה היום היא לא האם להשקיע בנדל"ן מעבר לים, אלא איך עושים את זה נכון".

לדברי יריב, “אחרי עשרות פרויקטים ולמעלה מ-700 משקיעים שליווינו לאורך הדרך, אני יכול להגיד בביטחון: השקעות בינלאומיות הן כבר לא נישה. הן כבר לא מיועדות רק למשקיעים גדולים. הן הפכו לחלק בלתי נפרד מניהול הון מודרני. בדיוק כמו שלא מחזיקים את כל הכסף במניה אחת, כך גם לא נכון לחשוב שכל החשיפה הנדל״נית שלנו צריכה להיות במדינה אחת בלבד”.

עם זאת, יריב הדגיש כי השקעה מעבר לים אינה קיצור דרך ואינה הבטחה להתעשרות מהירה. “השקעה מעבר לים היא לא קסם, היא לא הבטחה להתעשרות מהירה והיא לא קיצור דרך. נדל״ן נשאר נדל״ן. בסוף צריך להבין שוק, להבין רגולציה, להבין מיסוי, להבין ביקושים, והדבר הכי חשוב בעיניי, צריך להבין אנשים ולדעת עם מי ללכת”.