דודו זבידה, מנכ"ל מבנה נדל"ן: "מסכמים רבעון חזק עם שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים"

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון צמח בכ-9.1% לכ-168 מיליון שקל, לעומת כ-154 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - הודות לעלייה החדה בשיעורי התפוסה, עלייה בדמי השכירות הריאליים והשפעת עליית המדד.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון עלה בכ-17% לכ-132 מיליון שקל, לעומת כ-113 מיליון ברבעון מקביל אשתקד; העלתה החברה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2022 לטווח של 500-520 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת של 480-500 מיליון שקל.

הרווח הנקי לבעלי המניות עלה פי 2.5 לשיא רבעוני של כ-618 מיליון שקל – בתמיכת עליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-765 מיליון שקל בגין שיפור בשיעורי התפוסה, עליית במדד, עלייה בדמי השכירות הריאליים, ירידה בשיעור ההיוון  ועליית שווי קרקעות.

החברה ממשיכה להציג עלייה משמעותית בשיעור התפוסה של הנכסים בישראל לכ-93.8%, בהשוואה לכ-93% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-91.5% בסוף רבעון מקביל אשתקד.

ההון העצמי לבעלי המניות עלה לכ-7.5 מיליארד שקל – גידול של כ-1.05 מיליארד שקל בהון העצמי במהלך השנה האחרונה, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של כ-240 מיליון שקל באותה התקופה.

בימים אלה, מקימה החברה 6 פרויקטים בייזום הצפויים להניב תוספת NOI של 189-205 מיליון שקל כבר בטווח הקצר. בנוסף, במהלך השנים הבאות צפויה החברה להכיר ברווח גולמי שטרם הוכר בסך של כ-394 מיליון שקל בגין 4 פרויקטים למגורים.

לאחרונה הודיעה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א – החברה נערכת להפקדת התכנית בהקדם האפשרי; הועדה המקומית אישרה הקמת שני בנייני תעסוקה בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, בניין מגורים עם כ-400 יחידות דיור ומבנה תעסוקה לשימור – 'המשביר המרכזי'.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-60 מיליון שקל, וזאת בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2022 לפיה תחלק החברה דיבידנד בסך של כ-240 מיליון שקל ולא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו מסכמים רבעון חזק עם שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים. ברבעון השני של השנה הצגנו גידול של כ-9% ב-NOI מנכסים זהים בישראל הודות לשיפור החד בשיעורי התפוסה, עלייה ריאלית בדמי השכירות בחידושי חוזים, מתרומת עליית המדד לגידול בהכנסות משכירות, ומפעולות שנקטנו להפחתת הוצאות התפעול של הנכסים, וזאת למרות התייקרות התשומות להפעלת הנכסים. בנוסף, זהו רבעון שני ברציפות שאנו מציגים עלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים הן מהעלייה ב-NOI מנכסים זהים בישראל והן מהנבה לראשונה של הנכסים שנרכשו לאחרונה ובדגש על עסקת בנק מזרחי שהושלמה בחודש פברואר השנה. כמו כן, בחודשים האחרונים חזרנו לגבות דמי שכירות חלקיים מהנכס המניב באוקראינה, וזאת לאחר עצירת גביית תשלומים עם פרוץ מלחמת אוקראינה-רוסיה. בהתאם לכל אלה, אנו מרגישים בנוח להודיע היום, ובפעם השנייה ברציפות השנה, על העלאת תחזית ה-FFO לשנת 2022.

בנוסף, הצגנו שיא של כל הזמנים ברווח לבעלי המניות שהסתכם לכ-618 מיליון שקל וברבעון בודד, וזאת בשל עליית שווי נכסי החברה כתוצאה מהעלייה ב-NOI בהשפעת עליית המדד, שיפור בשיעורי התפוסה, עליית דמי השכירות הריאליים, ובמקביל המשך הירידה בשיעורי ההיוון ועליית שווי קרקעות. גם ההון העצמי לבעלי המניות עלה לכ-7.5 מיליארד שקל – גידול של מעל ל-1 מיליארד שקל בהון העצמי במהלך השנה האחרונה, וזאת גם לאחר ששיתפנו את בעלי המניות בדיבידנד בסך של כ-240 מיליון שקל באותה התקופה. אנו נמשיך לפעול להשאת הערך לכל בעלי מניותינו ולאורך זמן".

חברת מבנה נדל"ן (כ.ד), בניהולו של דודו זבידה, מסכמת את הרבעון השני של שנת 2022 עם צמיחה ב-NOI מנכסים זהים בישראל, עליית שווי נדל"ן להשקעה של הנכסים בישראל - בין היתר, בגין ירידת שיעור ההיוון, עליית דמי השכירות ועליית המדד; עלייה משמעותית בשיעורי התפוסה; המשך עלייה בדמי השכירות הריאליים; עלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים; מציגה שיא של כל הזמנים ברווח לבעלי המניות ברבעון בודד, וכן הודיעה על העלאת התחזיות לשנת 2022.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון השני של שנת 2022 צמח בכ-9.1% לכ-168 מיליון שקל, בהשוואה לכ-154 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מהשיפור החד בשיעורי התפוסה לכ-93.8% לעומת כ-91.5% בסוף רבעון מקביל אשתקד, מגידול בהכנסות בגין עליית המדד, מעליית דמי השכירות, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בהקלות לשוכרים בגין משבר הקורונה.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון השני של שנת 2022 עלה בכ-8.7% לכ-187 מיליון שקל, בהשוואה לכ-172 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומהנבה של נכסים שנרכשו בסך של כ-7 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה ב-NOI מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, גרמניה, הולנד וסרביה – מימוש נכסים בהתאם לתכנית האסטרטגית של החברה, וכן מירידה בהכנסות בנכס באוקראינה כתוצאה מהתפרצות מלחמת רוסיה-אוקראינה. בתוך כך, החברה העלתה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2022 לטווח של 730-750 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 720-740 מיליון שקל.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון השני של שנת 2022 עלה בכ-17% לכ-132 מיליון שקל, בהשוואה לכ-113 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בתוך כך, החברה העלתה את הרף התחתון בתחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2022 לטווח של 500-520 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 480-500 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני של שנת 2022 עלה פי 2.5 לשיא של כ-618 מיליון שקל, בהשוואה לכ-242 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה החדה ברווח ולשיא רבעוני נבעה בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-765 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-196 מיליון שקל, כתוצאה מעליית שווי קרקעות, מעלייה בדמי השכירות הריאליים, משיפור בשיעורי התפוסה, וכן מעליית שווי של פרויקט הסוללים בגין עליית דמי השכירות הריאליים והורדת שיעור ההיוון. מנגד, השפעות אלה קוזזו חלקית עם הגידול בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל במחצית הראשונה של שנת 2022 צמח בכ-9.4% לכ-327 מיליון שקל, בהשוואה לכ-299 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מהשיפור בשיעורי התפוסה, מגידול בהכנסות בגין עליית המדד, מעליית דמי השכירות, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה בהקלות לשוכרים בגין משבר הקורונה בסך של כ-11 מיליון שקל.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים במחצית הראשונה של שנת 2022 עלה בכ-8% לכ-365 מיליון שקל, בהשוואה לכ-338 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומהנבה של נכסים שנרכשו בסך של כ-12 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה ב-NOI מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, גרמניה, הולנד וסרביה, וכן מהירידה האמורה בהכנסות הנכס באוקראינה. 

ה-FFO מנכסים מניבים במחצית הראשונה של שנת 2022 עלה בכ-16.5% לכ-254 מיליון שקל, בהשוואה לכ-218 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות במחצית הראשונה של שנת 2022 עלה בכ-74% לכ-685 מיליון שקל, בהשוואה לכ-393 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה החדה ברווח נבעה בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-793 מיליון שקל, בעוד שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-269 מיליון שקל, כתוצאה מעליית שווי קרקעות, מעלייה בדמי השכירות הריאליים, משיפור בשיעורי התפוסה, מירידה בשיעורי ההיוון, מעליית שווי של פרויקט הסוללים בגין עליית דמי השכירות הריאליים והורדת שיעור ההיוון, וזאת על אף הכרה בירידת ערך בסך של כ-45 מיליון שקל כתוצאה משערוך הנכס באוקראינה. כמו כן, במהלך המחצית הראשונה של השנה נרשמה עלייה בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-7.5 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-6.43 מיליארד שקל בסוף רבעון מקביל אשתקד – גידול של כ-1.05 מיליארד שקל בהון העצמי במהלך השנה האחרונה, וזאת אף לאחר על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-240 מיליון שקל במהלך התקופה.

שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף רבעון שני 2022 ירד לכ-6.95%, בהשוואה לכ-7.05% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-7.28% בסוף שנת 2020.

עלייה מתמשכת בשיעור התפוסה בנכסים בישראל - בסוף רבעון שני 2022 שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עלה לכ-93.8%, בהשוואה לכ-93.0% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-91.5% בסוף רבעון מקביל אשתקד.

התקדמות הקמת מתקנים סולאריים על גגות הנכסים - נכון למועד פרסום הדוח, לחברה 293 מתקנים סולאריים מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-95% מהם. להערכת החברה, המתקנים הסולאריים צפויים להניב בשנה כ-26 מיליון שקל (חלק החברה בהפעלה מלאה), בעוד שכיום המתקנים הסולאריים מניבים כ-11 מיליון שקל בשנה – קרי, צפויה תוספת הכנסה שנתית של כ-15 מיליון שקל (בהפעלה מלאה).

נכס מניב באוקראינה - לחברה נכס מניב בקייב שבאוקראינה בשטח של כ-45 אלף מ"ר. בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, שערכה החברה את הנכס והכירה בירידת ערך בסך של כ-45 מיליון שקל כך שוויו בספרים עומד כעת על כ-256 מיליון שקל. כמו כן, עם התפרצות המלחמה החברה הפסיקה לגבות דמי שכירות מלאים בגין הנכס אך במהלך החודשים האחרונים החלה החברה לגבות שכר דירה חלקי.

פוטנציאל הייזום של החברה:

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.04 מיליארד שקל. 

ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 6 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-152 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 189-205 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט שדרות ההשכלה בת"א (פרויקט 'הסוללים') בשטח בנוי של כ-68 אלף מ"ר משרדים עם NOI שנתי צפוי באכלוס מלא בטווח של 109-117 מיליון שקל, וכן פרויקט נוסף בהרצליה הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא של מגורים ומשרדים בטווח של 35-39 מיליון שקל. במהלך הרבעון השני של השנה סיימה החברה הקמה של שני פרויקטים - הקמת בניין משרדים בחולון ובניין משרדים בקריית גת - הצפויים להניב לחברה NOI שנתי בתפוסה מלאה בטווח של 11-13 מיליון שקל.

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר - נכון למועד פרסום הדוחות, החברה מבצעת ומשווקת 4 פרויקטים עם 575 יחידות דיור, מתוכן בוצעו הרשמות ונמכרו 117 יחידות דיור. החברה צפויה להכיר ברווח יזמי בסך של כ-394 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 10 פרויקטים בשלבי תכנון שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר הפרויקטים במצרפי צפויים למנות כ-303 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-372 מיליון שקל. הבולט שבהם הינו פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א כאשר בחודש מאי האחרון דיווחה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית  ונערכת לקראת הפקדה.

במקביל לפרסום הדוחות, דירקטוריון החברה הכריז על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-60 מיליון שקל, וזאת בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנד לשנת 2022, לפיה תחלק החברה דיבידנד בסך של כ-240 מיליון שקל ולא יותר מ-50% מה-FFO השנתי. 

בחודש יולי 2022, דיווחה החברה כי דרבן השקעות חילקה כדיבידנד בעין חלק מהמניות של החברה שהוחזקו על ידה והחברה מחקה מניות אלו מהבורסה. בעקבות כך, שיעור המניות הרדומות מהון החברה פחתו מכ-6.1% לכ-4%. בכוונת החברה להמשיך במגמה זו של הקטנת המניות הרדומות. יובהר, כי המניות הרדומות (כאמור, כ-4% מהון החברה שנותרו) הינן מניות עם זכויות בהון החברה אך ללא זכויות הצבעה.

בחודש יולי 2022, השלימה החברה את העסקה עם יד חנה חומש כפר שיתופי קהילתי – אגודה שיתופית חקלאית וחוצות שפיים – אגודה שיתופית חקלאית, לרכישת 50% ממניות בתעשיות יד חנה חומש – אגודה שיתופית חקלאית שהינה בעלת זכויות בשטח כולל של כ-100 דונם, וזאת בתמורה לכ-140 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) והעמדת שטר הון לאגודה בסך של כ-43 מיליון שקל. השימוש המותר כיום על המקרקעין הינו לתחום התעשייה, לרבות אחסנה. כעת עם השלמת הרכישה, בכוונת האגודה לעסוק בתכנון וקידום פרויקט להקמת מתחם תעסוקה מניב במקרקעין. כמו כן, מבנה נדל"ן הצטרפה כחברה באגודה.

בחודש יוני 2022, הודיעה החברה  על כניסתה לתחום ה- Data Centers בדרך של הקמת מיזם משותף עם דיגיטל רילטי, הספקית הגדולה בעולם של דאטה סנטרס לשירותי ענן ולספקיות סלולר, אשר יפעל תחת המותג "דיגיטל רילטי מבנה".  כל פעילות הדאטה סנטרס של הצדדים בישראל תעשה באמצעות השותפות בלבד (השותפות בחלוקה שווה 50%-50%).  כל אחד מהצדדים התחייב לבצע הזרמת הון לשותפות בסך של עד 50 מיליון דולר כאשר מימון נוסף של הפעילות ייעשה באמצעות מימון חיצוני, הלוואות בעלים או הזרמות הון נוספות של הצדדים. 

בחודש מאי 2022, דיווחה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א, הממוקם ממערב לשכונת בצרון ובפינת הרחובות יגאל אלון-עמינדב. החברה הודיעה על אישור פרוטוקול הועדה המאשר את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א להפקדת התכנית. על פי התכנית שאושרה בוועדה המקומית יוקמו על הקרקע: בניין מגורים בן 47 קומות עם זכויות לבניה של כ-400 יחידות דיור, שני בנייני תעסוקה בני 47 קומות עם זכויות לבנייה של כ-125 אלף מ"ר מסחר ותעסקה ומבנה תעסוקה לשימור - "המשביר המרכזי". בכוונת החברה למלא אחר התנאים להפקדה ובהקדם האפשרי, זאת במטרה לאשר את התכנית עוד בשנת 2022 ולהתחיל במימושה. יצוין, כי אישור התכנית הינו בסמכות הועדה המקומית ובכפוף לאישורן של רשויות התכנון המוסמכות.

בחודש מרץ 2022, השלימה החברה הנפקת אגרות חוב בדרך של הרחבה (סדרות כ' ו-כג'). החברה גייסה אג"ח סדרה כ' בהיקף של כ-645 מיליון שקל בתשואה אפקטיבית של כ-0.31% במח"מ של כ-5.5 שנים צמוד מדד וללא שיעבוד. כמו כן, החברה גייסה אג"ח סדרה כג' בהיקף של כ-141 מיליון שקל בתשואה אפקטיבית של (0.97%-) במח"מ של כ-3.8 שנים צמוד מדד עם שעבוד ראשון על נכסים מניבים.

בחודש פברואר 2022, הושלמה העסקה לרכישת זכויות מבנק מזרחי ומצדדים נוספים ב-24 נכסי מקרקעין בעלי יעוד למשרדים מסחר ומגורים, בתמורה לכ-532 מיליון שקל (בתוספת מע"מ). דמי השכירות בגין הנכסים צפויים להסתכם בכ-26 מיליון שקל בשנה. 

לגרף מבנה לחצו כאן