מתכננים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? תקראו טוב

שיברו, תרתי משמע, של שוק הנדל"ן האמריקאי הינו המפתח להבנתו של המשבר העולמי עד כה, כמו גם להבנה ולניתוח של שלבי ותהליכי ההתאוששות מהמשבר, תהליכים המתאפיינים בחוסר עקביות ודו קוטביות (מניה-דפרסיה) קיצונית המשפיעה ומטלטלת את שווקי ההון בעולם כולו.

חשוב לדעת כי שוק הנדל"ן הוא זה שהוביל את הגאות הכלכלית בארה"ב במשך 15 שנים ברצף החל משנת 1991 ועד שנת 2006. חשוב גם לזכור שאותו שוק נדל"ן הוא גם זה שהיה הגורם העיקרי למשבר הפיננסי שהחל ביולי 2007, ולמרבית ההפתעה שוק הנדל"ן הוא זה שמכתיב כיום את הצמיחה האיטית וחסרת היציבות של כלכלת ארה"ב, ובהתאם הוא גם משפיע על נתוני הצמיחה של כלכלות נוספות מחוץ לארה"ב.

רק נזכיר שמחירי הנדל"ן בארה"ב עלו בקצב מואץ במיוחד החל משנת 2000 ועד שנת
2006 וזאת על מצעה הנוח של הריבית הנמוכה שגרינספאן (הנגיד האמריקאי) הוביל. לאחר הפיגוע "במגדלי התאומים" ב 11.9.2001 הקפיד גרינספאן להמשיך ולשמר את הריבית הנמוכה על מנת למנוע מיתון. הריבית הנמוכה ועודפי היצע הכסף, שהתבטאו במשכנתאות אטרקטיביות, יצרו ביקושים גבוהים לנדל"ן, עד כדי כך שבתחילת שנת 2006 עמדו התחלות הבניה בארה"ב על קצב שנתי של 2.2 מליון בתים! קצב זה היה גבוה מאוד ביחס לביקושים הנורמאליים לדיור הנובעים מצמיחתה הטבעית של האוכלוסייה. חלק רב מהביקושים לנדל"ן נבעו מספקולציות, רכישות של בתי נופש, רכישות של בתים במינוף וללא בטחונות ועוד.

העלאות הריבית בארה"ב שהחלו בשנת 2004 הביאו לעצירת הצמיחה בהתחלות הבניה כבר במהלך שנת 2006 וכן לעצירת עליית המחירים המסחררת. כתוצאה מכך החל שוק הנדל"ן במסעו במדרון התלול שהביא לירידה דרסטית של התחלות הבניה, אשר עמדו בשנת 2008 על קצב של פחות מ 600 אלף בתים לשנה! כאשר מחירי הדירות יורדים בממוצע בשיעור של 30% ויותר, ואילו באזורי ביקוש היסטוריים כמו מיאמי ולאס וגאס, הגיעו הירידות במחירי הדירות ליותר מ 50%.

התפתחויות אלה הן שהביאו למשבר הפיננסי העצום ששיאו היה ב-15.9.2008 עם קריסת בנק ההשקעות "להמן ברדרס". מוצרים פיננסיים שהיו מבוססים על מחירי הנדל"ן גרמו להפסדים במאות מיליארדי דולרים לבתי ההשקעות המובילים ולציבור המשקיעים.

על רקע דברים אלה צריך להבין את אכזבת השוק ביום שלישי ה 24.8.10 מההודעה שקצב רכישת הדירות מכל הסוגים בחודש יולי 2010 היה הנמוך ביותר מזה 10 שנים! תוך שקצב רכישת הדירות יורד ב 25% בתוך חודש אחד (מחודש יוני 2010).

כפי שציינתי עוד בתחילת המשבר ולכל אורכו, המיתון הכלכלי העולמי הוא מיתון רציני ומתמשך, ולפיכך גם ההתאוששות ממנו תהיה ארוכה ומתמשכת ותהיה מלווה באי יציבות, חוסר עקביות ומעברים חדים בין אופוריה לדיכאון.

ארה"ב משלמת בשנים אלה על 15 שנות גאות, אשר לובו על ידי הריבית הנמוכה ויצרו בועת נדל"ן עצומה וחוסר יעילות כלכלית בתחומים רבים. המשבר הפיננסי החמור גרם לשלטונות להוסיף חטא על פשע ולפזר כספים ביד רחבה ובאופן בלתי מאורגן ובלתי מתוכנן, תוך שהם מנסים לפתור בעיות מיידיות חמורות בשיטה של כיבוי שריפות, אך תוך הזנחת בעיות היסוד ארוכות הטווח. הכסף הרב ש"נזרק" לשוק אמנם משפיע לכיוון של צמיחה אך בשל כך הצמיחה מלווה בטלטלות ושנויי מגמה. הדבר דומה לרחוב סואן אשר התבלה מעודף שימוש ונתגלעו בו מהמורות וסדקים עמוקים. כדי לפתור הבעיה במהירות, מיהרו פרנסי העיר לצפותו אותו בשכבות של נייר וקרטון זולים אשר אמנם מאפשרים תנועה על הכביש אך הכביש נותר איטי, בלתי יציב, והנסיעה עליו קופצנית ומסוכנת לעיתים.

עודף היצע נדל"ן בארה"ב הינו גדול ועצום, מומחים טוענים שידרשו עד 10 שנים לספיגתו על ידי האוכלוסייה באזורים רבים בארה"ב (אלא אם השלטונות יאפשרו הגירה ליברלית יותר לתוך ארה"ב). מאחר ואין פתרונות קסם מהירים להבראה של כלכלה, הרי שהבעיה העיקרית בפניה עומדת ארה"ב היא בעיית האבטלה. הפתרונות לבעיה זו הינם פתרונות ארוכי טווח בלבד, הדורשים תכנון ומחויבות של הממשל על כל אגפיו.

ברוח אי היציבות, יתכן וכבר בחודש הבא ניראה תיקון בביקוש לדירות וסירנות האזעקה יתעממו, אך המגמה הכללית תישאר בעינה: עודף של דירות באזורים רבים למשך שנים ארוכות, המלווה בצמיחה איטית בכלכלה האמריקאית, תוך הסתמכות הולכת וגדלה על היצור באסיה ועל כסוי הגרעון המסחרי באופן של השקעות של גורמים סינים בעיקר באג"ח ממשלתי אמריקאי.

אני לא מציע להיכנס לפאניקה בחודש בו הסטטיסטיקה מראה על נתונים מאכזבים כשם שאיני מוצא מקום לאופוריה בחודש בו הסטטיסטיקה טובה יותר מהצפוי. יש לבחון את המגמות ארוכות הטווח ולהבין את המהמורות הצפויות שבדרך.

בעיותיה של כלכלת ארה"ב, אינן מסתיימות רק במשבר המתמשך בשוק הנדל"ן. לארה"ב בעיה של צמיחת אוכלוסיה נמוכה או אף שלילית כמו גם הזדקנות של האוכלוסייה והתפוררות של תשתיות מיושנות שלא נמצא תקציב לחדשן ובוודאי שלא נימצא תקציב להשקעות בתשתיות חדשות. לעובדות אלה תהינה השלכות חשובות וחמורות על צמיחת הכלכלה האמריקאית בעשורים הקרובים.
 
פרופ' דן גלאי יו"ר סיגמא בית השקעות
 
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.