מהפיכת השקיפות במשכנתאות: מהם התמהילים שתקבלו?

חודש מאז כניסתה לתוקף של רפורמת השקיפות במשכנתאות, ונראה שהיא מגיעה בטיימינג מצויין לצרכנים: ההתקררות בשוק הדיור והצניחה במשכנתאות בחודשים האחרונים, הובילה לכך שכח המיקוח של הצרכן חזר, והתמקחות מול הבנק יכולה להוביל לשיפור התמהיל שהבנק מציע לכם. לכן, כדאי להכיר את רפורמת השקיפות במשכנתאות, ולנצל אותה לטובתכם. הרעיון מאחורי הרפורמה הוא שיש קושי לערוך השוואה בין ההצעות של הבנקים השונים, ועל כן במסגרתה, חל פישוט של מסמכים, כך שיהיה יותר קל לראות מי מהבנקים מעניק את ההצעה האטרקטיבית ביותר.

השינוי הראשון הוא שהאישור העקרוני שיעניקו הבנקים יצטרכו לתת למבקשי המשכנתא מסמכים בפורמט אחיד על מנת להקל עליהם את ההשוואה בין הבנקים. האישור מפורט ומקיף יותר, וכולל את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר על מנת שתוכלו כבר בעת לקיחת המשכנתא לקבל מושג איך יראה התשלום החודשי שלכם אם תהיה אינפלציה, או עליות מדדים. הבנק נותן אמדן בלבד, על סמך תחזיות שנגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את ההערכות בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. על מנת שתוכלו להשוות בצורה ברורה בין ההצעות, כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות שיפורסמו על ידי בנק ישראל.

משכנתא היא הלוואה גדולה במיוחד, ולכן, על מנת לפזר את הסיכון, היא נלקחת במספר מסלולים, שלכל אחד מהם הצמדה אחרת. כך, אם אחד מתייקר, השני שומר על יציבות, וההשפעה של ההתייקרות היא רק על חלק מההלוואה, ולא על כולה. על פי כללי הרגולציה, לפחות שליש מהמשכנתא אמור להיות בריבית קבועה.

כיום, המשכנתא ה"גנרית" מורכבת משלושה מסלולים – "משכנתאת שלישים" – שליש מהסכום נלקח בריבית צמודה לפריים והיא משתנה עם השינוי של ריבית בנק ישראל, שליש מהסכום נלקח בריבית עוגן – ריבית שמשתנה כל שלוש או חמש שנים, בהתאם לנוסחא של הבנק, ושליש בריבית קבועה. צריך לזכור: שהסכום של ריבית העוגן והסכום שנלקח בריבית קבועה, יכולים להיות גם צמודים למדד המחירים, או לא צמודים אליו. אם ברחתם שהסכום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן, תקבלו הצעה יותר זולה, כיוון שהסיכון לשינוי במדד הוא עליכם. אם בחרתם שהסכום לא יהיה צמוד, זה יתבטא בריבית יותר גבוהה, אך התפרצות אינפלציה כמו שאנו חווים השנה, לא תשפיע באופן ישיר על מסלולים אלו במשכנתא.

על פי הרפורמה, באישור העקרוני שמעניקים הבנקים יופיעו שלושה סלים אחידים. מדוע? כאשר ישנם סלים שנקבעו על ידי הרגולטור, אתם תוכלו לראות את ההצעות השונות של הבנקים על אותו תמהיל, וכך תוכלו לראות את העלות שהוא מתמחר בה את המשכנתא. על מנת שההשוואה תהיה מדוייקת, בקשו מהבנקים שכל ההצעות יהיו לגבי אותה תקופת זמן, למשל – ל-25 שנה. או אם קיבלתם אישור מבנק אחד, בו סלים גנריים, ודאו שההצעה מהבנקים האחרים ניתנת עבור אותה תקופת זמן של האישור שהנפיק הבנק הראשון.

הסל הראשון שיוצג באישור העקרוני הוא של משכנתא שנלקחת ב- 100% ריבית קבועה לא צמודה. זהו המסלול בו אתם לוקחים על עצמיכם הכי מעט סיכונים, ולאורך השנים לא תהיו חשופים לשינוי בריבית בנק ישראל או לשינוי במדד המחירים לצרכן. מצד שני, מסלול זה כולל קנס יחסית גבוה על פירעון ומחזור, והוא מתאים פחות למי שמתכנן לפרוע לאורך הדרך חלק מהמשכנתא. מכיוון שזהו מסלול בו אתם לוקחים על עצמיכם יחסית מעט סיכונים, בנקודת ההתחלה התמחור שלו יהיה הכי גבוה מבין כל האפשרויות, וההחזר החודשי של 100% ריבית קבועה, ככל הנראה יעבור את מגבלת שליש מההכנסה הפנויה. לכן, מעטות המשכנתאות שנראות כך, אך השוואה בין מספר בנקים לגבי מסלול זה תספק אינדיקציה מהו תמחור הסיכון שלהם.

הסל השני באישור העקרוני, הוא משכנתאת השלישים הקלאסית: שליש מהסכום בריבית קבועה לא צמודה, שליש מהסכום בריבית משתנה עוגן שגם צמודה למדד המחירים לצרכן, ושליש מהסכום בריבית צמודה לפריים. הצעה זו נותנת מושג כללי על טווח הריביות בכל אחד מהמסלולים הנפוצים.

הסל השלישי מורכב משני חצאים: חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים. הסל הזה אפשרי לאחר שבנק ישראל ביטל מגבלה של לקיחת עד שליש מהמשכנתא בריבית פריים. צריך לזכור שהסכום הצמוד לפריים יהיה המסלול הזול ביותר בנקודת ההתחלה, אך גם זה שחשוף הכי הרבה לשינוי בתנאי המקרו ולשינוי בריבית בנק ישראל – לשני הכיוונים: הריבית תתעדכן אוטומטית לאחר כל הכרזת ריבית של בנק ישראל. כלומר, מדובר במסלול זול בנקודת ההתחלה, אך בעל תנודתיות יחסית גבוהה בהחזר החודשי.

זיכרו, הסלים הגנריים אמורים לעזור לכם לקבל מידע ראשוני על התמחור שמבצע כל אחד מהבנקים, באופן שיקל את ההשוואה בניהם. המשכנתא שתקחו צריכה להתאים לצרכיכם אתם, לפי הנתונים האישיים שלכם, תחזית לשיפור ההכנסות והתוכניות העתידיות שלכם לפירעונה. בנוסף, הריבית שתקבלו באישור העקרוני היא נקודת פתיחה במו"מ מול הבנקים, כאשר ניהול מו"מ אפקטיבי, עם הצעות מתחרות על סל שבניתם לצרכים שלכם, יכול להוביל להפחתה בריביות שמופיעות באישור העקרוני.