הריבית מזנקת: האם זה הזמן לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה?

אחרי הפד גם נגיד בנק ישראל העלה בתחילת החודש ב-0.75% נוספים. העליה החדה הזו מציבה את ריבית הפריים על 4.25%, ריבית לא זניחה כלל וכלל. עליית הריבית מורגשת מאוד במסלולי הפריים, ומתחילת השנה בה החלו העלאות הריבית, ההחזר בגין מסלול זה, למשכנתא ממוצעת של מליון שקלים, שנלקחה בשליש צמוד פריים, ל-25 שנה, עלה בכ-500 שקלים. זוהי הכבדה משמעותית על תקציב משק הבית, ונוטלי המשכנתאות, שאינם יודעים עד לאן צפויה הריבית להמשיך ולעלות, מנסים לבחון את כדאיות התמהיל שלהם. אחת השאלות שעולות בימים אלו, האם בגלל הסערה הגדולה וחוסר הודאות, לא כדאי לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה?

מי שמעוניין לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה, יכול לעשות זאת מבחינה רגולטורית. ההגבלה היחידה שנוגעת לריבית קבועה היא מגבלת מינימום – המשכנתא חייבת להיות מינימום שליש בריבית קבועה, אבל אין מגבלת מקסימום, כך שמבחינת הרגולציה, אין מניעה לתכנן משכנתא כזאת. כעיקרון, החלוקה למסלולים נועדה על מנת לפזר את הסיכון בגלל גודל ההלוואה, כך שאם בסיס הצמדה אחד משתנה, יהיו גם מרכיבים קבועים לפחות בשיעור של שליש מההלוואה, אבל, אם מראש אתם מבקשים לתמחר ולשלם על מנת לא להיות חשופים לסיכונים של שינויי בסיס ההצמדה – אתם יכולים לעשות זאת.

כאשר באים לקחת משכנתא בריבית קבועה, צריך לשים לב שהיא ניתנת בשני אופנים: קבועה לא צמודה, וקבועה צמודה. כלומר, בסיס המסלול יהיה קבוע, אבל הוא יכול להיות צמוד למדד. במצב כזה, המשכנתא שלכם תשתנה בהתאם לאינפלציה ולעליות המדד, שישפיעו בעיקר על הקרן, ויגדילו אותה לאורך 30 שנה באופן שיכול להיות משמעותי מאוד. ריבית קבועה לא צמודה, וריבית קבועה צמודה, לא יתומחרו אותו דבר, שכן באופציה הראשונה הבנק מתמחר גם את סיכון האינפלציה שהוא לוקח על עצמו. מי שלוקח חלק מאוד גדול של המשכנתא בריבית קבועה, בדרך כלל שונא סיכון ומעוניין לא לחשוף את עצמו לתנודות. אינפלציה ל-30 שנה יכולה להיות סיכון משמעותי, לכן, כדאי לשים לב טוב, אם בנתח הצמוד, בטח אם אתם מגדילים אותו, אתם לא לוקחים את סיכון האינפלציה עליכם, בלי שתבינו עד הסוף את מהותו. בנוסף, אם אתם בוחרים בריבית קבועה צמודה, חשוב מאוד שתהיו ערים לכך שלמעשה עיקרון פיזור הסיכון שלכם נפגע, שכן אמנם בסיס ההצמדה של המסלול קבוע, המשכנתא כולה תהיה חשופה לאינפלציה, זאת, למשל, בניגוד למצב בו לקחתם חלק במסלול שאמנם בסיס הריבית משתנה, אך הוא לא צמוד למדד ולא תלוי בקצב האינפלציה.   

מסלול הריבית הצמודה הלא קבועה הוא המסלול היקר ביותר שמציעים הבנקים, כיוון שהם לוקחים על עצמם את כל הסיכונים למשך עשרות שנות חיי ההלוואה. בדרך כלל, בשל כך, הם גם ייטו לתת אותו לתקופות קצרות יותר מאשר את המסלולים המשתנים. אין בפועל כמעט בכלל הלוואות בריבית קבועה לטווחים הארוכים מאוד של תיק המשכנתאות 25-30 שנה. השילוב של משך ההלוואה הקצר יחסית, והריבית הגבוהה, יוצרים החזר חודשי גבוה, שיכול להוביל את הלווה למגבלה אחרת – והיא מגבלת גובה ההחזר מסך ההכנסה. אחת המגבלות הרגולטוריות שקיימות היא שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש (מגבלה פנימית של הבנקים) עד 40% (מגבלה קשיחה של הרגולטור) מההכנסה הפנויה של משק הבית, זאת על מנת שהלווים יוכלו לעמוד בהחזרים השוטפים, לצד המשך ניהול הצריכה השוטפת של משק הבית, מבלי שיקלעו לגירעון תזרימי. בחירה במסלול 100% ריבית קבועה, לא צמודה, מייצר החזר חודשי גבוה. משכנתא של מיליון שקלים, ל-18 שנה, בריבית קבועה לא צמודה של 5%, מייצרת החזר חודשי של 7,000 שקלים מידי חודש. בתמהיל של מסלולים, בהם אתם נוטלים על עצמיכם חלק מהסיכון ולפרוס את ההחזר לזמן ארוך יותר, ניתן להגיע להחזר נמוך משמעותית שלא מכביד על משק הבית.

אגב, במסגרת האישור העקרוני החדש שתקבלו מהבנקים, לאחר רפורמת השקיפות שנכנסה לתוקף בסוף אוגוסט, אחד מהסלים הקבועים שהבנקים יציגו בפניכם יהיה 100% בריבית קבועה לא צמודה. כך למעשה תוכלו להשוות בין הבנקים השונים, כמה יעלה לכם לקחת משכנתא בה הם מתמחרים עבורכם את כל הסיכונים, ואתם לא חשופים להם. יש ערך להשוואה של הסל הזה בין הבנקים, גם אם לא תקחו בפועל את המשכנתא ב-100% ריבית קבועה לא צמודה, כי הוא נותן אמדן על "התשלום המקסימלי" בכל אחד מהבנקים.

אחד החסרונות המשמעותיים של מסלול הריבית הקבועה הוא חוסר הגמישות שלו. חוסר הגמישות מובנה בתוך מסלול שבו אתם לא חשופים לשינויים לאורך השנים, והוא משחק לרעתכם אם הגעתם למצב שבו אתם אלו שרוצים לעשות את השינויים: למשל, למחזר את המשכנתא. שינויים במסלול הריבית הקבועה מלווים בדרך כלל בעלויות נלוות כמו קנסות פירעון ועמלות. כך, שאם בזמן תכנון המשכנתא יש לכם תוכניות לפרוע חלק בפירעון מוקדם, אין סיבה שתקחו חלק זה בריבית קבועה: גם שילמתם הרבה על סיכון שממילא אתם תפרעו אותו, וגם אתם חשופים לקנסות.   

בניית משכנתא נכונה היא עניין של ניהול סיכונים לטווח מאוד ארוך. כפי שהיה נדמה בעשור האחרון שהריבית לנצח תהיה נמוכה, כך נדמה גם בעשור הזה שהריבית תעלה ללא גבול. האמת היא תמיד באמצע: מי שרוצה לא להיות חשוף לאף סיכון, ישלם על כך, מי שמעוניין לקחת חלק מהסיכון, יזכה לתשלום מופחת, והשאלה הגדולה היא מה מתאים לכם. צריך לזכור גם שנכון היה הרבה יותר לקחת משכנתא ב-100% ריבית קבועה לא צמודה, כאשר זו ניתנה בשנים האחרונות בריבית של 2.5%. כיום, כאשר הריביות עולות, תרחיש אפשרי מאוד של משכנתא ב-100% ריבית קבועה לא צמודה היא תשלום גבוה כעת, ומיחזור בתוספת קנס בעתיד, כאשר המצב יתבהר ויתייצב, ויווצרו מסלולים אטרקטיביים יותר.