מי יסבול מהקשחת תנאי המשכנתא?

בנק ישראל מקשיח שוב את תנאי המשכנתאות - והפעם במשכנתאות בריבית משתנה. בהוראה שפירסם אתמול המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הוא דורש מהם להגדיל את ההפרשות שהם מבצעים עבור הלוואות שניתנות בריבית משתנה. חזקיהו מעריך כי בעקבות ההוראה תעלה הריבית הממוצעת על המשכנתאות ב-0.5%. מדובר בהוראה שמגיעה לאחר חודשים שבהם הריבית על המשכנתאות נמצאת בשפל. לפי מודל ההפרשות החדש, במקרים של מתן הלוואות בשיעור מימון של יותר מ-60% מערך הנכס, כששיעור ההלוואה שניתנה באפיק צמוד מדד בריבית משתנה הוא יותר מ-25% מסך המשכנתא שניתנה, הבנקים יידרשו להקצות הון עבור המשכנתא בשיעור של 100% מערכה של ההלוואה שניתנה בריבית משתנה. כיום הבנקים מחויבים בהקצאת הון עבור משכנתאות בשיעור של 35% או 75%, תלוי בסוג ההלוואה.

הגדלת ההקצאה של ההון עבור הבנקים אמורה להפוך את ההלוואה לפחות כדאית עבורם, והם אמורים לדרוש עבורה ריבית גבוהה יותר. כדי לא לפגוע באוכלוסיות חלשות, ההוראה תחול רק על הלוואות הגבוהות מ-800 אלף שקל, ולא תחול על הלוואות שניתנו לזכאים לדיור. המפקח על הבנקים מעריך כי ההוראה רלוונטית ל-15%-20% מההלוואות שניתנות כיום.

ההוראה תחול על המשכנתאות שיתנו הבנקים החל מהיום, ולא על הלוואות שניתנו רטרואקטיבית. לדברי המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, "החישוב המתימטי מראה שההוראה צריכה להעלות את הריבית על המשכנתאות ב-0.5%, זאת כמובן בתלות בשאלה כמה המערכת הבנקאית תספוג בשל התחרות, וכמה היא תגלגל על הלקוח".

"ההתפתחויות בשוק הדיור הובילו לגידול מתמשך בתיק האשראי לדיור, בעיקר בשיעור האשראי הניתן בריבית משתנה, ולעלייה בגובה ההלוואה הממוצעת. כתוצאה מכך, צפוי גידול בשיעור ההחזר החודשי של הלווים במצב של עליית ריבית. ההנחיות משקפות את הגידול בסיכון האשראי הגלום לתאגידים הבנקאיים בתיק זה", ציינו אתמול בבנק ישראל. "בכוונת בנק ישראל והפיקוח על הבנקים להמשיך לעקוב אחר הסיכון בענף, לבחון את הצורך בהמשך הצעדים שננקטו ובצורך בנקיטת אמצעים נוספים, ככל שיידרש".

"ההוראה מכוונת לאוכלוסייה ספציפית"

על פי נתוני בנק ישראל, 85% מההלוואות שניתנות כיום הן הלוואות בריבית משתנה. כ-50% מההלוואות שניתנות הן הלוואות צמודות פריים בריבית משתנה, כ-30% הן הלוואות צמודות מדד בריבית משתנה וכ-5% מההלוואות הניתנות הן הלוואות צמודות מט"ח בריבית משתנה.

החשש של בנק ישראל מפני ההלוואות בריבית משתנה הוא שכאשר תעלה ריבית בנק ישראל - ובהתאם תעלה ריבית הפריים אליה צמודות 50% מהמשכנתאות - או כשיעלה המדד, חוסכים רבים לא יוכלו לעמוד בהחזר החודשי, שיזנק בהתאם למנגנון הריבית המשתנה.

על פי נתוני בנק ישראל, כ-50% מההלוואות שניתנות הן בשיעור מינוף של יותר מ-60%. לפני כמה חודשים פירסם בנק ישראל הוראה הדורשת מהבנקים להגדיל את ההפרשות שהם מבצעים עבור הלוואות שניתנות בשיעור מימון של יותר מ-60% מערך הנכס (ראו מסגרת). עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי היקף המשכנתא הממוצעת הוא כ-600 אלף שקל, לאחר שבשנה שעברה הוא היה 510 אלף שקל בלבד.

"גם ההוראה הזאת, כמו ההוראות הקודמות, נועדה לטפל בצד הביקוש. היא מכוונת להשפיע רק על אוכלוסייה ספציפית ולא על כל השוק. מי שלוקח משכנתאות בריבית משתנה וחושב שהוא ישלם לנצח ריבית של 2% - לא עשה שיעורי בית כמו שצריך. אנחנו רק מקדימים עליית ריבית שתגיע בכל מקרה", ציין חזקיהו.

לדבריו, הצעד אמור גם לצנן את הביקוש למשכנתאות: "בשמונת החודשים הראשונים של 2010 נלקחו 31.3 מיליארד שקל משכנתאות. בכל 2009, שהיתה גם היא שנה של ביצועים גבוהים, נלקחו 34.4 מיליארד שקל".

חזקיהו ציין כי השיא בלקיחת משכנתאות היה ביוני, ובספטמבר היתה ירידה משמעותית של כ-30% ביחס ליוני, אולם לא ניתן לשייך ירידה זו לשינוי מגמה משום שספטמבר היה חודש של חגים ובו מספר ימי עבודה מצומצם.

לאחר שני צעדים שנועדו לייקר את המשכנתאות עבור הבנקים ולא הובילו להתייקרות המשכנתאות והורדת הביקושים - מדוע אתם נוקטים דווקא בצעד נוסף דומה לקודמים שנכשלו?

חזקיהו: "אני לא בהכרח מסכים שהצעדים נכשלו. אנחנו רואים בחודשים האחרונים ירידה מסוימת בביקוש למשכנתאות לדירות להשקעה, וחלקן ירד להערכתי מ-30% מהמשכנתאות לפני הצעדים ל-24% מהמשכנתאות כיום. חוץ מזה שמדובר בצעדי מקרו, צריך לזכור שזה צעד מניעתי. הוא לא נועד להיות צעד דרסטי כמו אלה שנוקטים בעת משבר. אנו רואים פעילות מסוימת ומנסים למתן אותה. לולא הצעדים שנקטנו המצב היה גרוע יותר".

בינתיים מחירי הדיור ממשיכים לעלות, והצעדים לא ממש עוזרים.

"בזה צריך לטפל גם דרך הביקוש וגם דרך ההיצע. יש עכשיו סביבת ריבית נמוכה והכסף זורם לשווקים. אם היה מדובר בגידול בביקוש מכוניות - היה ניתן לייבא עוד מכוניות. אבל כשמדובר בביקוש לדירות יש צורך בזמן כדי לענות על הביקוש - ובצעדים האלה אנחנו נותנים זמן. כמובן שבמקביל חייבים לעשות צעדים גם בצד ההיצע - צריך לקצר את תהליכי הבנייה ולהגדיל את היצע הקרקעות. המינהל וכל רשויות התכנון חייבים לעשות את הצעדים הנדרשים בצד שלהם".

למה אתם לא מחילים את ההוראה רטרואקטיבית?

"אין לנו טעם ורצון להכביד על אלה שכבר לקחו את המשכנתאות, אלא למתן את הביקוש למי שלא לקח, שאנשים יחשבו יותר לפני שהם לוקחים משכנתא".

מה בעצם הכי מטריד אותך בכל שוק המשכנתאות?

"כל הזמן אנחנו רואים התפתחות נוספת במינוף, עליית מחירים בדיור, מעבר אבסולוטי לאפיקי הריבית המשתנה, ובחלק מהמקרים העליות הן דו-ספרתיות. בכל תחום אני לא רגוע כשאני רואה עליות דו-ספרתיות. בכל תחום שיש בו עליות דו-ספרתיות אני מתחיל לשאול שאלות".

למעשה, ממבחני הלחץ שעשיתם בסקירת בנק ישראל האחרונה, גם אם הריבית תעלה בשיעור שאתם חושבים שהוא קיצוני - כל הבנקים יוכלו לעמוד בזה. אם אין חשש ליציבות הבנקים, מדוע אתם ממשיכים להתערב בשוק?

"למדנו מהמשבר האחרון שגם אם כל בנק הוא יציב בפני עצמו, יכולה להיות בעיה סיסטמית. כלומר, בעיית מקרו של המערכת. כרגע, גם אם לדעתנו יש בעיה כזו, לא ייגרם נזק לבנק כזה או אחר אם בסופו של דבר תהיה חדלות פירעון גבוהה יותר. כדי לשמור על יציבות כלל המערכת עדיף כעת לעשות צעדי מניעה, ולא לחכות למצב שבו יהיה לחץ על המערכת - כי זה כבר אזור מסוכן".

פורסם לראשונה ב- The Marker

נתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.