ירידה במחירי הדירות ? אל תבנו על זה...

יצליח או לא יצליח? יש רק איש אחד בישראל שעובד בניסיון לקרר את שוק הדירות הרותח של ישראל. קוראים לו סטנלי פישר והוא לא עובד בדיבורים והכרזות, אלא במעשים. מעשיו לא מוסיפים ולו יחידת דיור אחת בשוק, אלא מתמקדים בדיכוי ובצינון הבהלה לרכישת נדל"ן.

בשנה האחרונה פישר, נגיד בנק ישראל, עשה כמה דברים כדי לצנן את השוק, אך עד כה לא הצליח במשימתו. הוא העלה את הריבית במשק כמה פעמים, אך ריבית המשכנתא נותרה ברמתה הנמוכה ביותר בהיסטוריה של ישראל; הוא הקשיח את המגבלות על קבוצות רכישה - ועדיין מחירי הדירות המשיכו לעלות; הוא הגדיל את דרישות ההון העצמי מרוכשי הדירות, ואלו המשיכו לקנות ולקנות דירות; הוא ניסה לנתב את רוכשי הדירות למסלולי ריבית קבועה, ובכך הפחית את חשיפתם לשינויי ריבית בעתיד - אבל הרוכשים לא התרגשו והמשיכו להתעלם מהסיכון העתידי.  השבוע נמאס לו מהלווים, מהבנקים שנותנים אשראי ביד נדיבה ומהממשלה שרק מדברת על "רפורמת קרקעות" ולא עושה דבר. הוא קבע כלל שמייקר מיידית את ההלוואות בסכומים של 800 אלף שקל ויותר, בעיקר אם הלווים נוטלים נתח הגבוה מ-25% מההלוואה בריבית משתנה. כך מבטיח לעצמו הנגיד שהעלאות הריבית הבאות שלו לא ייקרו את ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות באופן דרמטי. פישר יודע היטב שהאש תופנה אליו במצב כזה, והלחץ שמופעל עליו להימנע מהעלאת ריבית יגיע לא רק מהיצואנים, אלא גם את מרוכשי הדירות - וכאן מדובר כבר בכל עם ישראל.

החשש של פישר בעניין בועת הנדל"ן שעלולה להתפתח או שמא כבר מתפתחת כאן, הוא ליציבות הבנקים. אין לו עניין לסדר לזוגות צעירים דירה נוחה וזולה. תשכחו מזה. כל מה שהוא רוצה הוא להבטיח את יציבות הבנקים ולמנוע מהם לייצר כאן בועת נדל"ן. פישר הוא האיש היחיד שפועל כרגע בניסיון לקרר את שוק הדירות גם משום שהוא חש שמדיניות הריבית הנמוכה שלו (בהשראת עמיתיו בבנקים המרכזיים האחרים בעולם) היא אחת הסיבות המרכזיות לניפוח המחירים בשוק הדירות.

מנצח על הריבית

פישר מכיר בקשר ההדוק שבין הכסף הזול שהוא מספק לבין הלהט של ישראלים לרכוש דירות - ראשונות, שניות ויותר מכך. הכסף הזול מסמם את הישראלים משני כיוונים: הוא מדכא את התיאבון שלהם להשקיע באפיקים סולידיים כמו מק"מ, פיקדונות או קרנות נאמנות שקליות - כי אין שם ריבית - ומנגד הוא מעודד רבים לקחת הלוואות משכנתא כדי לקנות נכסים. לכן, פישר מצמיד בחודשים האחרונים את ההודעה החודשית שלו על הריבית למשק לסקירה של מצב שוק הנדל"ן ומחירי הדירות.

הנגיד אינו מתעלם מהקשר הישיר בין שני הגורמים, אבל הוא גם מזכיר את הצד השני במשוואה: היצע הדירות. על הצד הזה אחראית הממשלה, ואם נוצרת כאן בועת נדל"ן - יש לה אחריות כבדה נוכח מדיניות רשלנית ביצירת היצע קרקעות שהולם את צורכי המשק. לפישר יש ארסנל שלם של כלים שיכולים לדכא את נוטלי המשכנתאות. אפשר להעלות ריביות, להטיל עוד מגבלות ולאסור כליל הלוואות בריבית משתנה. בסופו של דבר משהו מהכלים האלה יעבוד ויעצור את הדהרה של השוק והמחירים. ככל שהוא ישתמש ביותר כלים, כך תתגלה אוזלת ידה של הממשלה בטיפול בשוק הנדל"ן.

לפישר יש כלים מיידיים שיכולים לצנן את השוק ואילו לממשלה יש כלים קצרי טווח וארוכי טווח. ניתן היה לצפות שהממשלה תשלים את צעדי הנגיד ותפעל להגדלת ההיצע, אלא שעד כה היא נכשלה בכך. תחת זאת, נבחנים במשרדי האוצר צעדים מיידיים בתחום המיסוי שיעשו בדיוק את מה שהנגיד עושה: יצננו את הביקוש. כך, במקום שנראה צד אחד שמטפל בביקוש וצד שני שמטפל בהיצע, נקבל שני מקבלי החלטות שמטפלים רק בביקוש. זהו מתכון לעיוותים בניהול שוק הנדל"ן בישראל.

הממשלה צריכה לעסוק לא בדיכוי הביקושים, אלא בעידוד ותמרוץ בנייה ויצירת אזורי מגורים אטרקטיביים מחוץ לגוש דן. זה כולל כמובן מכירת והפשרת קרקעות, אבל גם טיפול בהיבטים נוספים כמו תחבורה, תשתיות, מערכות חינוך ובריאות טובות, תעסוקה ומוקדי בילוי ותרבות. בנק ישראל נמנע בעקביות מלהגדיר את שוק הנדל"ן כבועתי, על אף שבשוק יש כמה אלמנטים שבהחלט מעלים את החשש שיש כאן בועה. ההימענות של הבנק המרכזי מהגדרת השוק כבועה, לצד הפעלתנות בהטלת מגבלות שונות על השוק, היא רק עניין של סגנון. הנגיד יודע שדבריו נשתים בצמא ואם הוא יקרא לילד בשמו זה עלול לזעזע את המערכת, והרי מטרת הצעדים שלו היא למנוע זעזועים.

שוק לא משוכלל

איך יודעים שהשוק נגוע בעיוותים שיכולים לייצר כאן בועה? הולכים לספרי הכלכלה העוסקים בביקוש והיצע ומגלים את הדברים הבאים:

בכל המודלים של ביקוש והיצע, נקודת המוצא היא שמדובר ב"שוק משוכלל" - משמע, שוק שיש בו מוכרים רבים וקונים רבים, ושלא מתקיימים בו הסדרים כמו קרטל, מונופול או חרם צרכנים. שוק הדירות בישראל קרוב להגדרה של שוק משוכלל שכן יש בו שחקנים רבים, למעט בתחום אחד: הקרקע. המדינה שולטת במרבית הקרקעות ויש לה מעמד מונופוליסטי בתכנון שוק הנדל"ן ובקביעת מכסת הקרקעות שעומדת למכירה בזמן נתון. לכן, שוק הדירות הוא שוק משוכלל, אבל שוק הקרקעות - שעליו בנוי שוק הדירות - אינו שוק משוכלל.

למה הדבר דומה? לכך ששוק הקפה יהיה תחרותי ופתוח, אבל שוק הסוכר יישלט על ידי הממשלה שתקבע את המכסות למכירתו. במצב כזה, המרכיב הממשלתי בהיצע ובמחיר של המוצר המוגמר המכונה "כוס קפה עם שניים סוכר" הוא קריטי. העיוות הזה מכתיב גם עיוותים אחרים. על פי המודל של ביקוש והיצע, ככל שמחירו של מוצר גבוה יותר כך הביקוש אליו יורד. זה לא המצב בשוק הדירות הישראלי.

מחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בכ-30% ובכל זאת רמת הביקושים אינה יורדת. ההסבר הכלכלי לכך הוא שמחירי הדירות לבדם אינם הרכיב היחיד שמכתיב את רמת הביקושים, אלא גם מחיר ההון - הריבית. הכסף הזול משחק תפקיד מרכזי בהסתכלות של הלווים על כלל מרכיבי העסקה וגורם לביקושים גדולים לדירות.

השילוב של מחירים שעולים בהתמדה ובקצב מהיר על רקע ריבית נמוכה, מייצר אצל הרוכשים תחושה שזהו מצב של קבע כל עוד לא חל שינוי מהותי במחיר הכסף. יש לזכור שבשנתיים האחרונות לא חל שינוי מהותי בשכר הממוצע במשק, כך שמספר המשכורות הדרוש לרכישת זירה זינק בחדות. על פי המודל של ביקוש והיצע, ככל שמחירו של מוצר גבוה יותר כך ההיצע של היצרנים (בעלי הנכסים) צריך להיות גבוה יותר. כאן הבעיה ברורה יותר. המדינה כאמור אינה מגדילה את היצע הקרקעות ולמעשה בכל העשור האחרון היא סיפקה הרבה פחות קרקעות מכפי שהשוק דרש. גם חברות הבנייה שמחזיקות בצבר קרקעות אחראיות לעליית המחירים, משום שהן לא מעוניינות להציף את השוק בדירות ולהפיל את מחירן.

כך יוצא שלמעט רוכשי הדירות, איש בישראל אינו רוצה בירידת מחירי הדירות - לא הממשלה שנהנית מתקבולי מסים גדולים (ומיצירת תחושת עושר בקרב בעלי הנכסים), לא הקבלנים שמצליחים להגדיל את המרווחים שלהם בשוק עולה ולא בעלי הנכסים כמובן. אפילו בנק ישראל לא רוצה לראות כאן ירידה במחירי הדירות, שמא הדבר יפגע בביטחונות שבידי הבנקים. במקרה הטוב, הגורמים האלה מעוניינים בהאטת קצב עליית מחירי הדירות, אבל לא בירידת מחירים. לכן, הם עושים מעט.

אל לנו לצפות לירידה חדה במחירי הדירות. אם זה יקרה, זה יהיה רק הודות לשינוי דרמטי במדיניות הממשלתית, או חלילה במצב של מיתון כבד וממושך.

פורסם לראשונה ב-The Marker