לוגו רשות ניירות ערך
רשות ניירות ערך
05/02/2023
שאלה:
תאגיד הפועל בתחום נדל"ן להשקעה מפרסם בתשקיף או בדיווח עתי גילוי אודות פעילות זו בהתאם להצעה לתיקון תקנות ניירות ערך לעיגון "הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה" (להלן - "ההצעה"). גילוי זה כולל, בין היתר, נתונים אודות מדד ה-FFO (Funds from Operations) על פי ההגדרה ואופן התחשיב המפורטים בהצעה (להלן – "FFO לפי גישת הרשות"). התאגיד מפרסם במקביל לכך גם גילוי בתחשיב שונה המבוסס על גישת הנהלת התאגיד (להלן – "FFO לפי גישת ההנהלה") (ראה השו"ת הקודם 105.28).
1. האם דיווחים אחרים של התאגיד, כדוגמת מצגות למשקיעים, שכוללים גילוי אודות FFO לפי גישת ההנהלה מצריכים גילוי גם אודות FFO לפי גישת הרשות?
2. האם FFO לפי גישת הרשות, כפי שמוגדר בהצעה מאפשר ביצוע התאמות (נטרול) בגין: (א) הוצאות מימון בגין הצמדה למדד; (ב) הפקדות ומשיכות פיקדונות בבתי דיור מוגן (ככל שרלוונטי).
תשובה:
כן. לעמדת סגל הרשות ככל שהתאגיד מפרסם דיווח כדוגמת מצגת למשקיעים הכולל גילוי אודות ה- FFO לפי גישת ההנהלה, על התאגיד לפרסם תחילה באותו דיווח את מדד ה-FFO לפי גישת הרשות וכן פירוט של ההתאמות שביצע התאגיד בין FFO לפי גישת הרשות לבין FFO לפי גישת ההנהלה. העדר הכללה של ה- FFO לפי גישת הרשות בנסיבות אלו אינו עולה בקנה אחד עם עמדת סגל הרשות בדבר החובה לכלול במסגרת זו מידע מאוזן. ר' לעניין זה שו"ת 104-9.
לא. בקשר עם התאמה של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד – לעמדת סגל הרשות תאגיד שלווה חוב בריבית שקלית לא צמודה למעשה מגייס חוב בריבית גבוהה יותר ביחס לתאגיד שבחר בחלופת גיוס חוב צמוד מדד, פער המשקף את ציפיות האינפלציה. לפיכך, נטרול הוצאות הצמדה במדד ה-FFO אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת ה-FFO לפי גישת הרשות ועלול לפגוע ביכולת ההשוואה בין תאגידים שבחרו בחלופות מימון שונות כאמור. בקשר להתאמה של הפקדות ומשיכות פיקדונות בבתי דיור מוגן: ביחס לפיקדונות הניתנים לחילוט, ניתן למעשה לראות בהם כהכנסות מראש בגין שירותי דיור שיסופקו לדיירים במועד עתידי ביחס לפיקדונות שאינם ניתנים לחילוט, כלל לא מדובר במרכיב שיוכר בעתיד כהכנסה בדוחות התאגיד. לכן לעמדת סגל הרשות הכללתם בחישוב ה- FFO אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת FFO לפי גישת הרשות בהתאם להצעה.
