רשות ניירות ערך: תאגידים מדווחים נדרשים לכלול את המידע למשקיעים גם ללא ניטרול הוצאות מימון בגין הצמדה

תאגידים מדווחים שפועלים בתחום הנדל"ן להשקעה המפרסמים נתוני FFO  - נדרשים לכלול את המידע למשקיעים גם ללא נטרול של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד.

תאגידים שפועלים בתחום הדיור המוגן  - נדרשים לכלול את המידע גם ללא התאמות בגין הפקדות ומשיכות פיקדונות בבתי דיור מוגן. 

תאגידים מדווחים רשאים לכלול התאמות ביחס למדד ה-FFO לפי גישת ההנהלה, כמידע נוסף לצד FFO לפי גישת הרשות. 

מחלקת תאגידים מפרסמת (5.2.2023) הבהרה באשר לגילוי הניתן על ידי התאגידים המדווחים אשר פועלים בתחום הנדל"ן להשקעה בקשר לנתוני FFO (Funds from Operations). נתונים אלו מהווים מדד מרכזי להערכת ולחיזוי ביצועים של התאגידים, המוצגים בדוחות התקופתיים, הרבעוניים, מצגות ובדיווחים נוספים.

עמדה זו גובשה על ידי סגל הרשות לאחר בחינת הסטנדרטים הנהוגים וניתוח דיווחי התאגידים. במסגרת עבודת המטה שביצע סגל הרשות בנושא דיווחי ה – FFO, נבחנה ההשפעה האפשרית של התאמות מסוימות שמיישמות החברות לנתוני ה-FFO על נאותות הצגת המידע למשקיעים – נטרול הוצאות מימון בגין הצמדה למדד מה-FFO והכללת הפיקדונות שמפקידים דיירים בבתי דיור מוגן (נטו ממשיכות) ב-FFO. לגבי הנושא הראשון – נטרול הוצאות ההצמדה - עניין זה קיבל משנה תוקף נוכח הסביבה האינפלציונית שאפיינה את שנת 2022.

העמדה קובעת כי אם תאגיד הפועל בתחום נדל"ן להשקעה מפרסם נתוני FFO בתשקיף או בדיווח עתי או בדיווח אחר, כדוגמת מצגות למשקיעים, עליו לפרסם תחילה באותו דיווח את מדד ה-FFO לפי גישת הרשות (ללא ההתאמות המתוארות לעיל). כמו כן, על התאגיד לפרט את ההתאמות שביצע בין FFO לפי גישת הרשות לבין FFO לפי גישת ההנהלה.

במסגרת הפרסום, סגל הרשות הסביר את הנימוקים לכך שבמסגרת FFO המוצג לפי גישת הרשות אין לבצע את ההתאמות המתוארות לעיל.

ביחס לביצוע התאמות של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד - על פי עמדת הסגל, תאגיד שלווה חוב בריבית שקלית לא צמודה למעשה מגייס חוב בריבית גבוהה יותר ביחס לתאגיד שבחר בחלופת גיוס חוב צמוד מדד, פער המשקף את ציפיות האינפלציה. לפיכך, נטרול הוצאות הצמדה במדד ה-FFO אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת ה-FFO לפי גישת הרשות ועלול לפגוע ביכולת ההשוואה בין תאגידים שבחרו בחלופות מימון שונות כאמור. 

ביחס לביצוע התאמות של הפקדות ומשיכות פיקדונות בבתי דיור מוגן – לעמדת הסגל פיקדונות הניתנים לחילוט הינם למעשה הכנסות מראש בגין שירותי דיור שיסופקו לדיירים במועד עתידי ואילו פיקדונות שאינם ניתנים לחילוט, כלל אינם מרכיב שיוכר בעתיד כהכנסה בדוחות התאגיד.

עמדת הסגל - שאלה 105.28א (בהמשך לשו"ת 105.28) – מפורסמת כאן.