דודו זבידה, מנכ"ל מבנה נדל"ן: "חווים שיפר משמעותי בשיעורי התפוסה, עם עליית דמי השכירות הריאלית"

ה-NOI מנכסים זהים בישראל בשנת 2022 עלה בכ-11% לכ-681 מיליון שקל וברבעון הרביעי עלה בכ-13% לכ-178 מיליון שקל - הודות לעלייה החדה בשיעורי התפוסה, עלייה בדמי השכירות הריאליים, השפעת עליית המדד וקיטון בהוצאות תפעול הנכסים.

ה-FFO מנכסים מניבים בשנת 2022 עלה בכ-18% לכ-544 מיליון שקל וברבעון עלה בכ-20% לכ-148 מיליון שקל; החברה קבעה תחזית FFO מנכסים מניבים לשנת 2023 בטווח של 550-570 מיליון שקל.

הרווח הנקי לבעלי המניות בשנת 2022 עלה בכ-36% לשיא של כ-1.28 מיליארד שקל – בתמיכת עליית שווי נדל"ן להשקעה בסכום של כ-1.3 מיליארד שקל בגין שיפור בשיעורי התפוסה, עלייה במדד, עלייה בדמי השכירות הריאליים, ירידה בשיעור ההיוון  ועליית שווי קרקעות.

החברה ממשיכה להציג עלייה משמעותית בשיעור התפוסה של הנכסים בישראל לכ-94.5%, בהשוואה לכ-93% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-90.6% בסוף שנת 2020.

ההון העצמי חצה לראשונה את רף ה-8 מיליארד והסתכם בכ-8.03 מיליארד שקל – גידול של כ-1.13 מיליארד שקל בשנת 2022, זאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של כ-255 מיליון שקל באותה התקופה.

בתחום הייזום - מקימה החברה 7 פרויקטים הצפויים להניב תוספת NOI של 199-213 מיליון שקל כבר בטווח הקצר. בנוסף, צפויה החברה להכיר ברווח גולמי שטרם הוכר בסך של כ-530 מיליון שקל בגין 4 פרויקטים למגורים הנמצאים בימים אלה בביצוע ושיווק.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-92 מיליון שקל; בנוסף, החליט דירקטוריון החברה על מדיניות חלוקת דיבידנד לשנת 2023 לפיה תחלק החברה דיבידנד בסך של כ-260 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מסך ה-FFO השנתי של החברה.

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו מסכמים את שנת 2022 עם תוצאות שיא של כל הזמנים ברווח הנקי שהסתכם בכ-1.3 מיליארד שקל, בתמיכת העלייה החדה בשווי נדל"ן להשקעה. בנוסף, אנו מציגים שיפור משמעותי בפרמטרים התפעוליים עם גידול של כ-11% ב-NOI מנכסים זהים בישראל ועלייה של כ-18% ב-FFO מנכסים מניבים, בתמיכת השיפור המשמעותי בשיעורי התפוסה, עליית דמי השכירות הריאלית, עליית המדד ופעולות שנקטנו לצמצום ההוצאות לתפעול הנכסים. בהתאם לכך, אנו מרגישים ביטחון להעלות את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2023 לטווח של 550-570 מיליון שקל.

אנו ממשיכים בפיתוח זרוע הייזום של החברה – בטווח הקצר, ישנם 7 פרויקטים הנמצאים כיום בשלבי ביצוע ובהיקף של כ-150 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI של כ-200 מיליון שקל, תחת הנחות שמרניות בדמי השכירות, לצד רווח גולמי שטרם הוכר ממכירת דירות בסך של כחצי מיליארד שקל. בטווח הבינוני-ארוך, ישנם עוד 12 פרויקטים הנמצאים כיום בשלבי תכנון שונים הצפויים להוסיף לקבוצה כחצי מיליון מ"ר שטח בנוי. 

במהלך 3 השנים האחרונות, מאז השלמת המיזוג בין מבני תעשיה לכלכלית ירושלים בשנת 2019, הצגנו שיפור חסר תקדים בתוצאות הכספיות עם גידול של כ-2.5 מיליארד שקל בהון העצמי, כך שהיום חצינו לראשונה את רף ה-8 מיליארד שקל הון עצמי, תוך חלוקת דיבידנדים בסכום מצטבר של כ-550 מיליון שקל. בנוסף, באותה תקופה הצגנו גידול חד של כ-37% ב-FFO. אנו מאמינים שגם בשנים הבאות נוכל לשמר את המגמה החיובית ולהמשיך להשיא ערך לבעלי מניותינו. 

ובנימה אישית,  מחר אסיים את תפקידי כמנכ"ל קבוצת מבנה, וזאת לאחר כמעט עשור מאז כניסתי לתפקיד. תקופה במהלכה יצאנו בהצלחה ממשבר פיננסי קשה, פעלנו להקטנת רמת מינוף והפכנו לחברה בריאה פיננסית. בתוך תהליך מורכב זה, צמצמנו את הפעילויות בחו"ל, מיזגנו את החברות מבני תעשיה וכלכלית ירושלים, ובשנתיים האחרונות עברו לרכישת נכסים בהיקף של מיליארדי שקלים, תוך שיפור כל הפרמטרים התפעוליים. וכיום, בגאווה גדולה, אנו מציגים תוצאות שיא של כל הזמנים".

חברת מבנה נדל"ן (כ.ד), בניהולו של דודו זבידה, דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2022, המלמדות על תוצאות שיא ברווחים ובפרמטרים התפעוליים - צמיחה דו-ספרתית ב-NOI מנכסים זהים בישראל, עלייה דו-ספרתית ב-FFO מנכסים מניבים, שיפור משמעותי בשיעורי התפוסה ומציגה רווחי שיא. כמו כן, פרסמה החברה תחזיות לשנת 2023 עם צפי לשיפור נוסף בתוצאות.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל בשנת 2022 צמח בכ-11% לכ-681 מיליון שקל, בהשוואה לכ-613 מיליון שקל בשנת 2021. הצמיחה נבעה בעיקר מהשיפור בשיעורי התפוסה, מעליית דמי השכירות, מגידול בהכנסות בגין עליית המדד בסך של כ-34 מיליון שקל, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים בסך של כ-20 מיליון שקל, ומכך שבשנת 2021 הכירה החברה בהקלות לשוכרים בגין משבר הקורונה בסך של כ-12 מיליון שקל.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים בשנת 2022 עלה בכ-10% לכ-760 מיליון שקל, בהשוואה לכ-691 מיליון שקל בשנת 2021. העלייה נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומהנבה של נכסים חדשים שנרכשו בסך של כ-28 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה ב-NOI מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, גרמניה, הולנד וסרביה, וכן מירידה של כ-14 מיליון שקל בהכנסות הנכס באוקראינה. בתוך כך, קבעה החברה תחזית NOI כולל לשנת 2023 בטווח של 790-810 מיליון שקל.

ה-FFO מנכסים מניבים בשנת 2022 עלה בכ-18% לכ-544 מיליון שקל, בהשוואה לכ-460 מיליון שקל בשנת 2021. הגידול ב-FFO מיוחס לגידול האמור ב-NOI, לצד חיסכון בהוצאות הריבית, נטו בגין מחזורי חוב ומירידה במיסים השוטפים כתוצאה מעליית המדד. בתוך כך, קבעה החברה תחזית FFO מנכסים מניבים לשנת 2023 בטווח של 550-570 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות בשנת 2022 עלה בכ-36% לשיא של כ-1.28 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-942 מיליון שקל בשנת 2021. העלייה החדה ברווח נבעה בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ-1.35 מיליארד שקל, בעוד שבשנת 2021 הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-756 מיליון שקל, כתוצאה מעליית שווי קרקעות, מעלייה בדמי השכירות הריאליים, משיפור בשיעורי התפוסה, מירידה בשיעורי ההיוון, מעליית שווי של פרויקט הסוללים בגין עליית דמי השכירות הצפויים ומהורדת שיעור ההיוון, וזאת על אף הכרה בירידת ערך בסך של כ-64 מיליון שקל כתוצאה משערוך הנכס באוקראינה. מנגד, בשנת 2022 נרשמה עלייה בהוצאות המימון בעיקר בגין עליית המדד.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון הרביעי של שנת 2022 צמח בכ-13% לכ-178 מיליון שקל, בהשוואה לכ-157 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2021. הצמיחה נבעה בעיקר מהשיפור החד בשיעורי התפוסה לכ-94.5% לעומת כ-93% בסוף שנת 2021, מגידול בהכנסות בגין עליית המדד, מעליית דמי השכירות ומקיטון בהוצאות תפעול הנכסים.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הרביעי של שנת 2022 עלה בכ-15% לכ-200 מיליון שקל, בהשוואה לכ-174 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2021. העלייה נבעה בעיקר מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל .

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון הרביעי של שנת 2022 עלה בכ-20% לכ-148 מיליון שקל, בהשוואה לכ-123 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2021. 

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי של שנת 2022 הסתכם בכ-301 מיליון שקל, בהשוואה לכ-331 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2021, והושפע בעיקר מכך שברבעון המקביל 2021 הכירה החברה בעליית שווי נדל"ן להשקעה בסכום גבוה יותר.

ההון העצמי חצה לראשונה את רף ה-8 מיליארד והסתכם בכ-8.03 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-6.89 מיליארד שקל בסוף שנת 2021 – גידול של כ-1.13 מיליארד שקל בהון העצמי במהלך שנת 2022, וזאת אף לאחר על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-255 מיליון שקל באותה תקופה.

שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף שנת 2022 ירד לכ-6.95%, בהשוואה לכ-7.05% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-7.28% בסוף שנת 2020.

עלייה מתמשכת בשיעור התפוסה בנכסים בישראל - בסוף שנת 2022 שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עלה לכ-94.5%, בהשוואה לכ-93% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-90.6% בסוף שנת 2020.

התקדמות הקמת מתקנים סולאריים על גגות הנכסים - נכון למועד פרסום הדוח, לחברה 294 מתקנים סולאריים מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-95%. להערכת החברה, המתקנים הסולאריים צפויים להניב בשנה כ-26 מיליון שקל (חלק החברה בהפעלה מלאה), בעוד שכיום המתקנים הסולאריים מניבים כ-10 מיליון שקל בשנה – קרי, צפויה תוספת הכנסה שנתית של כ-16 מיליון שקל (בהפעלה מלאה).

נכס מניב באוקראינה - לחברה נכס מניב בקייב שבאוקראינה בשטח של כ-45 אלף מ"ר. בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, שיערכה החברה את הנכס והכירה בירידת ערך בסך של כ-64 מיליון שקל כך שוויו בספרים עומד כעת על כ-240 מיליון שקל. כמו כן, עם התפרצות המלחמה החברה הפסיקה לגבות דמי שכירות מלאים בגין הנכס אך במחצית השנייה של 2022 החלה החברה לגבות שכר דירה חלקי.

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.33 מיליארד שקל. 

ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 7 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-158 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 199-213 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט שדרות ההשכלה בת"א (פרויקט 'הסוללים') בשטח בנוי של כ-68 אלף מ"ר משרדים עם NOI שנתי צפוי באכלוס מלא בטווח של 109-117 מיליון שקל, וכן פרויקט נוסף בהרצליה הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא של מגורים ומשרדים בטווח של 35-39 מיליון שקל. יצוין, כי במהלך הרבעון הרביעי של 2022 סיימה החברה את הקמת שני הפרויקטים בחולון ובקריית גת הצפויים להניב לחברה NOI שנתי בתפוסה מלאה בטווח של 11-13 מיליון שקל.

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר - נכון למועד פרסום הדוחות, החברה מבצעת ומשווקת 4 פרויקטים עם 574 יחידות דיור, מתוכן בוצעו הרשמות ונמכרו 129 יחידות דיור. החברה צפויה להכיר ברווח יזמי בסך של כ-530 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 12 פרויקטים בשלבי תכנון שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר הפרויקטים במצרפי צפויים למנות כ-526 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-684 מיליון שקל. הבולט שבהם הינו פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א, כאשר בחודש הנוכחי צפוי שלב הדיון בהתנגדויות.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ-92 מיליון שקל בגין שנת 2022, כך שסך הדיבידנד לשנת 2022 הסתכם בכ-272 מיליון שקל, וזאת מעל לתחזית המדיניות המקורית לחלוקת הדיבידנד לשנת 2022 לפיה תחלק החברה דיבידנד בסך של כ-240 מיליון שקל ולא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.

בנוסף, במקביל לפרסום הדוחות, החליט דירקטוריון החברה על מדיניות חלוקת דיבידנד לשנת 2023 בסכום כולל של 260 מיליון שקל אך לא יותר מ -50% מסך ה FFO- השנתי של החברה. 

בחודש פברואר 2023, חילקה חברת הבת דרבן (100%) כדיבידנד בעין את יתרת מניות החברה הרדומות שהוחזקו על ידה  המהוות כ-4% מההון, בהתבסס על שווי המניות במועד החלוקה. לאחר החלוקה דרבן לא מחזיקה עוד במניות החברה וכך לא נותרו עוד מניות רדומות-בת.

בחודש פברואר 2023, הנפיקה החברה אגרות חוב, בדרך של הרחבת סדרה כה', בסך של כ-1.04 מיליארד שקל בריבית אפקטיבית שנתית של כ-2.77% צמוד מדד במח"מ של כ-7 שנים. מנגד, ביצעה החברה ביוזמתה פדיון מוקדם מלא של אגרות החוב סדרות (טו' ו-יח') בהיקף כולל של כ-650 מיליון שקל, כך שהיתרה בין הגיוס לפדיון מוקדם תשמש את החברה לצורך מימון פעילותה השוטפת.

בחודש אוקטובר 2022, דיווחה החברה על התקדמות בהליך אישור התכנית להקמת פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א, הממוקם ממערב לשכונת בצרון ובפינת הרחובות יגאל אלון-עמינדב. החברה עמדה בכל תנאי ההפקדה והודיעה כי התכנית פורסמה להפקדה. על פי התכנית שאושרה בוועדה המקומית יוקמו על הקרקע: בניין מגורים בן 47 קומות עם זכויות לבניה של כ-400 יחידות דיור, שני בנייני תעסוקה בני 47 קומות עם זכויות לבנייה של כ-125 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה ומבנה תעסוקה לשימור - "המשביר המרכזי". יצוין, כי אישור התכנית הינו בסמכות הועדה המקומית ובכפוף לאישורן של רשויות התכנון המוסמכות, וכן שלב הדיון בהתנגדויות יתקיים במהלך החודש הנוכחי.

בחודש אוקטובר 2022, שותפות בבעלות מלאה של החברה (100%) המחזיקה בכ-45% מחברה המחזיקה בנכס בפלורידה, חתמה על הסכם למכירת מלוא הזכויות בנכס בתמורה לכ-116 מיליון שקל. הרווח לפני מס הצפוי מהמכירה יעמוד על כ-9.6 מיליון שקל והתזרים יעמוד על כ-125 מיליון שקל.

לגרף מבנה לחצו כאן