סיימון צ׳ין, צילום: עידן כנפי
מורן שקד
04/05/2023
"לא יהיה קל לעשות כסף מנדל"ן כמו שזה היה בעשר השנים האחרונות. עכשיו, צריך שוב לעבוד עבור הכסף שלך, איכשהו. אתה באמת צריך לחשוב על איכות, מיקום וכל יתר הקריטריונים" - הציטוט הזה, אשר ניתן מפיו של משקיע נדל"ן אמריקאי ומופיע בפתח מחקר מקיף שבוצע על ידי מכון המחקר האמריקאי ULI (Urban Land institute) בשיתוף פירמת רואי החשבון PwC, מסכם בכמה מילים פשוטות את הדברים שעורכי המחקר ניסחו במילותיהם: "למרות שיש תקווה לחידוש פעילות ההשקעות בנדל"ן יותר מאוחר השנה לאחר התייצבות שיעורי הריבית שעלתה בשנה האחרונה - הנרטיב הבסיסי של שוק הנדל"ן בשנת 2023 הוא זהירות... מיקומו של הנדל"ן כאפיק השקעה אטרקטיבי לעומת אחרים כבר אינו מובטח". המחקר המקיף, שמתפרסם מדי שנה מזה שני עשורים ומתמקד במגמות העתידיות של שוק הנדל"ן, הוצג הבוקר בפני משתתפי כנס הנדל"ן הגלובלי של פירמת עורכי הדין DLA Piper.
לפי המחקר, עיקר החשש מעתיד שוק הנדל"ן בשנה הקרובה נובע משיעורי האינפלציה הגבוהה, עליות הריבית התכופות אשר מייקרות את האשראי ותחזיות לא מעודדות באשר לשיעור הצמיחה הגלובלית. עורכי המחקר מדגימים את ההאטה בשוק הנדל"ן העולמי באמצעות הנתון הבא: בעוד שבשנת 2021 הושקעו 1.4 טריליון דולר בסך היקף ההשקעות העולמי בנדל"ן – נתון המהווה שיא של 15 שנה; בשנת 2022 שנפתחה ברוח אופטימית, כבר החלה הירידה, והושקעו 1.1 טריליון דולר 'בלבד'. מכאן טוענים החוקרים: "מיקומו של הנדל"ן כאפיק השקעה אטרקטיבי לעומת אחרים כבר אינו מובטח". המחקר הוצג על ידי סיימון צ'ין, סגן נשיא למחקר וייעוץ במכון ULI במסגרת כנס הנדל"ן הגלובלי שערכה פירמת עורכי הדין הבינלאומית DLA Piper בישראל.
מרבית המשתתפים במחקר הסכימו כי הכלכלה העולמית עומדת לחוות מחזוריות בצורת U ולכן חלק מהמשקיעים בשוק הנדל"ן יקפיאו בעת הנוכחית תוכניות התרחבות. "ללא ספק, המכשול העיקרי בפני סגירת עסקאות השנה הוא המשך אי הוודאות באשר לקצב העלאות הריבית ובאשר לצפי התייצבות שווי הנכסים. פער התמחור הכולל מתואר כעת כ'מלחמה מזויפת' בין קונים למוכרים ואין הסכמה מתי פער זה ייסגר". לדברי אחד ממשקיעי הפרייבט אקוויטי הגלובליים שהשתתפו במחקר, "אנחנו במרחק של מספר רבעונים משוק נדל"ן שמתפקד באופן מלא".
באשר לטווח הרחוק יותר מתייחס המחקר לאטרקטיביות של הסקטורים המובילים בשוק הנדל"ן ומתאר את המגמות המובילות בכל אחד מהם. ראשית, בשוק המשרדים יש עדיין אי וודאות רבה באשר למידה שבה מעסיקים ועובדים ישתמשו בחללי משרדים, וזאת למרות שכבר חלפו שלוש שנים מאז פרוץ מגפת הקורונה. "למרות ששוק המשרדים קרוב לוודאי יוותר משענת עיקרית לרוב המשקיעים המוסדיים, אין קונצנזוס באשר לשאלה מתי תתייצב רמת הביקוש לחללי משרדים בעולם של עבודה היברידית. עם זאת, יש תחושה חזקה שסקטור זה יחווה 'הפרעה' דומה לזו שחווה שוק הקמעונאות במעבר לקניות באינטרנט. "משרדים זה הקמעונאות החדשה", ציין אחד המשקיעים הגלובליים בהתייחסו לאופן שבו אנשים צורכים ועובדים משפיע על שוק הנדל"ן.
הסקטור השני הוא סקטור הלוגיסטיקה, דהיינו בעיקר מרכזי אחסון והפצה. "כבר זמן רב שסקטור הלוגיסטיקה הוא אחד המרוויחים העיקריים בשוק הנדל"ן מחדשנות טכנולוגית (בשל המעבר לרכישות מקוונות), אבל צמיחת הסקטור מבוססת אף היא על דינמיקות ביקוש והיצע בסיסיות וזו אחת הסיבות מדוע רמות התפוסה קרובות או מצויות כבר בשיאן בצפון אמריקה, אירופה ואסיה-פסיפיק", מצוין במחקר. "רוב הנשאלים מאמינים כי סקטור הלוגיסטיקה נותר סיפור של צמיחה מבנית, והיא מבוססת לא רק על מגמות המסחר האלקטרוני". אחד ממנהלי ההשקעות צוטט במחקר באומרו כי הביקוש למרכזי לוגיסטיקה אורבניים מודרניים יגדל יותר מהכיוון של עסקים קטנים-בינוניים לעומת עסקים גדולים עד ענקיים.
הסקטור השלישי הוא קמעונאות. כאן נטען במחקר כי " למרות ההאטה הכלכלית, הסקטור מראה סימנים מעודדים של חזרה לחיים. מנהלי השקעות הדגישו כי הם חווים ביצועים תפעוליים חזקים בפורטפוליו נכסי הקמעונאות שלהם בארה"ב ובאירופה, ולא רק בתתי-סקטור של חנויות נוחות ומכולות. מרכזי קניות מסוימים מציגים ביצועים טובים. לא כל מרכז קניות יצליח. יהיו מנצחים ומפסידים, אבל יש תקווה ששנים רבות של מהפך מבני בתת-סקטור זה כבר מתומחרות, ומרכזי הקניות הגדולים יהיו בשלים להשקעות מוסדיות כאשר שוק ההשקעות בנדל"ן יתאושש". הסקטור הרביעי והאחרון אליו מתייחס המחקר הוא נדל"ן למגורים. "מחסור בדיור בר השגה הוא עדיין בעיה קשה ברוב השווקים המערביים, ועדיין לא נראה שיש מנוחה באופק".
שוק הנדל"ן משתנה, נאמר במחקר, וחמשת הקטליזטורים שיניעו את השוק במהלך 20 השנה הבאות הם, לפי סדר יורד: השקעות אחראיות (ESG, שמירה על הסביבה, צדק חברתי וממשל תאגידי); שינויי אקלים; שינויים בדרישות הלקוחות; חדשנות טכנולוגית ו-הצורך להקטין את פליטות הפחמן. לפי המחקר, ESG, ישפיע מהותית על השינויים המבניים בשוק הנדל"ן במהלך 20 השנים הבאות. מעל 90% מהנשאלים במחקר השיבו כי ניהול עסק בעל אחריות סביבתית וחברתית הוא חשוב כדי להצלחת הטרנספורמציה. "המיקוד ב-20 השנים הבאות יהיה על האופן שבו תעשיית הנדל"ן פועלת ותורמת כדי שהצורך בנכסיה יובן על ידי אנשים מחוץ לתעשייה. חשיבות התרומה שנייצר לפריון ולבריאות של החברה ככללותה - זהו האתגר וזוהי תהיה התוצאה", נאמר על ידי אחד המשתתפים במחקר. "אנחנו חיים בכוכב לכת מאוד שביר, ושוק הנדל"ן הוא אחד מהפוגעים ביציבותו אבל הוא יכול להפוך לאחד המשמרים אם רק נעשה את הצעדים הנדרשים לשם כך", נאמר במחקר.
השנה, לפי המחקר, עיקר השקעות הנדל"ן (כולל קרקעות) נעשות בבניית תשתיות של אנרגיה מתחדשת, תעשיית מדעי החיים, דטה סנטרס, מרכזי לוגיסטיקה ופתרונות דיור לגיל השלישי (לפי סדר יורד) וזאת להבדיל ממרכזי קניות, מגורים, חנויות, מפעלי תעשייה ומחסנים ופארקים, נכון לשנת 2003, דהיינו לפני 2 עשורים.
המחקר אף מצביע על הערים הנתפסות בעיני המשקיעים כאטרקטיביות להשקעה. באירופה, ציינו המשקיעים את לונדון, פריז, ברלין, מדריד ומינכן; בארה"ב צוינו נשוויל שבטנסי; דאלאס שבטקסס; אטלנטה שבג'ורג'יה; אוסטין שאף היא במדינת טקסס וטמפה שבפלורידה. באסיה-פסיפיק צוינו סינגפור, טוקיו, סידני אוסקה וסיאול.
עוד מצוין במחקר הצפי להזדקנות האוכלוסייה העולמית כגורם הצפוי להשפיע על קטגוריות ההשקעה בנדל"ן: עד שנת 2050 קבוצת הגיל של מעל 65 תהיה הגדולה ביותר, 28%, וזאת לעומת 20% נכון לשנת 2022 ו-8% נכון למאה שנה אחורה, שנת 1950 (לפי נתוני האו"ם). נתון זה מגדיל את השקעות הנדל"ן בפתרונות דיור לגיל השלישי. במקביל, האופן שבו קבוצת הגיל הצעירות יותר, שהן כוחות עבודה, משפיע על שוק הנדל"ן המסחרי: עבודה מהבית או היברידית משנה את הדרישות בשוק הנדל"ן המסחרי האורבני ואף הופכת אותו ליעד אטרקטיבי פחות להשקעות.
המחקר, שהוצג בכנס שערכה פירמת עורכי הדין הגלובלית DLA Piper מסמן את המגמות שישלטו בשוק בשנים הקרובות: מיקומו של הנדל"ן כאפיק השקעה אטרקטיבי כבר אינו מובטח, וקיימים פערי תמחור ממשיים, שלא ברור מתי יסגרו, בין קונים למוכרים שנובעים מ"מלחמה מזויפת"; שוק המשרדים יחווה 'הפרעה' דומה לזו שחווה שוק הקמעונאות ושוק הנדל"ן למגורים "הוא עדיין בעיה קשה ברוב השווקים המערביים" >> עורכי המחקר מסמנים את חמשת הקטליזטורים שיניעו את השוק במהלך 20 השנה הבאות וקובעים: "בשנים הקרובות המיקוד יהיה על האופן שבו שוק הנדל"ן פועל ותורם כדי שהצורך בנכסים יובן גם על ידי אנשים מחוץ לשוק"
"לא יהיה קל לעשות כסף מנדל"ן כמו שזה היה בעשר השנים האחרונות. עכשיו, צריך שוב לעבוד עבור הכסף שלך, איכשהו. אתה באמת צריך לחשוב על איכות, מיקום וכל יתר הקריטריונים" - הציטוט הזה, אשר ניתן מפיו של משקיע נדל"ן אמריקאי ומופיע בפתח מחקר מקיף שבוצע על ידי מכון המחקר האמריקאי ULI (Urban Land institute) בשיתוף פירמת רואי החשבון PwC, מסכם בכמה מילים פשוטות את הדברים שעורכי המחקר ניסחו במילותיהם: "למרות שיש תקווה לחידוש פעילות ההשקעות בנדל"ן יותר מאוחר השנה לאחר התייצבות שיעורי הריבית שעלתה בשנה האחרונה - הנרטיב הבסיסי של שוק הנדל"ן בשנת 2023 הוא זהירות... מיקומו של הנדל"ן כאפיק השקעה אטרקטיבי לעומת אחרים כבר אינו מובטח". המחקר המקיף, שמתפרסם מדי שנה מזה שני עשורים ומתמקד במגמות העתידיות של שוק הנדל"ן, הוצג הבוקר בפני משתתפי כנס הנדל"ן הגלובלי של פירמת עורכי הדין DLA Piper.
לפי המחקר, עיקר החשש מעתיד שוק הנדל"ן בשנה הקרובה נובע משיעורי האינפלציה הגבוהה, עליות הריבית התכופות אשר מייקרות את האשראי ותחזיות לא מעודדות באשר לשיעור הצמיחה הגלובלית. עורכי המחקר מדגימים את ההאטה בשוק הנדל"ן העולמי באמצעות הנתון הבא: בעוד שבשנת 2021 הושקעו 1.4 טריליון דולר בסך היקף ההשקעות העולמי בנדל"ן – נתון המהווה שיא של 15 שנה; בשנת 2022 שנפתחה ברוח אופטימית, כבר החלה הירידה, והושקעו 1.1 טריליון דולר 'בלבד'. מכאן טוענים החוקרים: "מיקומו של הנדל"ן כאפיק השקעה אטרקטיבי לעומת אחרים כבר אינו מובטח". המחקר הוצג על ידי סיימון צ'ין, סגן נשיא למחקר וייעוץ במכון ULI במסגרת כנס הנדל"ן הגלובלי שערכה פירמת עורכי הדין הבינלאומית DLA Piper בישראל.
מרבית המשתתפים במחקר הסכימו כי הכלכלה העולמית עומדת לחוות מחזוריות בצורת U ולכן חלק מהמשקיעים בשוק הנדל"ן יקפיאו בעת הנוכחית תוכניות התרחבות. "ללא ספק, המכשול העיקרי בפני סגירת עסקאות השנה הוא המשך אי הוודאות באשר לקצב העלאות הריבית ובאשר לצפי התייצבות שווי הנכסים. פער התמחור הכולל מתואר כעת כ'מלחמה מזויפת' בין קונים למוכרים ואין הסכמה מתי פער זה ייסגר". לדברי אחד ממשקיעי הפרייבט אקוויטי הגלובליים שהשתתפו במחקר, "אנחנו במרחק של מספר רבעונים משוק נדל"ן שמתפקד באופן מלא".
באשר לטווח הרחוק יותר מתייחס המחקר לאטרקטיביות של הסקטורים המובילים בשוק הנדל"ן ומתאר את המגמות המובילות בכל אחד מהם. ראשית, בשוק המשרדים יש עדיין אי וודאות רבה באשר למידה שבה מעסיקים ועובדים ישתמשו בחללי משרדים, וזאת למרות שכבר חלפו שלוש שנים מאז פרוץ מגפת הקורונה. "למרות ששוק המשרדים קרוב לוודאי יוותר משענת עיקרית לרוב המשקיעים המוסדיים, אין קונצנזוס באשר לשאלה מתי תתייצב רמת הביקוש לחללי משרדים בעולם של עבודה היברידית. עם זאת, יש תחושה חזקה שסקטור זה יחווה 'הפרעה' דומה לזו שחווה שוק הקמעונאות במעבר לקניות באינטרנט. "משרדים זה הקמעונאות החדשה", ציין אחד המשקיעים הגלובליים בהתייחסו לאופן שבו אנשים צורכים ועובדים משפיע על שוק הנדל"ן.
הסקטור השני הוא סקטור הלוגיסטיקה, דהיינו בעיקר מרכזי אחסון והפצה. "כבר זמן רב שסקטור הלוגיסטיקה הוא אחד המרוויחים העיקריים בשוק הנדל"ן מחדשנות טכנולוגית (בשל המעבר לרכישות מקוונות), אבל צמיחת הסקטור מבוססת אף היא על דינמיקות ביקוש והיצע בסיסיות וזו אחת הסיבות מדוע רמות התפוסה קרובות או מצויות כבר בשיאן בצפון אמריקה, אירופה ואסיה-פסיפיק", מצוין במחקר. "רוב הנשאלים מאמינים כי סקטור הלוגיסטיקה נותר סיפור של צמיחה מבנית, והיא מבוססת לא רק על מגמות המסחר האלקטרוני". אחד ממנהלי ההשקעות צוטט במחקר באומרו כי הביקוש למרכזי לוגיסטיקה אורבניים מודרניים יגדל יותר מהכיוון של עסקים קטנים-בינוניים לעומת עסקים גדולים עד ענקיים.
הסקטור השלישי הוא קמעונאות. כאן נטען במחקר כי " למרות ההאטה הכלכלית, הסקטור מראה סימנים מעודדים של חזרה לחיים. מנהלי השקעות הדגישו כי הם חווים ביצועים תפעוליים חזקים בפורטפוליו נכסי הקמעונאות שלהם בארה"ב ובאירופה, ולא רק בתתי-סקטור של חנויות נוחות ומכולות. מרכזי קניות מסוימים מציגים ביצועים טובים. לא כל מרכז קניות יצליח. יהיו מנצחים ומפסידים, אבל יש תקווה ששנים רבות של מהפך מבני בתת-סקטור זה כבר מתומחרות, ומרכזי הקניות הגדולים יהיו בשלים להשקעות מוסדיות כאשר שוק ההשקעות בנדל"ן יתאושש". הסקטור הרביעי והאחרון אליו מתייחס המחקר הוא נדל"ן למגורים. "מחסור בדיור בר השגה הוא עדיין בעיה קשה ברוב השווקים המערביים, ועדיין לא נראה שיש מנוחה באופק".
שוק הנדל"ן משתנה, נאמר במחקר, וחמשת הקטליזטורים שיניעו את השוק במהלך 20 השנה הבאות הם, לפי סדר יורד: השקעות אחראיות (ESG, שמירה על הסביבה, צדק חברתי וממשל תאגידי); שינויי אקלים; שינויים בדרישות הלקוחות; חדשנות טכנולוגית ו-הצורך להקטין את פליטות הפחמן. לפי המחקר, ESG, ישפיע מהותית על השינויים המבניים בשוק הנדל"ן במהלך 20 השנים הבאות. מעל 90% מהנשאלים במחקר השיבו כי ניהול עסק בעל אחריות סביבתית וחברתית הוא חשוב כדי להצלחת הטרנספורמציה. "המיקוד ב-20 השנים הבאות יהיה על האופן שבו תעשיית הנדל"ן פועלת ותורמת כדי שהצורך בנכסיה יובן על ידי אנשים מחוץ לתעשייה. חשיבות התרומה שנייצר לפריון ולבריאות של החברה ככללותה - זהו האתגר וזוהי תהיה התוצאה", נאמר על ידי אחד המשתתפים במחקר. "אנחנו חיים בכוכב לכת מאוד שביר, ושוק הנדל"ן הוא אחד מהפוגעים ביציבותו אבל הוא יכול להפוך לאחד המשמרים אם רק נעשה את הצעדים הנדרשים לשם כך", נאמר במחקר.
השנה, לפי המחקר, עיקר השקעות הנדל"ן (כולל קרקעות) נעשות בבניית תשתיות של אנרגיה מתחדשת, תעשיית מדעי החיים, דטה סנטרס, מרכזי לוגיסטיקה ופתרונות דיור לגיל השלישי (לפי סדר יורד) וזאת להבדיל ממרכזי קניות, מגורים, חנויות, מפעלי תעשייה ומחסנים ופארקים, נכון לשנת 2003, דהיינו לפני 2 עשורים.
המחקר אף מצביע על הערים הנתפסות בעיני המשקיעים כאטרקטיביות להשקעה. באירופה, ציינו המשקיעים את לונדון, פריז, ברלין, מדריד ומינכן; בארה"ב צוינו נשוויל שבטנסי; דאלאס שבטקסס; אטלנטה שבג'ורג'יה; אוסטין שאף היא במדינת טקסס וטמפה שבפלורידה. באסיה-פסיפיק צוינו סינגפור, טוקיו, סידני אוסקה וסיאול.
עוד מצוין במחקר הצפי להזדקנות האוכלוסייה העולמית כגורם הצפוי להשפיע על קטגוריות ההשקעה בנדל"ן: עד שנת 2050 קבוצת הגיל של מעל 65 תהיה הגדולה ביותר, 28%, וזאת לעומת 20% נכון לשנת 2022 ו-8% נכון למאה שנה אחורה, שנת 1950 (לפי נתוני האו"ם). נתון זה מגדיל את השקעות הנדל"ן בפתרונות דיור לגיל השלישי. במקביל, האופן שבו קבוצת הגיל הצעירות יותר, שהן כוחות עבודה, משפיע על שוק הנדל"ן המסחרי: עבודה מהבית או היברידית משנה את הדרישות בשוק הנדל"ן המסחרי האורבני ואף הופכת אותו ליעד אטרקטיבי פחות להשקעות.
