נדל"ן עירוני – תל אביב ערים סביב לה...והפעם חולון

העיר חולון היא עיר מפותחת למדי, יש בה אזורי מגורים המתאימים למגזרי אוכלוסייה שונים – צעירים, מבוגרים, משפחות עם ילדים ועוד. בחולון יש אזורי תעשייה ותעסוקה המספקים מקומות עבודה גם לגרים בה, מכל האזור ומחוץ לעיר. נתיבי התחבורה נוחים יחסית יש מהעיר גישה נוחה לכביש 4 שעובר בגבול המזרחי שלה ולנתיבי איילון מהצד הדרומי שלה, כמו גם כביש 44 המחבר בינה לבין לוד ורמלה. הרכבת הארצית, והרכבת הקלה העתידה לפעול בעתיד תחבר את חולון לרשת בגוש דן, כפי שכבר מתבצע בשכנה בת ים.

בתחום התרבות והפנאי בחולון, בעיר מוזיאונים ומתחמי תרבות רבים, כשהיא ממותגת כ"עיר הילדים" בזכות מוזיאון הילדים, המדיטק ועוד.

ב15.1.23 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב, נתנה תוקף לתוכנית להתחדשות עירונית בחולון (ח/619). מדובר בתוכנית ההתחדשות הגדולה ביותר במטרופולין תל אביב. התוכנית מהווה תכנית כוללת להתחדשות עירונית המקודמת על ידי עיריית חולון, וחלה על אזורי המגורים הוותיקים של העיר (כ-7,550 דונם), ותאפשר עם יישומה המלא לאורך זמן רב תוספת של כ-30,000 יחידות דיור בכל רחבי העיר. 

השכונות שניכללות בתוכנית ח/619, הן שכונות אגרובנק, קרית עבודה, גרין ועם, מפדה אזרחי, רסקו א, רסקו ב, ג'סי כהן, נאות יהודית, נווה ארזים, קריית שרת מזרח, קרית שרת מערב, נאות רחל, נווה רמז, שיכון ותיקים, נאות שושנים ותל גיבורים. הקיפאון ומגמת ירידת המחירים הברורה בשוק הנדל"ן ,לא פוסחת גם על חולון.

מהלך של כיפופי ידיים בין הקונים למוכרים

כדי לקבל תחושה טובה לגבי מצב הנדל"ן בעיר, בדקנו מה חושבים המתווכים באזור.

אייל ימיני הבעלים של רי/מקס סנטר חולון והסביבה: "מצב הנדל"ן באזור חולון בת ים מלווה כרגע בחוסר וודאות מצד הקונים בעיר, ניכר שיש כיפופי ידיים בין הקונים למוכרים, בעיקר מהצורך של הקונים להמתין ולשבת על הגדר. קונים כיום בודקים את כלל האפשרויות שלהם ברמה הפיננסית, ואם נחלק את שני סוגי הקונים כיום – קונים לצורך מגורים חושבים שבעתיים טרם לקיחת משכנתא, עקב עליית הריביות ועליית יוקר המחיה, בתוספת אינפלציה גבוהה יחסית. הקונים המשקיעים, מחפשים כיום אלטרנטיבות בטוחות, סולידיות וזמינות לכסף שלהם, כשהתשואות בנדל"ן נמוכות. עליות הריבית וגיוס כספים של הבנקים לפק"מ לסוגיו, ע"י ריביות אטרקטיביות ,מצננות את שוק המשקיעים."

אנחנו מרגישים שהשוק משנה את עורו, והופך להיות שוק שידם של הקונים על העליונה, מה שמייצר סינון אקטיבי ורוחבי למוכרי נכסים שמתומחרים ב"אובר פרייס" ומוציא אותם מהשוק. כמו כן כיום רוב העסקאות שמבוצעות הן עסקאות שהצדדים נמצאים במוטיבציית קניה או מכירה גבוהים במיוחד, משמע קונה שחייב לקנות או מוכר שחייב למכור. 

הצפי שלי לסוף שנת 2023 הוא ירידת מחירים של עד 10% באופן גורף. מדובר בתיקון הגיוני סה"כ ולא דרמטי במיוחד".

כמות הקונים ירדה משמעותית

ערן דרורי, מנכ"ל ובעלים של חברת "המרכז הישראלי לנדל"ן, שעוסק במכירת דירות יד שנייה, שיווק פרויקטים, ארגון וניהול עסקאות התחדשות עירונית ויזמות נדלן.

"השוק באזור חולון כמו בכל הארץ איטי, כמות הקונים ירדה משמעותית אבל עדין יש עסקאות. לאור הקצב האיטי בשוק, אנו רואים בעלי נכסים שחייבים למכור שמתפשרים במחירים. אני לא רואה ירידת מחירים דרמטית, אבל ברגע שיש שוק איטי לאורך זמן אז לא תהיה ברירה, ומי שחייב למכור יצטרך להתפשר. במידה והשוק ימשיך ככה לאורך תקופה ארוכה סביר להניח שניראה ירידת מחירים באחוזים בודדים בלבד".

לדברי דרורי, "נדלן למגורים זה צורך בסיסי ולכן אי אפשר לעצור את השוק לתקופה ארוכה מידי, כבר עכשיו אחרי פסח אנחנו רואים עליה משמעותית בכמות הפניות וכבר השבוע ראינו עליה בכמות העסקאות בפועל.

דוגמאות לעסקאות שנעשו לאחרונה בחולון

לאחרונה נמכרה דירת פנטאהוז 3 חדרים ברחוב גרינבוים 7, דירה מוכנה בפרויקט תמ"א 38, מושכרת ב-6,700 ₪, 65 מ"ר בנוי עם 67 מ"ר מרפסת, מחיר שיווק 2.650.000 ₪ נמכר ב-2.500.000 ₪. 

רחוב הערבה 25 חולון, כ-60 מ"ר קומה 2 ללא מעלית, משופצת נמכרה במחיר 1.580.000 ₪. 

תרצ"ו 24 חולון, דירת קרקע 62 מ"ר + 25 מ"ר גינה ללא חניה, עם ממ"ד שיווק 1.790.000 נמכר ב-1.740.000 ₪. 

בחולון קיימות מיספר שכונות ותיקות ויותר חדשות, ומחירי הדירות בהתאם . בדקנו את המחירים בכמה שכונות בולטות, ולהלן דוגמאות למחירים, מתוך אתר 'יד 2'.

שכונת קריית שרת בדרום מזרח חולון, השכונה מהגדולות בעיר, שם המחירים בממוצע מתקרבים ל-29 אלף שקל למטר. דירת 4 חדרים יד 2, תעלה בסביבות 2.3 מיליון שקל.

מחירים בשכונה:

ברח' השילוח, דירת 3 ח', ק' 2, 78מ"ר, מעלית, 2,000,000 ₪ 

ברח' סנה, דירת 4 ח', ק' 2 90 מ"ר, מעלית, מחיר: 2,200,000₪

בהר הצופים, דירת 4 ח', ק' 4 , 95 מ"ר, מעלית, מחיר: 2,390,000,₪ 

קריית בן-גוריון השכונה הגדולה בדרום העיר חולון, הסמוכה לאזור התעשייה.

מחירים בשכונה:

ברח' משה דיין, 4 ח' ק' 2, 90 מ"ר, מעלית, מחיר: 2,250,000 ₪ 

ברח' רבינוביץ, 4.5 ח', ק' 3, 95 מ"ר, מעלית, מחיר: 2,380,000 ₪ 

ברח' מקלף, 4 ח', ק' 1, מעלית, 110 מ"ר, מחיר: 2,450,000 ₪ 

שכונת קריית פנחס איילון המוכרת גם ח-300, החדשה יחסית, ממוקמת במרכז העיר .

מחירים בשכונה:

אלעזר, 4.5 ח', ק' 6, 100מ"ר, מחיר: 2,460,000 ₪ 

החרצית, 4 ח', ק' 7, 114 מ"ר מחיר: 2,780,000 ₪. 

נעמי שמר, 4 ח', ק'1, 90 מ"ר, מחיר: 2,880,000 ₪ 

שכונת אגרובנק הוותיקה שכוללת את מרכז העיר נמצאת בצפון. 

מחירים בשכונה:

סוקולוב, 4 ח', ק' 4, 90 מ"ר, מעלית, מחיר: 2.050,00 ₪ 

השומרון, 3 ח' קרקע, 90 מ"ר, מחיר: 2,350,000 ₪ 

טרומפלדור, 3ח', ק'3, 82 מ"ר, מעלית, מחיר: 2,390,000 ₪ 

התעוררות בשכונת ג'סי כהן

שכונת ג'סי כהן, הנמצאת במערב חולון, ממוקמת דרומית למוקד המטרופוליני יוספטל ובקרבה לתחנות המטרו M3 ו-M1 וכן לתחנות רכבת ישראל מצפון ומדרום לשכונה.

השכונה שנחשבה במשך שנים, לפחות טובה בלשון המעטה, מבין השכונות, מגלה לאחרונה סימנים ואולי של מיפנה תדמיתי ונדלני. די מזכיר את שכונת נווה שרת שבצפון ת"א, שנחשבה במשך שנים ל"בעייתית", עד שהחלו פרוייקטים של פינוי בינוי והתחדשות.

רק לאחרונה באפריל 23, ועדת המשנה לתכנון ולבנייה חולון אישרה את תוכנית המדיניות לשכונת ג'סי כהן, המהווה מסמך תכנון שמתכלל את כלל ההיבטים החברתיים והמרחביים בשכונה ובין השכונה לסביבתה. המדיניות תואמת את עקרונות עיר הרשת הרב מוקדית, שבתוכנית המתאר הכוללנית ח/2040 שנמצאת ערב הפקדתה, ואת תוכנית ההתחדשות הכוללת המאושרת ח/ 619.

תוכנית המדיניות מחלקת את השכונה לחמישה מרחבי תכנון, המאפשרים תכנון יותר מדויק סביב מרכזים רב תפקודיים, שמחזקים חיבורים לעיר ממזרח ואת הרשת הירוקה מצפון-דרום. מטרת המדיניות היא לתת ודאות תכנונית לשכונה ולמסלולי ההתחדשות בה. הודות לשכבת התכנון הנוספת של המדיניות, ישנה גמישות להתחדשות בשכונה במספר מסלולים כדי להאיץ מימוש וכדי לאפשר לתושבים מספר אפשרויות לפעולה.

מחירים בשכונה:

הערבה, 3 ח', ק'4, 68 מ"ר, מחיר: 1,720,000 ₪

יוטבתה, 3 ח', ק' 3 , 60 מ"ר, מחיר: 1,850,000 ₪ 

עין גדי, 4 ח', ק' 3, 85 מ"ר, מחיר: 2,145000 ₪

ולסיום, המלצה שתמיד כדאית למי שמעוניין לקנות או למכור, לבדוק את האזור הספציפי לעיסקה, אתר רשות המיסים "מידע נדל"ן". באתר ניתן לקבל מידע עדכני ומפורט, על מחירי עיסקאות שבוצעו בפועל, לפי כתובת ,תאריכים ועוד.