אלמוג עזר
09/12/2010
חברת אאורה השקעות מודיעה כי בתחילת חודש דצמבר 2010, התקשרה החברה עם אקסלנס נשואה גמל ופנסיה בע"מ בהסכם לפיו, תקצה אאורה לאקסלנס ארבעה מיליון מניות רגילות בנות 0.05 ש"ח ערך נקוב של החברה, במחיר של 2 ש"ח לכל מניה רגילה אחת של החברה ובתמורה כוללת בסך של 8 מיליון ש"ח.
יוסף צליח, יו"ר אאורה השקעות ציין כי הוא שמח על הצטרפותו של בית ההשקעות אקסלנס, אחד מארבעת בתי ההשקעות המובילים בישראל . "השקעתה של אקסלנס הינה לכבוד רב עבורנו ואני מקווה שזוהי התחלה של שיתוף פעולה פורה שתסייע בצמיחתה של חברת אאורה והפיכתה לשחקן מוביל בתחום בו אנו פועלים".
מהות ההסכם: ההשקעה הינה של 8 מיליון ₪ בתמורה ל-4 מיליון מניות. במסגרת ההסכם נקבע מנגנון פיצוי שבו במידה ושער המניה בעוד שלוש שנים לא יעמוד על יותר מ-2.6 ₪ למניה, תהיה אקסלנס זכאית למניות נוספות בשווי ההפרש לשער זה ועד תקרה של 3 מיליון מניות. מנגנון הפיצוי יתבטל במידה ושער המניות יעמוד במשך שלושה חודשים ברציפות על שער הגבוה מ-3 ₪ למניה.
הקצאת המניות המוקצות לאקסלנס ותשלום התמורה בגינן, כפופים, בין היתר, לקבלת אישור הבורסה לרישומן מסחר בבורסה של המניות המוקצות. החברה תפרסם דוח מיידי בקשר עם הקצאת המניות המוקצות, כמתחייב על פי תקנות ניירות ערך, התש"ס-2000, ותפנה לבורסה לשם רישום למסחר של המניות המוקצות.
פעילות קבוצת אאורה השקעות:
קבוצת אאורה פועלת בניו יורק ובישראל להרחבת פעילותה. סך נכסי החברה מוערכים בכ-800 מיליון ₪.
אאורה פועלת בניו יורק בדרך של רכישת ושכירת מקבצי דירות והשכרתן לטווח קצר על בסיס לילי.
אאורה בונה בישראל 13 פרויקטי בניה למגורים, במסגרתם בונה החברה למעלה מ-1200 יח"ד וכן פועלת החברה בתחום ההרחבות למגזר החקלאי.
לאחרונה הודיעה החברה על כניסתה לתחום פינוי-בינוי והודיעה על זכייתה של חברת הבת, אאורה ישראל, במכרז מינהל מקרקעי ישראל לבניית 258 יחידות דיור בצמוד לפרויקט HIGH הגנים התלויים ביהוד-מונוסון. החברה צופה כי סך המכירות בפרויקט האמור יסתכמו לכ- 350 עד 400 מליון ש"ח וסך הרווח מפרויקט זה יסתכם לכ- 60 עד 70 מליון ש"ח.
ראיון של אלמוג עזר עם בועז משעלי מנכ"ל חברת אאורה. כפי שהופיע במגזין פאנדר אוקטובר 10:
בשנת 2005, לא היו מדי סימנים שיכלו להכין את הסובבים סביב בועז משעלי לשינוי התפיסה שחל בו. האיש שהיה אז מחלוצי תעשיית ההי טק הישראלית ומייסד קומברס ופאנדטק, לפתע החליט שעברו הטכנולוגי הגיע אל ייעודו. משעלי עשה חישוב קר והחליט כי חברת ההשקעות שברשותו תפנה את עיסוקיה ליזמות נדל"נית בכדי להצליח בתחום החדש, היה עליו לחבור אל אנשים ותיקים ומוכרים יותר בתעשיית הנדל"ן המקומית. בתוך כך, הוא צרף אל חברת ההשקעות את יוסף צליח. האחרון, שהיה מכרו של משעלי כבר בעבר. צליח באותם ימים, סיים שותפות ארוכה עם חיים כצמן ( כיום יו"ר גזית גלוב), בפרויקטים בישראל ובחו"ל. צליח הפך ליו"ר הדירקטוריון בחברה, בעוד משעלי מתפקד כמנכ"ל החברה.
כבר בימיה הראשונים, החברה פעלה בתחומי הנדל"ן המניב ועסקה בפרויקטים לבנייה למגורים בארץ ובחו"ל. אאורה השקיעה בחברות בת באירופה והקימה בשיתוף עם שותפים אסטרטגיים רשת מרכזי מסחר ברומניה. עד שהגיע המשבר וטרף את הקלפים. משקיעיו של משעלי, שהלכו עימו עוד מתקופת קומברס, לא יכלו שלא לתהות האם הוא איבד את מגע הקסם?
חברות הנדל"ן המניב היו במרכז הסערה של המשבר הפיננסי העולמי וגם אאורה השקעות נחלשה דרמטית. מהשיא של 2008 עד לתחילת 2009, ערך מניית החברה ירד בכמעט 75%.
את משעלי כל התהיות הללו לא עינינו. אך אם מנכ"ל החברה, ביקש להמשיך ולעמוד בחברת ההשקעות הצעירה, ניצב בפניו אתגר גדול. בודאי כשמסביב חברות גדולות וותיקות יותר לנדל"ן, סוגרות את המשרדים. כך פתחו צליח ומשעלי במסע שכולל שינויים נרחבים, מדילול החוב של החברה ועד שינוי השקפת עולמה לגבי הצמיחה העולמית. היום כך הם טוענים, ניתן כבר לקטוף את פירות השינויים.
--
בועז משעלי, מה היו הסיבות הראשונות לשת"פ בינך לבין צליח?
יוסי צליח היא דמות בעלת שם בענף הנדל"ן. לכל אורך המחצית הראשונה של העשור האחרון, הוא בנה פרויקטים חובקי עולם בעלות של מאות מיליוני דולרים. בין השנים 2005-6 אני הייתי עוד בניו יורק ועסקתי בעיקר בפילנתרופיה. אם רציתי לשנות תחום, היה עלי להביא את הטוב ביותר והוא ללא ויכוח איש הנדל"ן הטוב ביותר שהכרתי. דבר אחד הוביל למשנהו ויצאנו לפעילות כבר לאחר שנה. החיבור היה טבעי.
.
מה גורם ליזם הייטק ידוע בכל העולם לזנוח את העולם אותו הוא מכיר ולעבור לעולם כל כך שונה כמו יזמות נדל"ן?
.
כשאני חזרתי לארץ ב2005, חלו שינויים גדולים בעולם ההי טק. בשנות ה90 למי שהייתה היכולת לכתוב תוכנה- היה משול לבעל "רישיון לעשות כסף".
המודלים העסקיים של עולם ההי טק לא השתנו, אך עולם ההי טק עצמו השתנה. מה שהיום נחשב הי טק, כדוגמת פיתוח תרופות, הוא בעצם פרויקט עליו אתה עמל במשך 12 שנים. את פאנטק לדוגמה, הקמנו במשך לא יותר מ- 3 שנים, עד שהיא הגיעה לערך של מיליוני דולרים בנאסד"ק. זה נבע מחסך עולמי מהותי באנשי חומרה, חסך שכבר אינו קיים עוד.
בה בשעה, כשבחנתי את תחום הנדל"ן, הבחנתי כי התפתחו כלים פיננסים למימון והענף הפך מעניין מאוד. האינטרנט מגיע היום לכל כפר בהודו וצמצום הפערים בין המערב למזרח מצטמצם ועם התפתחות של אזורים חדשים בעולם, הביקוש למגורים ראויים- הופך לביקוש העצום ביותר שהיה קיים לבנייה אי פעם.
.
איך כיזם טרי בתחום הנדל"ן, אתה מתמודד עם משבר כלכלי גלובלי שהתרחש שנתיים לאחר תחילת הפעילות הנדלנית של החברה?
המשבר גרם לנו להגיב אליו מהר. אם מרכז הכובד שלנו בתחילה היה במזרח אירופה היינו בין הראשונים לשנע אותו ולהעבירו אל ארה"ב.
למה?
עוד בתחילת 2009, האמנו שארה"ב תהייה המדינה הראשונה לצאת מן המשבר הגולבאלי. היום כבר כמעט כולם מסכימים עם דעה זו ומנסים לבצע מהלך דומה.
זה השתלם פיננסית?
בודאי. דוגמה בולטת לכך היא הבניין שרכשנו בניו יורק. את האחרון רכשנו לפני 9 חודשים, לא חלפו שלושה רבעונים והיום הוא שווה כבר כפול. ממחיר של 17 מיליון דולר בסוף 2009, היום הוא מוערך כבר ב- 34 מיליון.
הוא לא הדוגמה היחידה. אמנם, התאוששות אינה מתרחשת בבת אחת, כאשר מצב כלכלי שמשתפר, הוא משתפר לאורך שנים, לכן זה לא מאוחר מדי להמשיך ולהשקיע במדינה בסדר גודל של ארה"ב.
נדל"ן הוא רב תחומי. איך אתה בוחר במה להשקיע ואיפה?
החוכמה בענף הנדל"ן, היא לבחון את עצמך: מי אתה, במה אתה טוב ובהתאם לכך לפעול. יזם וקרן השקעות, מחפשים תשואה של 10-15% - חיפוש זה יוביל אותם אל עבר את הפרויקט הבא. חשוב לא פחות, הוא לחפש תחומים בהם היזם יוכל לממש את התכונות הבולטות שבחברה שלו.
באאורה, למשל, התכונה הזו היא ניהול. אני ויוסי בראש ובראשונה מנהלים. יש ניסיון שנצבר עם הזמן ואנחנו מבינים בשיווק, מימון ובניהול עצמו.
בארה"ב חיפשנו פרויקט שיבטא כמה אלמנטים. הראשון הוא יכולת הניהול שלנו כחברה, השני הוא מחיר הנכסים הנמוך יחסית של נדל"ן בארה"ב וכמו כן חיפשנו תחום בעל סיכוי להתפתח בעתיד. לכן בחרנו להשקיע בתחום מלוני דירות במנהטן בלבד.
מדוע רק מנהטן?
במנהטן ישנה תופעה ייחודית של 60 מיליוני מבקרים בשנה והיחס בין מבקרים לחדרי מלון נמוך. בנוסף בנייני מגורים המקומיים, מחירם ירד מאז תחילת המשבר בצורה משמעותית. לכן, אם אני רוכש בניין מגורים ומסב אותו למלון דירות, ההכנסה שלי צומחת משמעותית.
מדוע לא כולם פועלים באותו אופן?
לא כולם יכולים לנהל כמותנו. בעיר כמו מנהטן, ניתן להגיע 800- 1000 חדרים וזה לא הגיוני שחברה שמתקשה בניהול, תשקיע בצורה שכזו. היום ישנם כמה חברות קטנות שפועלות בשטח זה, אך לא ניתן להצביע עדיין על מותג משמעותי בתחום מלוני הדירות.
אאורה מבקשת להיות מותג בתחום?
אנשים לא מקימים חברות מותג מדי יום. אך משום הניסיון שלנו בניהול ובארה"ב, אנחנו יכולים בעתיד לעשות את זה. השילוב של התקופה ויכולת לבצע פעילות עם רווחים גבוהים, יכול להביא להכרה בסדר גודל עולמי. זה הצעד הראשון להתחיל ולפתח את הרעיון לשאר העולם.
נדמה שאת הפרויקט בניו יורק משעלי רואה כשעל ראשון להצלחה בניהול נדל"ני של החברה, שעוד ילווה אותה בהמשך. ניתן להניח שמרכיב מסוים מתוך תחושה זו הוא האלמנט המימוני שבו השתמשו באאורה בכדי לרכוש את הנכס.
כך משעלי משחזר צעד אחר צעד את תהליך הרכישה: כאשר קנינו את הבניין בניו יורק לא השתמשנו כלל בהון עצמי שלנו. קיבלנו 60% מימון בנקאי בגלל המוניטין שלנו. את שאר הכסף, גייסנו מקבוצת משקיעים כאשר לווינו מהם את ההון עם ריבית מובטחת של 9%. היום אנחנו כמעט בטוחים שנוכל בשנה שנתיים הקרובה להחזיר להם את כל ההלוואה. השכר שלנו כמובן טמון בכך שהחברה והלווים יחלקו בנכס.
ובנייה בארץ?
לבנייה בארץ, המימון הוא שונה. בחישוב אחוזי התשואה העתידיים של 15%-20% על ההשקעה הכוללת, גיוס אג"ח קונצרני בבורסה מתאים. ראשית, אני צריך להביא הון עצמי של 10%-20% לבנייה, אך בסופו של הפרויקט, אני מקבל החזר מלא של כספי, לכן זו אינה הוצאה משמעותית. הכסף שמגויס בבורסה עולה למלווה 9-10% מהרווח. 5%-10% מן הרווח נותרים בידי.
כיצד תאפיין את הפרויקטים של החברה בארץ?
בניגוד לפעילות בארה"ב שיכולה להיחשב כמעין "סטארט אפ", הבנייה בארץ, היא כבר פעילות קיימת ומבוססת. חצינו את 1000 יח' הדיור. בתחום הזה, הפיזור הוא חשוב מאוד, לכן אנחנו מתקרבים כבר ל15 פרויקטים.
מה האתגר בבניה בישראל? גיוס הון, אישורים?
הקושי הגדול ביותר הוא השינוי המהיר בערך הנכסים בישראל. אפילו קונה שירכוש נכסים בת"א, יכול למצוא את עצמו בתוך 3 שנים, מרגע קניית הנכס, עם מוצר שמתומחר ב- 20% פחות מהמחיר המקורי.
הדרך להימנע מכך, היא להקים צוות בעל רגישות גבוהה להיצע וביקוש לענף הנדל"ן בישראל. בחברה שלנו יש ידע, חושים נכונים וניסיון בהבנת השינויים במגזר, אחרת לא נמצא את הפרויקטים הראויים.
לדוגמה, הפרויקט ביהוד. בכדי להבין את עליית מחירי הנכסים העתידית בעיר לפני שנתיים, היית צריך להיות בעל הבנה עמוקה של ענף הנדל"ן בישראל ומרכיביו. כיום, אנו מסיימים את הפרויקט עם רווחים של 24% על הפעילות. זה מחזיר אותי לנקודת ההתחלה, בכדי להניב רווחים של 20%, במקום 15%, עליך לפעול תחת ניהול נכון.
אתם עדיין מגדירים את עצמכם כחברה קטנה?
אמנם סוג הפעילות העכשווית החלה רק ב2006, אך מאז אנחנו מוסיפים מדי שנה 500 דירות חדשות. אינני בטוח שחברה קטנה, זו עוד הגדרה נכונה. למרות הקשיים ולמרות המשבר בנינו כאן חברה מובילה.
מה דעתך על פעולות הנגיד למלחמה במחירי הנדל"ן?
אנחנו יזמים, כשאני עושה עסק עם חברת בניה, אני נועל עם החברה מחיר לפי מפרט הבנייה. למן הרגע ההוא, אני מתחיל לשווק את כל הדירות. שינויים שיהיו בשוק כמו מחירים כלליים וביקושים בענף, ישפיעו עלינו, אך נדע להתכונן להם בהתאם.
מדוע בניגוד לשיפור הטכנולוגי שמתרחש בענף הבנייה, המחירים עדיין גבוהים?
בארה"ב ניתן להבחין בבירור בהתגברות של בניית הפריקסטים. כלומר בנייה שהיא מן המוכן ורק ההרכבה של הדירות נעשות באתר הבנייה. בניה כזו מאפשרת תוך כמה חודשים לבנות מתחמי נדל"ן שלמים. השיטה מתחילה לחדור למקומות שונים ברחבי העולם. סוג בנייה שכזה יכול להוריד את המחירים- יש למה לצפות.
למה הקוראים שלי צריכים להתעניין בחברה?
אאורה היא חברה מעניינת, משום שהיא ירדה מתחת לרדאר בשנתיים האחרונות. בתקופה של משבר, אנשים נוטים להסתמך על חברות גדולות יותר ואנו עדיין נחשבים כמניית יתר. מנייה אמנם פעילה, משום שהחברה פעילה ובעלת פוטנציאל, ככלות הכול אך היא עדיין מניית יתר.
משום הירידה מתחת לרדאר, למרבה האירוניה, החברה עדיין מזוהה עם בנייה במזרח אירופה. עם זאת כבר שנתיים פעילות הדגל של החברה נמצאת בארה"ב.
בנוסף, סוג הפעילות של החברה מאפשר לה לרשום את הרווחים שלה רק בסיום הפרויקט לכן כל הפעילות הענפה בארה"ב, נותרת עדיין רק בגדר פוטנציאל. אם אני מוסר את הדירות למגורים בניו יורק ב2013, ברווח עתידי של 100 מיליון שקל, הרווח לא מופיע עדיין בדוחות.
לסיכום, האם הכול עניין של תזמון?
אם לפני שנה, התחושה הכללית במסדרונות החברה, נגעה לכך שהחברה צלחה את המשבר, בהווה, אנחנו יכולים לומר בוודאות כי זו המציאות.
לפני 3 שנים היה לנו חוב של 350 מיליון שקל, בנוסף לחוב גדול מאוד מהפרויקטים מרומניה. בתוך כך, הצלחנו להעמיד את החברה על הרגלים ולסלק את החובות הקודמים. לשמחתנו, בחצי שנה האחרונה, אנו כבר לא עוסקים בהתגוננות מן המצב והאווירה מסביב, אלא עברנו שלב. אתה אנו עוסקים בלבנות את המשך צמיחת החברה.
בתזמון של היום החברה מעניינת מאוד לציבור המשקיעים. משקיע שמעוניין לגלות חברה חצי שנה לפני הפריצה שלה, ראוי שיבחן את חברת ההשקעות אאורה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
